建筑工程项目管理分析

叶伟初

(广东增城派潭镇建设办，广东 增城 511300)

建筑工程项目管理分析

叶伟初

(广东增城派潭镇建设办，广东 增城 511300)

随着我国经济的发展和城市化进程的加快，城市规模不断扩大，城市的发展要求城市建筑要有所改观，因此，房屋拆迁成为城市发展中不可回避的问题之一，拆迁后安置房工程项目的管理也成为亟待思考和解决的问题。结合本人在拆迁安置项目工作中的实践，通过分析拆迁后安置特征，介绍了拆迁安置项目管理实施过程，并对当前拆迁后安置工程项目管理中存在的问题进行了分析，提出了加强项目管理的措施，以能提高管理水平，促进城市现代化。

拆迁安置；项目管理；分析

0 引言

近年来，随着城市化进程的加快，拆迁问题也成为城市发展中的主要问题之一，拆迁后安置工作的好坏不仅影响着城市基础设施建设否顺利进行，对保障被拆迁人正当利益也有着重要的影响。而由于拆迁后安置房项目的特殊性，其管理也较为复杂，探讨如何进行建筑工程中拆迁后安置房项目的管理也就显得十分必要。本文即结合拆迁安置项目工作实践建设中的拆迁安置项目，对拆迁后安置项目管理的相关内容进行分析。

1 拆迁后安置项目特征

拆迁安置房是城市改建中，为保障被拆迁居民住房而开发的商品房，其属于工程建设项目的一种，但与普通的工程建设项目相比，由于其特殊性，拆迁安置房项目还具有一定的特征：首先，安置房的规划建设与拆迁工作是同时进行的，因此，在管理过程中需要严格规划设计和控制关键时间节点，以使安置房建设与拆迁工作能够更好地并行开展；其次，拆迁安置房是政府为保障被拆迁人利益而建设的住房，具有较强的政策性，其质量对于政府“形象工程”建设有着直接的影响，因此要求必须严格控制项目质量；再次，拆迁安置项目是一个系统性的工程项目，在项目开展的过程中，不仅要考虑到拆迁和安置中的各个子项目，还需要考虑到公共配套基础设施的建设及策划，如拆迁安置项目中既要做好安置新社区的选址、模拟修规及效果图、规划设计条件等，还要对安置区公建配套设施建设、商铺物业建设等内容进行认真策划；最后，拆迁安置项目生命周期较长，本人在工作中负责的拆迁安置项目，建筑面积230万m2，涉及9个行政村、98个合作社，安置户数约5 800户，人口约2万多人，需要在3年的时间内完成规划及建设，拆迁安置涉及的范围较广，拆迁安置项目中管理环节多，需要统筹管理的难度较大。由于该项目在我市作为重点工程项目，选址都在城市未来发展的重要区域，我们在规划建设之初就要确立高起点、高标准、高效能管理的原则。

2 拆迁后安置项目管理实施过程

拆迁后安置项目管理主要是对拆迁后安置房项目的规划建设进行管理，包括编制项目实施管理文件、施工前准备、勘察设计阶段管理等多个环节和阶段。不同阶段管理的内容差异较大，在实施项目管理时需对各个阶段进行有针对性的管理，以提高管理效率。

2.1 项目实施管理文件的编制

项目策划管理文件是项目管理实施中的依据，对项目管理有着指导性的意义。在实施项目管理前应根据工程项目实际及相关规范编制项目管理文件，包括《项目管理实施方案》、《项目合同管理》、各部门工作细则等，其中《项目管理实施方案》中主要包括项目管理概述、概况、全过程管理的范围、管理目标、流程、管理重点等多个内容，文件编制完成后并需对文件进行校审、审核，确保项目管理文件的合理性和可行性，以更好地指导项目管理实践。

2.2 规划选址的编制

遵循“城乡一体、合理布局、相对集中”的原则，实行一张蓝图绘到底；把拆迁安置房建设作为推进城市现代化的重要抓手，改善群众居住条件和生活质量，按照“先规划、后设计、再建设”的程序，严格把好规划选址、建筑设计、综合配套等，提高拆迁安置房的建设品位。充分考虑居民未来居住、生活、出行、教育、卫生、文体等各方面要求，召开动迁农民代表听证会，征求和采纳动迁农民的意见。

2.3 施工前准备工作管理

在拆迁后安置项目施工前，应做好施工前的准备工作，根据编制的项目管理文件的内容，确定合理的工作程序。项目管理中开发商项目管理部门应派遣专人与环保、规划、建设局、建设管理等政府相关部门进行沟通协调，依据法规规定的程序依法办理好相关批报手续，包括项目立项、规定许可、施工许可、施工图审核等手续。同时开发商应与勘察、设计、检测、电力等单位沟通，做好施工前准备。

2.4 勘察设计阶段管理

在项目建设施工前，还需做好勘察、设计阶段的管理工作，技术管理部门应根据项目的具体要求、设计院设计草图及现场条件对拆迁后安置房内部布置使用功能、外围构造效果、建筑面积、材料设备选用等进行技术经济论证，将结果整理成意见书，交于设计院，对建筑工程具体施工图进行设计。建筑施工图设计完成后，由审图中心审核确定设计图合理后报设计院进行调整。确定建筑工程施工图后，组织技术交底工作，做好技术交底。

2.5 招标管理

施工图规划完成后，由计划合约部根据平面布置图，结合现场具体条件，对建筑物施工标段进行划分；在划分标段时还应考虑到施工和管理的方便，标段划分好后对其合理性进行论证，确定其合理后，根据划分的标段编制标底。组织招标资格审核、确定招标定标期限等，确保招投标工作的科学、公正、规范。

2.6 造价工作管理

严格管理工程造价，实施全过程造价管理，以”投入少、见效高”的原则为指导，对项目从设计文件到工程招标、施工阶段、竣工结算等各个阶段进行造价控制管理。优化设计文件，在确保材料、工艺能够满足施工需要的前提下尽可能选用价格较低的材料、工艺，以降低工程造价，积极应用新技术、新材料，以提高工效；严格控制设计变更，施工单位提出设计变更后对各个设计进行技术经济比较，以控制建设成本。工程竣工结算时，根据《招标文件》《施工合同》中相关规定，对造价进行审核，确保造价合理。

2.7 进度管理

建筑工程项目进度管理是工程项目能够顺利进行、按期完成的保障，为确保进度管理的有效性，在招标工作时，招标文件中即应当对工期目标及违期处罚措施进行规定。制定分阶段目标，如基础、景观绿化等阶段性的工期目标，做好工程进度的规划，如拆迁安置项目中根据总承包合同将工程项目分3期进行，对施工过程进行监督，以保证工程进度能够按计划进行。采用经济手段调动施工单位积极性，在条件允许的情况下，管线、道路的施工在外墙脚手架拆除后即可开始，以缩短工期，减少临迁补助费用，提高效益。

2.8 工程质量安全管理

工程质量管理是建筑工程项目管理中最为重要的内容，有效的工程质量管理是保证工程质量的基础，对建筑整体质量及使用功能有着重要影响。在建筑工程项目管理中必须严格加强工程质量管理，成立质量管理体系，对工程施工的全过程进行质量控制，主要工序施工前，要求施工单位进行样板施工，确定样板施工质量能够满足要求后再进行施工。坚持预防为主的原则，将消除质量通病作为最重要的工作之一，强化监理责任，规范验收，保证工程验收的质量。确保住户入住前解决工程所有质量通病，以提高建筑使用性能，降低住户投诉率。

有效的安全管理是保证安全生产的重要方针，在拆迁后安置项目管理中应实施全方位、全过程的安全管理，制定各种安全管理制度及奖惩制度，以调动所有工作人员参与到项目安全建设中；加强对工作人员的安全教育工作，提高人员安全意识，促使安全教育贯穿于项目建设的全过程中；最大限度地保障足够的安全投入，按照相关的规定要求保证安全设施、安全技术装备的完备，以保障项目建设安全顺利进行；最后还应做好安全检查的工作，制定相关的安全检查项目，对项目中每一个可能存在隐患的环节进行认真的检查，一旦发现安全隐患，及时采取相应的措施消除。

3 当前拆迁后安置工程项目管理中存在的问题及对策

拆迁后安置工程项目管理工作对城市建设有着直接的影响，随着住房制度的改革及人们生活水平的提高，拆迁后安置工程项目的管理更加复杂。

3.1 拆迁后安置项目管理中存在的问题

1)土地资源缺乏，难以落实安置建设用地。

随着城市化进程的快速推进，建设征用地不断增加，拆迁后的安置需求增大，土地资源的缺乏，使得安置用地难以落实，一些房屋拆迁往往还会面临历史遗留问题，增加了管理工作的难度。同时拆迁后安置项目中往往是确定一个拆迁项目后才对安置用地进行规划，安置用地的选址常在施工单位即将进场施工时才能确定，造成被动选址的局面。拆迁后安置用地的规划缺乏近中长期的安置计划，给拆迁安置房的建设及配套设施的完善带来一定难度。

2)缺乏全过程项目管理意识。

在拆迁后安置房项目管理中，开发商往往不能认识到安置房项目与一般房地产开发项目的差别，在项目实施的过程中缺乏全过程项目管理意识，工程建设各环节存在脱节现象，如施工图纸供应慢从而影响到施工进度等。同时对拆迁后安置房的定位没有一个明确的认识，开发商往往会将该类项目定位为“附属”工程，忽略前期物业管理及工程建设中公共配套基础设施的建设。

3)管理工作机制尚存在缺陷。

由于拆迁安置房项目的特殊性，该类项目开发规模、交付日期、工程费用等均已有严格的要求，但在实际管理工作中，由于开发商对拆迁后安置房项目认识不清，重商品房、轻安置房，往往会忽略质量管理，对工程质量监督管理不力，导致施工单位在施工过程中出现偷工减料、以次充好等现象，直接影响着工程质量。

3.2 加强拆迁后安置项目管理的措施

1)创新补偿方式，缓解用地压力。

为解决拆迁后安置房用地问题，政府应当积极地创新拆迁补偿方式，适当地提高货币补偿标准，还可增加部分购房津贴等，使被拆迁人能够使用补偿款买到质量相当的住房。积极运用市场调节方式解决拆迁户安置问题，同时积极拓宽安置用房房源，通过购买二手房或收购商品房等方式，扩展政府房源，为拆迁户提供更多的选择，从而缓解拆迁后安置用地压力，促使拆迁后安置项目的顺利进行。

2)提高对项目的认识，严格把好质量关。

拆迁后安置房项目直接关系到政府“形象工程”。在项目管理中，政府与开发商均应转变观念，将拆迁后安置房与商品房同等看待，做好拆迁后安置房的定位，严格把好质量关，做好拆迁后安置房工程的监理工作，建立全面的验收制度，并严格按验收制度进行验收，确保工程质量。

3)加强前期物业管理，做好安置后服务。

在拆迁后安置房投入使用前，还应做好前期物业管理。开发商在业主委员会成立后，应认真地对项目费用、校区规划、关系人诉求等问题进行分析和研究，细化人员配置、服务内容等，对项目进行认真的规划，做好安置后服务工作，以降低住户投诉率，从而提高开发商信誉，同时提高政府信誉。

4 结语

拆迁后安置房建设工作关系到城市发展和社会和谐稳定，实施安置房项目建设不仅能够保障城市建设顺利进行，对于改善人们住房条件也有着深远的意义。随着市场经济的发展，人们对拆迁后安置房质量的要求不断提高。同时由于拆迁后安置房对工期、成本等均有较为严格的要求，工程项目管理也更为复杂。在实际工作中，应把握好项目管理的实施过程，加强对工程建设的质量管理，提高项目管理水平，促使拆迁后安置工程项目的顺利进行，从而推动城市化发展。

[1]雷禹.浅谈拆迁后安置房建设工程项目管理[J].中国信息化, 2013,(14):293,295.

[2]郭君.拆迁后安置房建设工程项目管理[J].城市建设理论研究, 2011,(20).

[3]方科,杨建苗.浅谈拆迁安置房质量[J].山西建筑,2009,35(13): 214-215.

TU721+.2

C

1673-1093(2014)04-0026-03

叶伟初(1975)，男，广东增城人，建筑工程造价工程师，毕业于华南建设学院，研究方向：建筑经济。

10.3969/j.issn.1673-1093.2014.04.006

2013-11-22；

2013-12-20