浅谈房地产开发中景观工程成本管理

2014-04-11谭建平

建筑与预算 2014年5期

谭建平

（深圳万泽房地产开发有限公司，广东深圳 518035）

随着房地产开发市场的规范与发展，房地产行业的竞争加剧，越来越多的房地产企业希望通过加大对景观的投入来吸引和取悦客户，并希望借助于景观卖点实现产品溢价。但如何把景观做好对大多数房地产企业来说还是个难题。这其中，如何通过有限的景观投入实现极佳的景观效果和产品高溢价更是个难题。

1 房地产开发项目的景观工程成本的实质

1.1 房地产开发中的景观工程概念

景观工程的概念比较笼统，通俗来讲：是通过构思、设计、施工达到预期景观效果的系列活动，一般包括园林绿化、园林建筑、园林小品、园路、园桥、水景、山石、景观灯等。景观工程通常分为两类：一类是称为软景，如绿化、树木、园林小品、水景、山石等；另一类是称为硬景，如铺地、墙体、栏杆、景观构筑、景观灯等。

因为景观工程没有标准化，各开发企业对景观工程理解也不一样，特别对于还未形成稳定的产品系列的房地产企业，每个项目都是新产品，景观成本控制也就无从谈起；景观成本预判难，景观受地域差异影响很大，例如，南北地域景观的成本差异非常大，特别是苗木，有些苗木南北差异可能超过一倍。

1.2 开发房地产时景观工程中制约成本的因素

在房地产开发中制约景观工程成本的因素有许多，归纳起来主要是受企业价值观的取向及企业目标客户的定位。其中不同的企业在选取值观取向时也各不相同，差异性比较大，比如国内那些具有优良产品品质的企业在建设景观工程时会不计成本的投入，无论是石材还是树木，选用时绝对不掺假，在业内竞争中可谓是实行“苦肉计”。某房地产企业曾经为了最大程度的确保树苗全冠性而实行一车一树的运输，在运输过程中因收费站的顶棚过低不能保证树苗全冠过车而采取顶棚拆除然后再补建方式过车，可见其手笔之大。另外就是目标客户的定位，不同的目标客户就有不同的景观要求，例如成功人士与第一次置业的白领人士，他们所关注的内容不同，自然景观要求也不同，这就要求我们得把产品、景观定位、景观配置及景观成本与客户之间的逻辑关系弄清楚。见图1所示，客户的要求决定着产品的定位，产品的定位决定着景观定位，景观定位决定着景观配置，由此就可以对景观成本做出预算。在目标客户与产品定位后，降低景观成本的重要措施有：一是加大投资目标客户关注度高的景观工程；二是依据地区及产品的特色，在不造成景观工程品质下降的基础上，对关注度较低的景观工程上缩减投资。

图1：产品、客户、景观定位、景观配置之间的逻辑关系

2 景观成本管理的基本思路

2.1 建立基于客户需求的景观分级体系

在建立分级体系时，我们需要通过产品类型和目标客户两个维度来搭建景观分级体系的框架。一般房地产企业在做客户的景观需求调研时发现：不同的产品级别，“绿化”是共同且占比重较大的需求，这个是成本规划的重点；设计风格的特殊性在高端客户上体现较为明显；在景观的功能设施方面，中高端客户趋于一致，在设计时不需要标新立异。表2是某房地产企业的客户需求分级体系，例如，二次置业的客户，其景观的关注重点在于儿童和老人的活动空间。有了结合产品、客户需求的景观分析体系，就可以指导新项目快速进行景观定位。

2.2 改善景观成本的配置

在房地产开发中，景观成本失控普遍存在于成本管理中，其规律大多是：硬景占有面积比例较大造成成本高；基于硬景的成本高，导致的软景资金不足，达不到预计效果；在施工面积有限的条件下，优化软景致使成本的飙升。经过研究分析发现：在硬景成本中石材所占的比例最高，软景成本中大乔木所占的比例最高，因此要想有效的降低景观工程的成本，就要实行以下几个配置方案。（1）对硬景和软景的施工面积比例进行优化。某标杆企业硬景与软景比例实行3比7的方案，企业在景观工程计划的项目审批时着重审核这一指标。据行业的经验来说硬景所占面积比例最好是不超40%.(2)对硬景中石材的材质及用量进行控制。在景观设计时可以选取那些质地普通、价格优惠的石材，施工时做到精确细致，同样可以满足客户的要求。市场上50M M与30M M厚的石材价格竟相差一倍，所以在能够满足客户需求的条件下，最好选择性价比合适的石材。（3）对软景中的大乔木的使用数量进行控制，适度的增加草坪与灌木种植面积。经研究发现人的视角区的最佳高度在1-3米间，所以在此视觉范围内种植高灌木可以提升景观的品质。而草坪又是软景工程中成本最低的一项，所以可以适度增设草坪面积。（4）适度增加重点区域的投资。通常人行系统、示范区及入口区要进行重点建设，特别是人行系统。例如某标杆企业在展示区的人流线上至少要留200米。

表2：某房地产的客户需求等级

3 房地产景观项目工程成本的管理

3.1 景观工程目标成本的制定

既然景观工程成本很难控制，因而就必须制定景观工程目标成本。景观工程成本是构成项目总体成本的一部分，虽然所占比重不大，但景观效果对物业品质提升和销售能起到支撑作用。景观工程与主体及道路管网等其他工程成本特征有所不同，后者的成本随着小区建设规模及物业类型的清晰而基本确定，可变化幅度较小，土地、规费等成本则更加明确。而景观工程成本却受设计、选材、效果等因素影响，成本浮动范围较大，在相同容积率下的单位面积成本差异可达数十元/平方米。因此，为降低总成本，保证项目预期利润，可通过调减景观成本达到。但对于景观工程来说，稍加减低，亦将显著地影响整体效果和小区档次。所以景观工程目标成本确定时，不能单纯考虑降低成本，而是要结合产品定位制定出较合适的标准。

制定合理的控制目标之前，需要熟悉景观造价方面的经验数据，了解软景、硬景、水景等在不同档次下的大致造价标准，可通过总结和分析以往开发项目的历史经验数据、或调研类似楼盘成本数据得到。

3.1.1 景观工程覆盖面积的计算

在景观成本的计算中景观覆盖面积是一项重要指标，计算公式为S景=S总-S建-S道+S其他S景：景观覆盖面积；S总：项目总用地面积；S建：项目主体建筑一层占地面积，可将总用地面积乘建筑密度得到；S道：项目中市政道路面积，根据方案图量取得到；S其他：架空及屋面景观面积。

例如小区的一期总占地面积是8 8 000m2，建筑密度是28.3%。通过量取得道路面积是11222m2，架空层与屋面绿化的面积一共4539m2。由此可得一期景观面积是S景=S总-S建-S道+S其他=8 8 000-8 8 000×28.3%-11222+4539=56413m2。

3.1.2 预算软景工程的成本

绿化软景的成本=绿化面积×软景的经验单方成本。其中绿化面积依据工程项目的特征估量计算。一般容积率低于1.5的群体性住宅项目的绿化面积占总景观工程面积65%-75%。例如某小区的一期绿化面积是56413m2，其中软景（草坪、灌木及乔木）的单位成本大约为95元/平米，那么软景工程的总成本是56413×95=536万元。

3.1.3 预算大面水景的成本

水景的成本=水景的面积×水景的经验单方成本。其中水景面积从计划图中粗略量取是2200m2，大面积水景的设备与由基层到面层的铺设的单位成本大致是520元/平方米，那么水景面积的成本是2200×520=114.4万元。

3.1.4 预算硬景的成本

硬景的成本=铺设硬景面积×硬景的经验单方成本。景观由软景、水景、硬景三部分组成，则铺设硬景面积=景观总面积-软景面积-水景面积。（1）根据工程规模对儿童游乐设施数量进行预测，预算成本。（2）根据工程规模对小品雕塑数量进行预测，预算成本。（3）标识牌、座椅、垃圾桶数量可根据楼栋的数量及工程景观规模进行预测，预算成本。（4）根据计划总平面图来粗略估算围墙的长度，预测总成本。（5）根据经验单位成本数据预测小区照明成本。

以上即是景观工程总成本的预算。但是预测总成本并不是工程的实际成本，只是工程有可能达到与控制的总目标，总成本将会在后续的景观设计与施工时不断刷新。依据工程的利润及要求的效果可以适当调整预测总成本。

3.2 控制成本时可以利用限额设计法执行

限额设计即是在设计工程时按已定位且确定的景观工程目标成本去进行。其具体过程是：一是按景观成本参数去制定《××项目园林环境设计成本指导书》；二是成本管理部与设计管理部一起上交设计任务书；三是签订包括合同正文、附件、《××项目园林环境设计成本指导书》、《××项目园林环境设计任务书》的委托设计合同；四是对设计阶段的经济、技术文件进行审查；五是由设计单位对设计方案进行调整；六是经过讨论对景观分区做出决定，定位分区成本；七是对扩初设计阶段的经济、技术文件进行审查；八是对设计单位上交的《××项目园林环境预算书》进行审查，且对《××项目技术经济意见书》、《××项目绿化工程预算书》进行意见反馈；九是设计单位经过设计调整出正式设计图纸。