投资性房地产准则中公允价值模式应用前景

余沁甜+陈伟莲

【摘要】2006年行会计准则出台后，公允价值模式在投资性房地产中运用存在边缘化现象，然而随着我国市场经济地位的确立、企业经营活动的日趋复杂以及新企业会计准则的发布，会计环境发生了巨大的变化，企业若继续固守老式成本法而忽视新的公允价值计量模式，则会在经济活动中丢失更多的效益。本文将对公允价值模式的优点，存在边缘化现象的原因进行分析，以及提出相应的改进建议。

【关键词】新会计准则 投资性房地产 公允价值模式

房地产行业作为我国服务业的一个重要组成部分，其经济效益对于我国产业经济起着不可或缺的作用。2006年财政部颁布新的会计准则后，投资性房地产可采用成本模式或公允价值模式进行计量，新准则于2007年1月1日起在上市公司执行。然而从各上市公司自2007年以后的年报中可以发现，使用公允价值模式的公司屈指可数，投资性房地产的公允价值计量模式存在被边缘化的现象。然而随着我国市场经济地位的确立、企业经营活动的日趋复杂以及新企业会计准则的发布，会计环境发生了巨大的变化，企业若继续固守老式成本法而忽视新的公允价值计量模式，则会在经济活动中丢失更多的效益。本文将对公允价值模式的优点，存在边缘化现象的原因进行分析，以及提出相应的改进建议。

一、投资性房地产的后续计量模式简介

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。投资性房地产是一种经营性活动，其在用途、目的、状态等方面与生产经营场所的房地产和用于销售的房地产有一定程度上的区别。新准则中规定了两种后续计量模式：成本模式和公允价值模式。根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。再后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，且采用公允模式后不可转回成本模式。

（一）成本模式

是指投资性房地产的后续计量采用成本计量，与固定资产和无形资产的后续计量相似，需要按月计提折旧或摊销。存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备。但已计提减值准备的投资性房地产的价值如得以恢复，不得转回。

（二）公允价值模式

计量时，无须对投资性房地产计提折旧或是摊销，而是根据资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。若将自用土地使用权或建筑物转换为公允模式计量的投资性房地产，转换日的公允价值小于账面价的，按其差额借记“公允价值变动损益”；公允价值大于账面价的，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”。

2006年出台的新准则规定了采用公允价值模式的后续计量必须同时满足以下两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。从准则应用指南的规定中我们可知，同类或类似的房地产，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物，以及同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。

（三）浅析两种后续计量模式

在原投资性房地产后续计量模式中占主导地位的成本模式，因按期折旧摊销等，企业资产状况稳定，不易进行利润操纵；其次，采用历史成本计量模式的企业税赋远远低于公允价值模式的企业赋税。但因为无法准确的反映房产的市场真实价值，不便于投资者进行投资，对投资收益也会产生一定的负面影响。

采用公允价值模式的后续计量，在目前房地产行业这一深水潭中，不仅能使投资者及时准确的掌握有质量的市场信息，处于洞察先机，遥遥领先的地位。还可以给房地产企业一个不断挖掘自我价值的机会。当前房地产价格不断攀升，但其初始成本较低，不计提摊销与折旧，这使房地产企业的净利润大幅增长，毛利率更为可观，企业净利润增长明显。这一积极影响改善了资产与负债的结构，有利于企业的融资计划。另外有关研究也表明，相对于对企业现金流量的关心，中国证券市场上的大多数投资者通常只关注企业净利润的变化情况，因而利润与效益的最大化就成为评价企业价值的重要标准。

二、投资性房地产公允价值模式存在的问题

（一）公允价值计量应用条件复杂

因为房地产业市场信息公开程度不够高，相关市场的不完善，各处房地产自身差异等不利条件，采用公允价值的第二个条件受到了客观条件上的约束。在实际情况中，每一楼盘的卖点都是独到别致的，但新准则却要求企业从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。同一地域，同一地理环境等要求是在现实中很难在同一时段达到统一。做出合理的估计就要聘请相关的公司或部门进行估值，这无疑加大了企业成本。同时做出合理恰当的公允价值估计不仅技术上难度大，而且工作量繁重。以上所述的难点问题，在现阶段综合环境下，公允价值模式如要严格执行起来可谓是举步维艰。

（二）公允价值计量的成本偏高

由于公允价值计量是一种动态的计量属性，对全部资产和负债运用，公允价值计量就意味着每一个会计期间都要对全部资产和负债进行重新计量，这项工作需要耗费大量的人力、物力、财力，是企业成本控制的一大妨碍。在加上公允价值时常变动，使企业的资产价值随时处于波动的状态，经营业绩忽高忽低，给投资者留下企业经营不稳定的印象，甚至误导财务报表使用者，影响对企业价值的判断。给企业的管理带来诸多不便。成本毫无规律的波动无疑是众多行业向前迈步的一块绊脚石。

（三）公允价值计量和房地产价格走势联系性过强endprint

投资性房地产会计准则第十六条规定：自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益，只有当企业将投资性房地产处置后，公允价大于账面价的差额才计入当期损益。但当投资性房地产转为自用房地产时，在转换当日公允价与账面价之间的差额却直接计入当期损益。同是公允价值模式产生的差额，但前后账务处理却不一致，若企业选择公允价值模式时，只会反应企业净利润的减少或者资本公积的增加，转换当日后企业所持有的投资性房地产价格无论上涨或下跌，其与账面价值的差额均计入企业当期损益。如果投资性房地产市场价格持续上涨，选择公允价值模式对于改善企业经营业绩有明显好处，相反则降低了公司的净资产收益率。甚者会加重中国房地产市场的泡沫迹象，给上市公司带来利润波动的风险。

（四）公允价值计量的税赋较高

根据《关于执行<企业会计准则>有关企业所得税政策问题的通知》（以下简称《通知》）对执行新准则后的4个企业所得税税务处理问题进行了规定：企业已公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。该《通知》出台前，人们普遍认为：在成本法下，虽然投资性物业需要提取折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，却可起到抵税的效果，减少了企业现金流的支出。而采用公允价值模式计量，因其不折旧或摊销，则企业需要缴纳更多的所得税，增加了企业的负担。该《通知》出台后，虽然强调了房地产在持有期间的公允价值变动不计税，但最终处置时，企业仍然承担了这一没有现金流入的账面收益变动所带来的滞后税赋。从长期来看，企业的现金流出和赋税都增加了，价值却减少。

三、应对公允价值模式存在问题的建议

针对上述的一些问题，我们提出了一下几点建议：

第一，公允价值模式现阶段的应用条件还不太成熟，我们认为相关部门应积极倡导房地产商公开市场信息，增加信息的透明度，完善市场的信息体系。财政部门针对公允价值运用的第二个条件，做出一些更合理的规定。可将同一位置区域，同一地理环境改为相似的位置区域、地理环境等；将房地产之间细微的别致之处尽可能的忽略，这样可在主观上增加房产的统一性和相似性，同时在对房产做出合理估计这一方面，也有了更多的参考。企业可在内部培养估值的人员，在每一次外聘相关部门做估值时，让这些人员从中补充专业知识，增加他们的实践经验，以达到控制企业成本的目的。

第二，针对公允价值计量时动态计量的问题，我们认为虽然需要增加成本去对每一会计期间的资产和负债进行计量，但这提高了会计数据的准确性、可用性，增强了实际性。企业的管理，操作水平和运行效率都将在高质量的会计信息这一夯实的基础下得到大大提升。新准则改变了过去轻资产负债表、重利润表的观念，使投资者不只局限于过去式的赢利，更关注企业未来的资产价值。企业资产虽然波动，但其最终的规律是向上性的波动。企业的公允价值计量能够合理地反映企业所拥有的投资性房地产价值，更确切地凸现企业的资产总量、经营能力、偿债能力及所承担的财务风险等信息。通过这一高质量会计信息说发挥出的最大经济效益远远超过其成本的消耗。

第三，针对将自用房地产转为采用公允价值模式计量的投资性房地产，和投资性房地产转换为自用房地产前后计量原则不一，存在出入的问题。我们认为房地产的转换只是改变了它的用途，并没有改变它的性能与形态。初始计量时均是用的历史成本计量，如按照公允价值模式后续计量，多数情况下都会出现资产价值不准确的情况；所以在账务处理时，我们建议不应该改变转换日资产的账面价值。等到期末时，在按照公允价值模式计量的规定，对其账面进行处理。或是参照可供出售的交易性金融资产核算的办法，将公允价与账面价的差额计入“资本公积”账户，并在账户下设置子科目以便区别。处置后的收益则根据其初始取得的目的不同，分别计入“投资收益”或是“营业外收入”。

第四，企业如采取公允价值模式计量，因为不断变动的公允价值相对于稳定折旧摊销的成本模式，会使企业利润在一定程度上增加，从而赋税增加。但这一增加的起点不同于成本模式，这只是单纯的从横向的方面来比较谁的税负重。从纵向上来看，企业的现金流入也有所增加，净利润也会高于与成本模式下的净利润。

如果房地产商能够投资者随时结合宏观环境、行业政策、投资性房地产所在地等因素进行具体分析，变挑战为机遇，在竞争中获得优势，此准则很可能推动其向着更高更好的方向发展。

四、结语

综上所述，无论是成本模式还是公允价值模式都各有所长。企业应根据自己的需求采用适当的计量模式。而在现阶段的新环境下，企业的一些资产或负债项目虽然尚未交易或使用，但其市场价格已发生了较大变化，账面价值和市场价值发生背离，如果会计还固守历史成本，其提供的信息不仅对社会没有价值，同时还会影响外部相关者的利益与决策。而在公允价值计量模式下企业必须根据报告日的实际情况，对各项资产和负债进行重新计量，可以动态、公允、及时地反映各项资产和负债价值的变化，并在报表中予以反映，使报表信息更相关，对决策更有用，从而有利于信息使用者对企业作出正确的评价与判断。所以相比于“老道稳重”的成本模式，公允价值模式与国际会计准则接轨得更加密切，在市场经济可持续发展的今天，投资者应将目光放的更长远一些。利用公允价值模式所带来的一系列积极影响，将其经济效益发挥到最大。

参考文献

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[2]葛家澍.关于会计计量属性——公允价值[J].上海会计，2001.

[3]财政部.企业会计准则应用指南[M].北京：中国财政经济出版社，王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[J].会计研究，2007.endprint