商业地产的融资与估值研究

岳武

(北京绿地京创商业管理有限公司,北京 100101)

商业地产的融资与估值研究

岳武

(北京绿地京创商业管理有限公司,北京 100101)

房地产作为一个伴随着高风险和高回报的资金密集行业,充足的资金准备是保证行业进行正常运行的前提,因此进入企业的融资能力非常重要。在我国近几年的几次较大力度的宏观调控之后,房地产市场投资过热的现象得到了很大程度的缓解,但是仍然留下了很多方面的问题,比如在调控的过程中导致房地产渠道十分单一,银行为房地产的发展承担了过大的风险,近几年来房地产的主要资金来源于银行的信贷,另外一些资金来源于房地产信托和股权类融资等。因为在房地产融资方面的限制导致了房地产的融资规模十分有限,因此对于房地产的融资和估值势在必行,本文就商业类地产的融资估值进行了讨论,希望能够对商业地产的发展起到一定作用。

商业地产 融投资 估值研究 股权

商业类型的房地产是商业和房地产的综合集合体,在我国的发展起步比较晚。随着我国,改革开放的不断深化,市场经济体系的不断确立,越来越多的资本开始转向商业地产当中。商业地产从微观上来讲是用于零售、餐饮、娱乐以及健身休闲等用途的房地产形式,从经营模式上和功能用途上区别于普通的居民住宅、公寓和写字楼等常用形式。商业性质的房地产是一个具有商业和地产等多种投资属性的综合性行业,商业房地产不仅区别于单纯的项目投资和商业发展,还区分于传统意义上的房地产开发项目。商业地产按照实际的功能可以分为商业广场、商业区、大型商铺区、综合性购物中心、休闲广场、专业步行街等多种形式。从宏观上来看商业地产是一个具有非常高资金密度的行业,这对于进入企业的融资水平具有着更高的要求。

1 我国商业地产融资发展的现状

商业性房地产任何方面的调控都将会影响到我国金融市场的每一个角落,强制性地打压房地产行业将会给我国经济带来沉重的打击,为了避免我国经济走上二十世纪末日本房地产市场泡沫破裂而导致日本经济大规模衰退的老路,政府需要在必要的时机支持房地产的发展。而商业地产作为房地产的一个重要组成部分也将会得到一个更好的发展空间,我们要看到房地产在社会经济发展中的重大作用。

1.1 商业类地产融资具有较大的关联性

我国的商业类地产已经逐渐成为了我国社会经济中的重要支柱性产业,是我国宏观经济中一个必不可少的组成部分。通过我国的统计数据我们可以看出,商业地产等房地产类行业对于每年GDP的拉动大约为两个百分点,虽然这种拉动效果不是十分地明显,但是实际上房地产和国民经济中的很多行业具有着非常明显地联系。如和房地产直接相关的行业就有钢铁、水泥和其他建材等行业,这些行业又将进一步带动着冶金、化工和纺织等众多行业共同发展,根据相关资料房地产领域一百元的销售额可以带动其他领域十七元的销售,销售带动率为百分之十七,除此之外随着这一轮炒房的热潮,已经有了很多普通消费者囤积了很多商品房,在现今的经济形势下提倡商业地产的再融资可以在很大程度上盘活民间资本,促进社会经济的发展。通过商业类地产的融资可以很大程度上提高我国社会财富的合理流动速度,促进基础设施建设,减少国家和地方财政对于社会建设的财政负担。

1.2 商业地产融资过程中对保证经济增长发挥的作用

虽然我国在2011年在借贷市场上出现了问题,但是从整体上来看市场供需之间的差距还不是很大,从统计数据上来看,我国的房地产投资增幅大于百分之二十五,其中2011年度提出的一千万套保障房的建设很大程度上拉动了房地产投资的快速增长,但是随着商品房的整体调控和资金短缺问题的加剧,商品房的总体投资从第三年季度就开始有所降低,到第四季度已经降到了一个很低的水平。同时我国在土地的购置上在第四季度也有所回落,我国对于房价调控力度很大,下一年度的房地产投资降低拖累了固定投资的增长速度,如果我国经济要保证GDP百分之八以上的增长率就要协调好民生和房地产行业的发展平衡。因此此次房地产宏观调控没有达到预期的调控目标。而商业地产经过多年的市场的开发和供应已经得到了很大的发展,很多普通的市民对于投资者的商品房已经逐渐趋近于饱和,这就使得很多新增的商品房对于消费者在选择过程中具有更多的选择空间,很多房地产企业也都相应减少了开发量。

2 我国商业地产融资的主要问题

在商品房开发面临着众多背景,商业地产的投资总额随着时间的推移不断提升,这说明社会经济对于房地产投资还是具有比较充足的信心的。其中一个比较重要的关键因素是我国正在处于一个城市化率迅速提升的阶段。按照经济发展的规律来讲一个国家的城市化率提高到百分之三十之后房地产行业将会进入一个比较快的发展阶段,我国的城市化率从上世纪末的百分之二十九发展到2011年的百分之四十七,按照这个比率来讲,我国的城市化速度非常快,同比日本减少了三十年,城市化的大规模发展必然会带动房产类行业的配套要求,可以预见的是我国的房地产开发将会出现一个新的发展纪元。在这个基础上我国的商业地产也将会有新的发展方向,以万达模式为代表的商业地产具有非常强的市场活性。自十一届三中全会以来,我国逐步推进房地产制度改革,根据国际经验已经初步建立了社会住房保障体系,但是在商业性的房地产融资上仍然存在着这样几个方面的问题:

2.1 相关政府缺乏资金提供的主动性

在新国八条中,政府提供的保障性住房提出了大力发展商业地产的发展政策目标,根据城市建设部门的估算,建设总体资金量将达到1.3万亿,其中土地出让的资金将直接用于投资建设,这些资金当中土地出让提供近三千亿资金,中央方面款在两千亿左右,各个公积金贷款提供近千亿资金,上述各类资金的总额合计六千亿,这些资金和总需求存在着七千多亿的资金缺口,在这部分资金缺口上中央和地方政府的身份和角色定位不准确,这些资金大约占到了建设资金总额的百分之六十左右,这部分资金占到了建设资金的一半以上,资金主体的责任相互推诿给资金供给造成了很多发展瓶颈。而且商业地产能够在很大程度上带动当地其他产业的发展,对于拉动地方经济具有非常大的作用,政府的资金参与责无旁贷,但是中央和地方政府在角色上没有确定主次。就商业性房地产的财政支持来看,中央政府虽然提高了财政方面的转移支付,但这部分支付的资金总额只是很少的一部分,而地方政府不仅是GDP的生产者和所有者,更是地方经济的管理者,这部分管理工作不仅包括了商业地产和其他行业的规划、开发以及建设管理,因此,这部分较大的资金缺口应该由地方政府承担。但是因为没有完备的资金提供保障体制,这就导致了地方政府在商业地产的招商引资上没有监督和约束,导致了投资部门无法真正履行其职责,也在很大程度上制约了商业地产的融资进程。

2.2 金融市场上商业地产资金来源的非市场化

目前在我国的主要城市性建筑的资金来源是政府的财政划拨,这种非市场化的资金来源必然会导致商业地产资金的使用效率低下。从我国的房地产金融市场现状来看,我国房地产金融市场的资金总量远远不能满足商业地产的建设资金要求。从我国的金融行业现状来看,三十多年的改革开放为我国社会积累了很多的财富,民间的资本也日益增加,我国居民的民间储蓄率逐年升高,而且居民对于房地产投资的需求也日益强烈。除此之外,伴随着我国金融市场的发展和我国投资机构增强了对风险和收益的控制,改善了投资市场的软环境,但是也要清楚地看出商业地产在我国的金融市场发展中并不是十分完善和成熟的,投资渠道的狭窄使得多种资产类产品无法实现广泛地进入投资市场。而且商业性房地产的理财产品因为资金活性差就无法保证产品的保值和增值功能。因此如何保护性地利用我国的商业地产金融市场,最主要的就是要充分地利用我国的民间资本,通过盘活民间资本来促进金融市场资金来源的市场化。

3 新时期商业地产融资主要风险探析

在商业地产的发展过程中我们不难发现,商业地产作为我国房地产投资的一个新的热点,今后必将成为投资的新的方向。但是每一种投资产品都会存在其固有的风险,商业类房地产的投资量大,投资回收的时间相对较长,而且在投资的过程中会经常受到国家和地方的双重影响,这对于一些实力较强的金融机构都会是一个巨大的挑战,对于普通的投资者风险就更为明显了,作为一个高风险和高收益的地产类投资理财项目,商业性地产的风险主要来源于这样几个方面:

3.1 商业性地产开发商的决策性失误

商业性房地产的开发商是地产的第一投资主体,开发商自身的决策决定了整个商业性地产的发展方向和发展模式。针对某一个特定的房地产行业来看,开发商的主要决策风险存在于自身的管理水平和财务状况以及市场的营销策划水平等诸多方面。房地产项目的投资范围比较广而且产权的期限也比较长,如果没有一个很好的管理水平和决策能力将会在地产投入使用之后造成管理上的混乱甚至会直接影响到房地产本身品牌价值。在现今宏观经济不明朗的情况下,房地产产业更是政府进行调控的重点,各种和房地产有关的政策变化较快,特别是在税收方面的小幅度调整频率特别高。面对着政府的微调如果企业没有一个良好的企业财务处理能力就会增加企业成本的负担。这就需要企业在进行房地产融资决策之前建立好一个充足的人才储备,只有这样才能在面临变革的过程中处变不惊。而作为一个投资者在进行商品性房产购买之前对于开发商的资质要有一个比较清楚的认识,只有一个拥有雄厚资本实力和优秀管理能力才能使得房地产项目有效地避开风险。

3.2 商业性房地产概念认识不清

现在很多的市民、投资主体和房地产开发商对于商业性房地产的认识存在着很大的误区,国内的很多商业类地产企业还只是在拿着原来开发商品房的思路进行商业性的地产开发。在很多店铺、写字楼和办公楼的设计上仍然使用小户型商品房的设计和销售理念进行销售,认为只要开发出的房地产能够让投资者买得起或者自身的产品只要能够卖出去就是成功,很多商业地产开发商只做到了地产而没有做到商业。另一方面很多房地产开发商在进行商业性地产开发的过程中存在着只是帮助政府完成政策性工程和形象工程的现象。这样就会导致在一定区域内的房地产开发量大于当地的经济发展需要,这就会导致在进行招商过程中很难招到足够的入驻商铺,如果招商无法正常进行,那么商业性的地产也将是空想,所以投资者在进行投资的过程中要综合性地考虑当地地区招商的潜力和当地经济未来发展的空间,进行综合性考量,不要盲目投资。

3.3 商业性融资价格存在水分

一般投资在商业性店铺的投资者获取回报的途径主要有两种,一方面是投资者在购买后出租给有实际需求的客户,通过收取租金的形式获得综合性收益。另一方面是通过购买房地产然后出售获得价格差利润。目前市场上大多数的投资者比较倾向于后一种价格差的获利方式。而商业性地产作为一种处于不断发展的房地产投资形式具有非常高的增值空间,但是一旦游资进入到该行业中就会导致地产价值速度快速上涨。因此投资者要理性地看到自己进入的实际价格点位,一个没有节制高速上涨的态势必将会导致形成价格泡沫,价格当中也将会含有较高的水分,一旦政府进行了较为严格的管控措施就会给投资者造成非常严重的损失,这种投资泡沫的破裂引发的价格危机是系统性的,所以在投资商业性地产的过程中投资者要充分考虑到融资价格是否合理,如果进入的价格点位就是一个比较高的价格,就要充分考虑到是否已经到了价格链崩溃的边缘,此时进入的话可能会给自身的财产带来非常严重的损失,而进入点位较低的时候要充分考虑到宏观形势,价格降低是因为相关政策的打压还是市场的合理波动,通过综合性的合理判断,做出相对比较合理的投资选择。

4 结语

综上所述,传统商业地产通过自我积累和发展的方式来解决企业发展中的资金问题已经无法适应不断发展变化的外部市场环境,尤其是对于像商业地产这类资本密集型行业。面对着不稳定的金融市场,商业类地产企业必须结合自身特点进行融资类创新,通过多渠道进行发展,利用各种有利条件解决自身发展中存在的资金问题。总而言之,商业地产在进行拓展房地产融资渠道的过程中要尽量拓宽融资多元化融资渠道,只有这样,才能使得我国商业地产取得更好更快的发展机会。

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岳武(1971.05.19-):男,汉,北京绿地京创商业管理有限公司,工商管理硕士研究方向:企业管理。