我国城镇化中房产税改革的国外经验分析与借鉴

贾俊梅 陈丽莹

摘 要：新型城镇化作为“新四化”建设的重要组成部分，在促进经济增长和改善民生等方面被寄予厚望。改革要培育城镇内生发展动力，房产税改革的成败对我国城镇化进程的影响是不容忽视的。通过对美英日等发达国家房产税制度的分析，进而借鉴其经验，以完善我国的房产税制度改革。

关键词：城镇化；房产税；税法要素

中图分类号：F812.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）05-0109-02

李克强总理在不同时间、不同场合多次提到：“最大的内需就是城镇化”。城镇化既可增加有效投资，又能拉动消费，是中国经济发展的重要引擎。

那么，什么是城镇化呢？城镇化就是指农村人口转化为城镇人口的过程。反映城镇化水平高低的一个重要指标为城镇化率，即一个地区常住于城镇的人口占该地区总人口的比例。城镇化是人口持续向城镇集聚的过程，是世界各国工业化进程中必然经历的历史阶段。

新型城镇化作为“新四化”建设的重要组成部分，在促进经济增长和改善民生等方面被寄予厚望。但是，城镇化建设是需要钱的：城市基础设施建设需要钱、城镇公共服务投资需要钱、城市养老保险投资需要钱……一句话，如果没有钱作为支撑，城镇化只能是空中楼阁。

钱从哪里来？住建部村镇建设司司长赵晖日前在“2013年中国城镇化与企业家论坛”上指出，改革要培育城镇内生发展动力，应推进房地产税的征收，逐步提高房地产税占地方政府税收的比重，使地方政府的精力从招商引资向提高城镇人居环境转移。可见，房产税改革的成败对我国城镇化进程影响是不容忽视的，进而关系到国家经济未来的发展。在房产税定调之前，学习和借鉴世界先进国家的做法，是我们必修的功课。

一、主要发达国家房产税制度

（一）美国房产税制度

美国的房产税（不动产税）是一种十分重要的地方税种，主要由地方政府征收，地方政府拥有税收立法权。数据显示，美国房产税占到地方政府税收收入的70%左右。有文章指出，接近 95%的房产税是由包括郡县、市和学区在内的地方政府征收的。

美国的不动产税以财产的评估价值作为税基。为了能够更加公平合理地评估房屋价值，美国各地政府规定了十分详细的程序。地方政府在2—8年内对房产评估一次，评估价值与房屋市价接近，在此基础上乘以评估比率得到不动产税的税基。同时，地方政府为了保证税收稳定规定辖区内持有的特定类型的不动产评估价值的年增长率不得高于固定比率。在不能及时做出评估的年份，以评估价值乘以固定增长率作为该年度的房产评估值。

（二）英国房产税制度

英国的房产税称为房屋税，是以附着于土地上的房屋及有关建筑物为课税对象而课征的一种税。因为房屋的价值与土地及周边环境密切相关，难以单独估价，所以英国将房屋税分为住房财产税和营业房屋税。

住房财产税的征税对象是居民的住宅及可供住宅用的船只，计税依据是房屋的资本价值。住房财产税是英国唯一的地方税。住房财产税的税率并不统一，而是由各地议会根据各地区政府当年预算开支情况以及从其他渠道可获得收入的差额来确定。住房财产税的税基每五年重估一次，重估之后划分为八个级次，各个等级的纳税额每年都有调整，保障地方的税收收入。目前英国住房财产税的评估价值标准是以2005年4月1日住房的市场价值为依据的。由英国政府国内税收局所属房屋估价机构进行估价。一般房屋经估价后一定时期内不重估，但是如果房屋价值发生重大变化则要对其重新估价。

营业房屋税，课税对象为营业性房产。与住宅税不同点是营业房屋税为中央税种，地方征收后上缴中央，中央根据各地的人口比例、经济发展情况、基础设施建设所需将税款按比例分配到各地区。返还的税款占地方财政收入的15%以上。

（三）日本房产税制度

日本的房产税包括固定资产税、都市规划税和事业所税。都市规划税是对城市规划法划定的城市化区域内的房屋所有人所征收的税，原则上同固定资产税一并征收。征税主体是市町村政府，纳税义务人、纳税依据、纳税方式同固定资产税相同。事业所税是在一些城市征收的营业场所税，属于道府县地方税，征税主体主要是东京都和一些指定城市。

固定资产税的征税对象包括土地、房产、已提折旧的资产及能使房屋增值的附属物。其中，土地包括城市土地和农村土地及两者以外的其他用地；房产包括个人住房、企业用房。其税率由国家规定上限和下限，地方政府在规定范围内上下浮动，一般情况适用1.4%，固定资产位置特殊的适用2.1%的税率。房产的评估值不高于8万日元的，可免征此税。固定资产需要登记在固定资产登记簿上，地方政府根据账簿上的总价值征收税金。对于居民持有的固定资产每3年评估一次，以保障固定资产的计税依据合理，保证税负公平。对房产的保有环节征税加大了房屋的投机成本，使房产回归其使用的本源。

二、主要发达国家房产税经验借鉴

（一）健全房产评估制度

国外房产税以房产的评估作为计税依据，使税收依据紧跟经济发展水平，同时，也使通货膨胀和房产周边环境对税收的影响降到了最低。在美国，如果房产所有者对评估结果不满可以要求政府部门重新估价。同时，房产评估值可以决定税收的多少，对通货膨胀或紧缩产生影响，起到调节经济的功能。

（二）明确税种

西方发达国家的房产税非常规范，各国根据自己本国的国情确定税收制度。在英国和日本的房产税制度中都对房产税的税种做了明确的划分。前者将房产税将房产按照持有的目的不同分为住房房产税、营业房产税。按照房产的持有目的分类可以抑制投机行为和房价的过快增长。在日本将房产税按照地域划分，固定资产税纳税对象是城乡的建筑物，都市规划税的纳税对象是事业所和营业所，事业所税的征税对象是东京和制定的都市。日本对这3种税收收入的用途也做了明确的区分：固定资产税用于公共建设；都市规划税用于城乡规划；事业所税用于大城市的环境改善上。

（三）拓宽征税范围

发达国家的房产税的征税范围囊括了房产所有人的所有房产。如英国将可供居住的船只纳入征收范围。日本将这就资产纳入征收范围，征收范围广，保障了地方政府的财政来源，为地方建设提供了充足的资金。

（四）便于征收管理

发达国家对房产税在要素上进行了精细化的划分，征税对象划分明确，将经营用房和居住用房分开征税，税率和计税依据设计合理、层级明确。如英国政府根据房屋的评估结果将房产价值划分的8个等级，以此作为计税的依据。税率由政府的预算及收入差额来确定。在日本由中央规定税率的上下限，地方政府依照自己的实际情况在此范围内浮动。

三、我国城镇化中房产税的改革

（一）完善征税范围、计税依据及税率的设置

1.扩大征收范围

城镇化建设的加快，城镇中陆续增加了别墅等奢侈性建筑。城镇居民把投资房产作为资本保值增值的手段。首先应将别墅等高档物业列入征税范围，这可以在一定程度上抑制富人对高档住宅的需求，同时增加地方税收。其次，对持有多套住宅征税有利于调节社会贫富差距，抑制房产投机和房价过快上涨。最后，对于能使房产升值的附属设施也应按照一定比率征收房产税。在城镇中有许多依住房而建的附属房屋。例如，农用机车的小型修理部，为养殖而建的小型养殖房。对这些小型经营场所可以采取低税率，避免经营者不满和漏税行为的发生，在鼓励经济的同时不影响税收。

2.以房产评估值为计税依据

我国房地产过热现象已经蔓延到城镇，以房产评估值作为计税依据可以与经济发展速度相适应。房产余值已经不能体现房产的真正价值，以房屋租金为依据居民避税较容易，减少了地方财政收入。按评估价值征税的计税依据，评估值是随着地区经济发展的现状不断变化的，可以使房产价值较高的所有者多交税金，房产市场价值较低的少缴纳税金。以房产评估值为计税依据克服了以房产余值、从租计征的缺点，保证了税收灵活性和公平性，更符合“量能纳税”的原则。

3.实行差别比例税率

根据我国城镇化发展现状，不同的房产在经济活动中的收益是不同的。例如，餐饮、娱乐场等经营性商铺房产收益较高，承受税负的能力较大，便于征收管理；用于农、林、牧、渔的住房收益较低。对于城镇第二套房产征税可以抑制房产需求，需求减少使地方政府摆脱对土地财政的依赖，避免土地资源的透支，利于发展更健康的城镇化。

（二）合理安排税收优惠

1.免税优惠

我国房产税的免税对象包括行政机关、人民团体、军队等单位自用的房产，财政拨付事业经费的单位业务范围内自用的房产以及个人所有非营业用房等。部分事业单位从事营利活动，对其免税不符合社会发展现状。除此之外，免税范围还应包括国家拨付经费的教育部门、医疗机构、慈善机构、老年活动场所、城镇保障性住房和廉租房。

2.减税优惠

城镇化下的减税政策应考虑第一产业的区域发展。第一产业是城镇发展的基础，在对城镇房产征税时具体应考虑以下几个方面。第一，对于农忙时节使用的季节性住房可按季缴纳房产税，保证税收合理性；第二，对守林护林用房和渔业养殖用房减税，增加税收的同时鼓励发展；第三，对低收入群体和孤寡老人，给予减税政策，保证税收公平。

（三）完善相关配套制度

1.完善房产登记制度

房产登记是房产税收的基础，要加快推进个人住房信息系统的建设，建立全国统一的住房信息数据库，实现动态管理。尽快启动个人住房普查工作，在人口普查的年份可以考虑同人口普查一同进行。城镇房屋普查比较简单，社区对所辖小区的居民了解程度高，普查阻力小；同时，要防止公务人员利用职务之便牟利，避免税收在第一步的流失。

2.建立和完善房地产评估制度

对房产的评估可以以房产的原值为基础，城镇化下房屋有其区域性，结合评估当年城镇同类房产交易的市价可以确定某一小区的房产市价。培养房产评估相关人才，建立房产评估平台和相应的监管部门，监管部门同房产评估部门、税收部门平级，避免权力过于集中，对房产评估值有异议的居民可向监管部门提出。加快房产税立法，完善评估制度，保障税收公正。假如评估值在某种原因下失去公平，还可以通过法律程序进行调整。

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[责任编辑 王 莉]