保持房地产市场健康发展的对策研究

宋春兰

摘 要：房地产经过十几年的迅速发展，已经成为地区经济的重要产业之一，对于改善城市居民的居住条件、增加就业、促进产业结构的调整和国民经济的快速发展有着重要的意义。同时，房地产市场在发展中也暴露出一些问题，如商品房价格上涨较快、房地产开发结构不尽合理、房地产金融风险的存在等。以沈阳为例，针对房地产市场中存在的问题，建议通过房地产市场的宏观调控、房地产税收政策的调整、建立多层次的住房供应体系等对策促进地区房地产市场健康发展。

关键词：房地产；市场；健康发展

中图分类号：F293.35 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）05-0023-02

一、落实好国家宏观调控政策，通过限购和限贷等政策减少中心区域市场需求，确保地区房地产市场的平稳运行

受沈阳市的地理区位、经济发展水平、城市功能等影响，沈阳市的房地产市场需求一直很旺盛，房地产价格近几年一直上涨较快。沈阳市房产局的数字显示，2010年以来，沈阳市房价持续快速走高。2010年9月份，沈阳市商品住宅合同备案均价出现峰值，达到5 588元/平方米，同比增长27.7%。2011年以来，中央政府对房地产市场调控保持从严态势，“限购令”政策出台，并从金融、税收、住房保障等方面出台了一系列政策措施以确保房地产市场平稳、健康、可持续发展。限购政策在一定程度上抑制了商品住宅的需求，沈阳市商品住宅价格增长速度放缓。但是，进入2012年3月后，沈阳市出台了楼市的微调政策，提高住房公积金的使用率及贷款额度，这极大地刺激了沈阳市刚需人群购房，造成房价小幅度上涨。根据365地产家居网，2012年11月沈阳市全市商品住宅销售均价约为6 648元/平方米，与2012年1月5 878元/平方米相比，增长了770元/平方米。中国指数研究院2013年2月发布2013年1月国内百城新建住宅价格，沈阳市住宅价格7 525元，环比上涨0.17%。对于住房需求旺盛的城市，在住房保障制度的完善、房地产税收调整等房地产调控的长效机制还没有完全落实的情况下，短期内应当落实好国家的限购和限贷等调控政策，通过行政手段减少房地产市场需求，确保房地产市场的平稳运行。

同时，要在“十一五”沈阳市经济区综合实力显著提升的基础上，加快推进沈阳市经济区建设，让新的经济增长点带动房地产业的发展，将居民居住区域引导到正在发展起来的经济开发区，为房地产业发展拓展空间，带动全省经济的均衡快速发展。以沈阳经济区城际连接带（沈阳—抚顺城际连接带、沈阳-本溪城际连接带、沈阳-辽阳-鞍山-营口城际连接带、沈阳-阜新城际连接带、沈阳-铁岭城际连接带）建设为突破口，将更多新项目引向中小城市，增强其人口吸聚力，以缩小城市和区域间的资源配置差异，实现新型工业化和城镇化互动发展，解决中心城市房地产过热的问题。

二、通过房地产税收政策的调整稳定房地产价格

根据资料，在沈阳市购房人群中，刚性需求占40%，改善性需求占40%，投资、投机性购房占20%。要解决刚性需求和改善性需求，除了增加有效供给、抑制投机和投资性需求外，还需要以长远的改革来解决，其中房地产税改革是一个重要方面。我国现行房地产税种中，耕地占用税、土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等属于房地产流转环节缴纳的税费；房产税、城镇土地使用税属于房地产保有环节缴纳的税收。现行的房产税是1986年制定并实施的、城镇土地使用税是1988年颁布并实施的，当时居民收入较低，个人很少拥有私人住房，所以，这两个税种规定个人所有非营业用房产及自住用房所占土地都予以免税。为了发挥房地产税收调节经济、促进房地产业健康发展的作用，对保有环节的房地产普遍征收房地产税是必要的。因为相比流转环节房地产税的征收，加大保有环节房地产税的征收不会造成房价的上涨，更有利于对房地产市场的宏观调控，抑制房地产的投机行为。房地产税收政策的调整作为一种长效性调节工具，尽管不如限购、限贷等行政手段立竿见影，但开征房产税可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种税负约束。开征房地产税之后，不仅可以增加住房市场上中小户型的需求比例，从而有利于集约利用土地，促进城市化健康发展和经济增长方式转变，还可以减少已建成房屋的空置率，使大量的存量房能够作为供应源逐步的供应到市场中来，提高全社会不动产资源配置的效率，促使用于不动产投资、投机的房子失去过多的投资价值，有利于弱化住房价格过快上涨和市场大起大落的可能性，促进房地产市场长期健康发展。

三、建立多层次的住房供应体系，使住房保障和市场供应实现有效对接

根据2010年第六次全国人口普查汇总数据，2010年，沈阳市家庭户人均住房建筑面积由“五普”时的18.80平方米，提高到27.92平方米，增加了48.51%；家庭户户均住房建筑面积由“五普”时的57.06平方米上升至74.10平方米，增加了29.86%。但是，在住房发展的同时也存在一些不容忽视的问题：一是仍有部分家庭户住房困难。根据普查资料测算，全市人均住房面积在16平方米以下的家庭户还有59.68万户，占21.02%，其中，人均住房面积8平方米以下的家庭户12.71万户，占4.48%。二是面向中低收入者的保障性住房偏少。2000年家庭户中购买经济适用房的比重为4.94%，2010年购买经济适用房的家庭户比重仅有1.44%。10年间商品房竣工面积由2000年时的349.5亿平方米上升至2010年的1 393.2亿平方米，增长2.99倍。而经济适用房竣工面积占商品房竣工面积比重却由2000年的28.01%下降至1.87%。三是租房户和外来人口住房条件差。另外，从全省范围看，面向中低收入群体的中低价位、中小套型普通商品住房明显不足。根据沈阳市统计局的数字，2010年1—10月份，沈阳市90平米以下住房施工面积为2 944.8万平方米，占商品住宅的45.4%，与国家规定的“90/70”政策有一定的差距。endprint

处理好住房保障与市场发展的关系，是摆在各级政府面前的一个重大问题。解决好这一问题的关键，需要建立一个与省情相符的多层次住房供应体系，使住房保障和市场供应实现有效对接，即以廉租房解决最低收入家庭住房，实现“应保尽保”；以经济适用房解决低收入家庭住房；通过供应中小户型、中低价位的普通商品房解决中等收入者住房；对于不满足廉租房和经济适用房供应条件的本市中低收入阶层以及新就业职工和外来务工人员，通过公共租赁住房满足其住房需求；通过市场满足高收入者的住房需求。这是确保房地产市场健康有序发展的关键所在。

四、整顿房地产市场秩序，规范房地产企业行为

我国房地产行业起步较晚，发展时间短，相应的法律法规、监督监管机制等还不健全。因此，有一部分开发商不惜以牺牲利益相关者来谋取利益最大化，出现了哄抬房地产价格、囤房、囤地、虚假广告等众多问题。这不仅损害了社会和消费者的利益，也损毁了企业和整个房地产行业的形象，不利于房地产行业的健康发展。房地产企业只有在国家和地方经济、社会持续发展过程中才能获得更为和谐、宽松的经营环境，更大的发展空间和更多的发展机遇。因此，房地产企业在最求自身利益的同时，应当树立“企业公民”理念，兼顾政府、消费者、施工者等各相关方利益，勇于承担社会责任。特别是在房地产商品的供给方面，房地产开发企业应当贯彻执行《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）中的限制性规定，重点发展普通商品住房，满足大多数中低收入者的购房需求。目前，沈阳市中小户型的商品住宅的供给量仍然远远不能满足市场需求。根据2012年12月18日国家统计局公布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，11月沈阳新建住宅、二手住宅价格指数均呈现环比上涨的状况，在各面积户型中，11月份沈阳市90平方米及以下新建住宅价格环比上涨最高，涨幅为0.6%。

五、完善房地产金融体系

房地产业的发展依赖强大的资金支持。长期以来，银行贷款成为房地产融资的主要方式。根据辽宁省统计局投资处2013年1月关于“投资规模持续扩大 结构进一步调整——2012年全省固定资产投资运行情况分析”，房地产开发本年资金来源（包括上年末结余资金）合计7 267.3亿元，增长15.2%，比房地产开发投资增速低6.4个百分点。本年到位资金6 328.8亿元，增长13.7%。其中，国内贷款850.8亿元，增长10.9%，占本年到位资金的13.4%；利用外资117.9亿元，下降38.6%；自筹资金3 310.5亿元，增长19.3%，占本年到位资金由去年的49.9%升至52.3%；定金及预收款1 390.6亿元，增长27%，占本年到位资金的22%。项目建设单位尤其是房地产开发企业自筹资金比例过大，表明在银行收紧贷款、项目信托融资审查日益严格的情况下，获取更多投资资金只能依靠自身积累、民间借贷等方式，会加大民间金融风险。

因此，一方面，商业银行应该充分重视美国次贷危机的教训，加强金融监管，避免商业银行或信贷机构因为利益的驱使而放松借款者的资格标准，或对其有可能虚假的信息不进行必要的审核；另一方面，要适度地利用房地产金融创新产品，包括加快推进REITs的实践操作、有步骤地放开信托融资等方式有效解决房地产贷款机构的资金问题，也为购房者提供融资便利。房地产金融创新产品的适度开发能够扩大融资渠道、提高资产流动性和化解金融风险。

六、通过正确的舆论导向引导人们合理投资、杜绝投机

现今的过高房价及不合理住房需求状况，与舆论导向有一定的关系。实际上，我们每天都沉浸在房价上涨的舆论中，所以一些人认为，房地产市场是一个很好的投资渠道。这就使得更多的人加入投资房地产、投机房地产的行列，使得需求上升，其形成的后续反映是人们的预期得到了验证，对未来房市继续走强信心倍增，投资、投机欲望继续增加。但是，房地产市场是有风险的，并且将会产生极大的负面影响。因此，要加大房地产市场风险的宣传力度，增强炒房者的风险意识，降低不合理的投资、投机需求，避免房价过快上涨。

参考文献：

[1] 高天晖.辽宁省房地产场现状及可持续发展研究[D].沈阳：沈阳建筑大学，2011.

[2] 李宏彪.我国房地产税制改革研究[D].南昌：东华理工大学，2012.

[3] 王旭东，邱少君.促进房地产市场稳定健康发展应处理好的五个关系[J].中国房地产，2009，（6）.

[责任编辑 高惠琦]endprint