探索联动发展的最佳模式

文/杜胜熙 胡志意

探索联动发展的最佳模式

文/杜胜熙 胡志意

2012年3月26日，中交地产巴中项目正式开工建设，这是中交地产在推进业务布局中筛选的第一批三个投资开发项目之一，也是中交房地产板块首个BT＋EPC 基础设施建设与房地产开发联动项目。其基本内容包括，三条市政道路工程，两项安置房，一项商业地产开发。

2013年年底，最主要的主干道应当地政府要求实现半幅提前通车；部分回迁安置房已具备移交条件；商品房“中交·王府景”项目一、二期成功实现销售；另有部分土地实现转让，项目风险得到有效规避。整体上，通过投资模式的优化组合，成功拉动60亿元投资。

约27亿元的投资金额，在当时占到了巴中GDP的一半，撬动了一个地区的发展。与“十一五”末相比，2012年，巴中市实现生产总值增长39%；完成全社会固定资产增幅达90%；招商引资到位资金增幅达800%。全市固定资产投资等六项主要经济指标增速跃居四川省第一。

为什么是巴中？

事实上，中交地产当初选择巴中的决策过程漫长而又慎重。

中交地产自2011年成立后，一直在思考一个问题，如何发展有中交特色的房地产业务。发挥中国交建交通基础设施建设综合优势、整合相关产业链资源，通过先期介入、联动发展来锁定低成本土地资源，是基本的思路。

简单地说，用部分优质土地作为基础设施建设联动房地产开发项目投资的价值实现，是一个风险可控、回报可期的方式，这样可以通过投资基础设施建设与房地产开发联动运作，为后续房地产开发、城市综合开发、产业园区建设来谋求增值收益，也可以通过基础设施建设带动土地价值的提升转换来实现短期效益。

然而，在大巴山区的巴中搞房地产开发，看起来不是一个好选择。因为巴中市是西部经济欠发达的老区，在房地产商看来，就是四线城市了。

但中国交建提出了积极履行社会责任、探索基础设施建设和房地产联动发展的总体战略要求，地产公司团队必须积极贯彻，通过不断优化方案，实现有效的风险控制。

2011至2012年间，在中交地产起步创业的艰难时期，涉及到巴中项目议题的总经理办公会就召开了13次。

经过审慎分析和科学判断，中交地产认为，在这个虽非较好选择的项目中，也蕴藏着机遇。最大的亮点在于，在基础设施建设和房地产开发联动的模式下，通过做好基础设施项目投资，增进与地方政府之间的互信，带动地块环境改善和产业链整合，就可以为房地产联动开发创造条件。这正是中国交建整合发挥“大土木”优势，加快房地产业务发展的积极探索。

但是，风险依然很大。中交地产需要更为细致的分析和风险防范措施。在班子总体决策的前提下，市场拓展、投资管理、设计营销、财务资金等专业系统先后进行多次专题研讨，对巴中项目的主要风险和防控要点形成了共识。

巴中项目生产动员大会

一方面，考虑到地方财政对土地有较高依赖性，如果土地供应加大，价格走低，公司将面临巨大的市场风险；另一方面，由于地方政府财政紧张，现金支付履约困难，对实现项目及时回款也构成重大风险。前一个问题的应对之策，是把握好开发节点，加快开发节奏，尽快实现房地产开发和项目总体预期目标。巴中公司总经理王伟的理解是：“就是快启动、快拿地、快开发、快销售，以开发速度防范市场风险。”后一个问题的应对之策是，设计合理的商业模式。由于基础设施建设投资巨大，而地方财力有所不足，地产开发区位优势不明显，单纯的BT或土地抵押都存在问题。因此，中交地产才设计出了BT+EPC+商品房联动开发的模式，其中的核心是，以投资基础设施建设锁定地块，采取回款与土地转换增值相结合等措施，控制按期回购履约风险。

正是根据这一模式的要求，巴中项目才形成了由中交地产、西南院、社会合作方共同出资的投资结构，并确立了中交地产对项目的主导地位。此后，中交地产先后与西南院签订设计合同，与总承包公司签订工程建设合同，一航局、二航局、三公局为主要工程建设方，投资、设计、总承包、工程建设都是中国交建旗下所属企业，充分展示了中国交建的产业链优势。其中，中交地产和总承包公司按照专业分工、战略协同的原则，分别成立了中交（巴中）投资发展有限公司、总承包公司巴中项目总经理部。具体实施中，巴中公司和总承包项目部完全按照合同主体运作，巴中公司统筹考虑基础设施建设投资和房地产开发，总承包项目部全面负责工程管理。

项目策划能够保证滚动开发

在巴中项目，如何保证预期收益很关键，必须有合理的项目筹划，让资金流动起来。巴中公司党总支书记王河山解释说：“该项目实际上是寻求房地产投资开发的边际效益，通过有效整合各种优势资源延伸产业链，在一个项目公司的平台上实现两个项目的互动运作，减少交易成本，拓宽现金流渠道，加快房地产开发和销售，以较小投入带动较大投资，最后实现预期效益。”在具体实践中，中交地产明确合同、合同价格的调整、回购价款、回购期、支付分期及担保物等，要求地方政府以土地出让加现金的方式进行回购。其中，政府回购结算不是一次性结算，而是中间不断有资金进来，保证项目的运转。据王伟介绍：“如果完全以我们自有投资同时运作两个项目，对资金量的需求很大，项目实施就有困难。所以中交地产就通过互动，通过与政府合同约定按时间节点回款，实现资金的流动，增加现金流。增加现金流就能够实现在推进BT＋EPC基础设施建设项目的同时，又实现巴中的商品房开发。”

中交地产巴中公司还和总承包项目部建立银行账号资金监管体系，通过资金的循环支付，采用联动模式购买土地、完成市政基础设施建设；通过银行与总承包及各分包单位签订资金监管协议，实时监管工程款使用情况，确保做到专款专用，有效防止拖欠农民工工资现象，保障项目稳定推进。

整合有效资源方能实现“快循环”

联动开展基础设施投资和房地产项目开发，对土地、资金等核心要素的掌控显得尤为重要，决定了基础设施和房地产联动发展模式的成败。

商品房开发，主要靠地段。王河山说：“基础设施建设捆绑房地产开发最主要的问题就是快速取得有潜力的土地。”一线城市寸土寸金，有了土地可以不慌不忙。四线城市土地储量丰富，但变数太多，这就需要在BT 项目启动的同时尽快拿地，不能等到BT项目做得差不多了再启动拿地，那样，显然就有些滞后了，关键是要加快节奏、实现“快循环”。而实际上巴中BT项目启动半年之后，项目公司就基本实现了拿到土地的初步目标。

作为BT＋EPC捆绑房地产开发联动模式的项目，不但需要总承包、设计、采购、施工，还需要房地产策划、设计、报建、施工、营销和物业服务，涉及单位多、业务广、战线长，对整合资源提出了更高的要求。

排梁垭隧道贯通

王伟解释道，在前期市政基础设施建设中，中国交建以建设商的身份与当地政府建立了良好的沟通平台和合作关系。之后，当中国交建作为开发商进行房地产开发时，就能够继续延用、衔接这种信任关系，在报批报建等环节上会走得更加顺畅，这样就节约了大量的时间成本，这是两个项目联动运作的独特优势。

排梁垭隧道左洞施工；

“正是通过对内外部资源的有效整合，整个项目的投资周期和开发效率才得以优化。比如100万平方米的商品房开发项目，我们仅用一年半时间就实现了一、二期的销售。”王河山说。

实践中，巴中公司把握地方政府的需求，积极发挥内外部优势,通过两个项目的互动，整合资金、设计、采购、施工的集成优势，实现高效运营，既带动传统基础设施建设和房建业务，又实现了快速获取土地实施房地产开发，在巴中项目形成了中国交建产业链向价值链的提升，并迅速形成了品牌效应。特别是“中交·王府景”项目，曾一度掀起项目推介10万人签名、2万人认筹的热销高潮，可谓轰动全城，在巴中人民心目中树立起了中国交建世界500强企业的形象。巴中公司总经理王伟还被评为“2013年度巴中最具影响力10大人物”。

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