旅游地产对中国生态核心区的生态风险及其防控研究

李柏文，田 里

旅游地产是指以旅游资源以及生态环境为基础，满足休闲度假或旅居置业需求，出售给游客或民众的作为第二居所的住宅设施、休闲产品和物业管理，其主要业态包括所有权和使用权分离的分时度假地产和产权旅游地产，以及一次性出售的永久性旅游置业。[注]王 洁，黄 华：《旅游房地产的概念与范畴辨析》，《旅游研究》2009年第1期。旅游地产作为商业地产的高级类型，是商业地产景观化的结果，是旅游与地产高度融合、科技与文化高度互动的产物，[注]李 兰，张祖群：《北京旅游地产的三个维度影响分析》，《当代经济管理》2012年第7期。属于泛地产的概念，在更大程度上属于泛城镇化的范畴。

一、旅游地产生态问题的提出

旅游地产发端于欧洲，20世纪初，开发商沿地中海海岸开发海景别墅，吸引了大批欧美政府要员、贵族和富商的购买和入住，地中海成为当时欧洲乃至世界的休闲度假中心。此后，阿尔卑斯山地区率先以分时销售(time share/ vacation ownership)别墅度假村，标志着欧洲旅游地产业的形成。此期间，欧洲学者对旅游地产的研究主要集中于对度假地的选址条件、建设规划和运营管理等微观领域研究。20世纪70年代，由于美国泡沫经济的破灭，地产资金链断裂，传统地产处于破产的边缘，为了盘活空置和闲置的地产，美国引入了欧洲时权酒店业态，实现地产项目转型发展。[注]1977年，美国95%以上的度假物业是由传统地产项目转型的。20世纪90年代以后，欧美大量的资本进入到旅游地产领域，旅游地产服务、管理和交易日趋系统化和规范化。与此同时，亚洲的韩国、泰国、马来西亚、新加坡等国家由于其优质的旅游资源和生态环境，吸引了大批国际金融机构、地产商、旅游投资管理机构，这些地区的旅游地产实现了快速而稳健的发展。这个时期，旅游地产已形成一定的产业规模，其对国民经济的影响力增大，产业地位凸显，学者开始关注其对传统地产转型升级价值及其区域经济结构转型功能和作用的研究。

中国旅游地产起步于20世纪80年代末90年代初，1992年国务院批准了12个国家级旅游度假区和地方政府批准了100多个省级旅游度假区，标志着旅游地产业的初步形成。后经过10年左右的蓄势调整，21世纪初至今由于传统地产、股市、制造业等行业投资利润率降低，旅游地产成为资本流向的价值洼地，在资本流动性过剩的背景下，众多传统地产开发企业将旅游地产作为今后的发展重点，推动旅游地产进入了一个高速发展时期。至2011年，11.3%的中国房企专门从事了旅游地产的开发；59.8%以上的旅游管理企业涉及旅游地产；旅游地产在一线城市地产的占比为13.6%，在二三线城市的占比更是高达71.4%。[注]中国指数研究院：《2011中国旅游地产新地标研究报告》，第4页；参见http://www.doc88.com/p-091909486830.html。2012年，全国旅游地产投资继续井喷，中国百强房企中约1/3以上涉及旅游地产，全年预计投资额超10 000亿元。[注]张晓兰：《旅游地产现非理性繁荣》，《安家》2012年第7期。2013年，由于国家政策约束和人们对中国城镇化的预期，旅游地产加快了“下一进二”的战略推进，继续向二三线城市扩张，旅游地产几乎成为“全民运动”。20世纪末到21世纪初，学者们对旅游地产的研究又转而开始关注自身的转型升级问题(即旅游综合体研究)和旅游地产过度发展对国家经济、社会和环境等的负面影响问题。

研究表明，旅游地产对提升人类居住品质、拓展地产领域、吸引外资、带动区域经济等具有显著的效果，但同时旅游地产的过度发展对其他实体经济产生了替代和挤出效应，扭曲了财富分配规律，造成财富过度集中和贫富分化等系列经济和社会问题。此外，不能逆转却不被当前重视的是旅游地产的生态问题。纵观国内外旅游地产发展史，欧洲模式的主要特征是低密度小众开发，东南亚模式的主要特征是高起点高水平开发，这两种模式中地产和生态之间的问题处理得较好，生态风险较小。中美旅游地产模式颇为相似，都是因先有传统商业地产的坏账，而后转型至旅游地产，旅游地产主要的历史责任是为解决传统地产业的出路问题。因此，二者发展的特征都是资本充裕、扩张冲动和建设盲动，走的是被动发展之路，出现了因过度开发而导致的非理性繁荣，并且由城市蔓延至郊区，乃至生态敏感地区，存在较大的生态风险。

就中国而言，旅游地产已经成为地产业的核心业态。由于中国在发展过程中出现了生态环境恶化，旅游地产特别是生态旅游地产成为人们心目中的理想地产模式，成为时下许多先富起来的中国民众的第二居所。但目前其发展方式处于粗放式发展阶段，而且往往选址于生态环境优良、生态敏感、生态环境容量较小的生态核心区域，其开发主要集中在扩大接待规模和增加接待能力，建设了大量的旅游接待服务设施，甚至于以旅游地产名义圈占土地资源和旅游资源，[注]黄树辉：《旅游地产开道 西双版纳透支未来十年》，《第一财经日报》2012年5月11日。而罔顾土地节约、社区参与公平、环境容量合理和景观风貌保护，导致了全国大量生态服务功能价值相对较高的林地、草地、湿地、滩涂、水域等“生态地类”退变为一般建设用地类型。正如有学者所言，在旅游场域中，社会资本和经济资本通过驾驭文化资本而获利，但作为文化资本的主人(社区即旅游地)却因为这种单向度的开发而使自身的权益被忽略和伤害。[注]参见王维艳，明庆忠《社区响应乡村旅游发展的实践逻辑与治理路径——基于布尔迪厄的场域分析视角》，《云南师范大学学报》(哲学社会科学版)2013年第1期。旅游地产对生态影响的本质就是其把城镇化的触角直接延伸到中国的生态核心区，把城市商业地产的模式直接导入到中国生态核心区域，生态用地被进一步蚕食，这对中国最为核心的生态区域构成最为直接的生态威胁，有可能导致全国最为核心的生态区域全线失守，酿成生态灾难，直接威胁到中国生态文明和美丽中国的建设。

二、中国旅游地产生态风险表征

(一)选址生态核心区

核心生态区的生态资源是中国的稀缺资源和不可再生资源，中国每万人拥有0.00013 平方公里的国家级或省级风景名胜区，而美国每万人拥有国家公园11.3平方公里(还不计州立公园)。[注]薛 晖，吴必虎：《旅游地产“内经”》，《中国房地产报》2010年11月8日。我国的旅游地产与传统城市商业地产相比，其核心手段是充分利用了这些稀缺的生态资源和环境价值，即尽量靠近甚至侵入旅游资源或旅游景区内部。多数旅游地产选址于中国生态环境优良且脆弱区域，甚至偏爱自然保护区、森林公园、风景名胜区等国家禁止或限制开发的生态功能区，这使得房地产与生态环境成为傍生关系。[注]巨 鹏，王学峰等：《景观房产研究——背景、现状与未来》，《旅游学刊》2002年第1期。其中，2011年，湖滨型旅游地产项目比重为44.3%，滨海型旅游地产的比重为28.6%，而山岳型旅游地产的比重为27.9%。[注]中国指数研究院：《2011年全国旅游地产样本分析》，《中国房地产市场》2011年第9期。旅游地产选址于这些核心生态区，改变了生态用地属性，极大地降低了生态区对全社会的生态服务功能。因此，旅游地产的城镇化属性和选址区的生态属性构成了旅游地产发展中的一对几乎不可调和的矛盾。协调好这一矛盾是管控旅游地产生态风险的关键所在。

(二)旅游地产用地规模偏大

旅游地产根据其主导功能分为景区型地产、商务型地产、度假型地产和住宅型地产四大类型，会产生设施用地、建筑用地和道路用地等多种用地需求。由于旅游地产选址相对远离城市，初始地价较低，为了打造旅游地产的特色和抬高土地未来价值，其投资规模、投资量不断加大，占地往往从几百亩到几平方公里，甚至几十平方公里，投资额从几十亿元到数百亿元不等，旅游地产项目星罗棋布，几乎达到了狂热的地步。2011年，中国旅游地产项目平均占地面积约400万平方米，用地规模远远高于传统地产，其中占地面积超过500万平方米的项目占到了17.9%；2012年，中国旅游地产全年用地面积总量达到了112 000万平方米。[注]中国指数研究院：《2011年全国旅游地产样本分析》，《中国房地产市场》2011年第9期。为了提高旅游地产的可进入性及其市场价值，还要配套以道路为主的基础设施建设用地，这些配套用地规模甚至超过旅游地产本身用地规模。“地产进山、地产入湖、地产入林、地产入湿地”等不科学的旅游地产开发方式和土地利用方式，极大地改变和破坏了生态原始的植物群落生态系统，使中国的生态区破碎化，生态用地面积退化，导致生态环境功能影响指数和旅游区生态环境质量指数下降。以珠海为例，2011年珠海市旅游用地总面积达12 673公顷，是1988年的79.2倍，旅游建设用地面积增加了106.72倍，且主要分布于生态非适宜区内。[注]赵莹雪：《珠海市旅游用地生态环境影响研究》，《热带地理》2012年第4期。而素有“千湖之省”美誉的湖北省，现存湖泊面积只及20世纪50年代的34%，这些消失的湖泊中不少是房地产对湖泊的侵占。地产商如此热衷于“上山下海”搞旅游地产，其最根本的动力还是圈地圈钱，而罔顾生态成本和生态风险。因此，追求土地面积最大化和土地利用最大化是开发商的根本利益所在，限制规划范围和建筑面积是管控旅游地产生态风险的红线。

(三)城市化路径依赖

随着地产商对生态核心区的大量财富投资，他们以资本换土地，获得了开发权和话语权。但大多数地产商缺乏生态旅游地产开发经历和经验，他们把城市地产的思维和开发模式生硬地植入到旅游地产中来，把旅游地产等同于商业地产，形成旅游地产对城市化商业地产的路径依赖。2012年4 月，国家旅游局警告已审批的12 个国家旅游度假区，要警惕房地产侵占度假区的现象，防止景区城镇化趋势。一旦形成城市化路径依赖，人们在旅游地产区的候鸟式低密度景区生活模式会转变为定居式高密度的社区生活模式。城市化的多功能价值取向会导致大量的商业配套建设，同时也带来稳定的常住人口及其持久的生活和消费，这将直接导致生态核心区的城市化发展。2011年，中国旅游地产项目中复合了“旅游、商业、商务、度假、居住”中3种以上功能的项目的比例高达73.5%，一些项目甚至复合了高尔夫等高污染或高耗能活动。[注]中国指数研究院：《2011年全国旅游地产样本分析》，《中国房地产市场》2011年第9期。因此，旅游地产的附加功能越少，其生态功能就会越强，城市化程度就越小。

(四)美丽生态代价

生态核心区的美丽资本和生态价值吸引了资本的关注和人类的贪念，招致了来自外部的对其自身的破坏性力量而伤了自己，这就是美丽生态代价。有例为证，英国伦敦湿地中心因为其优质的生态环境，其中9%的面积用来开发高级住宅，并获得了高达1 100万英镑的收益。[注]骆林川：《城市湿地公园建设的研究》，大连理工大学博士学位论文，2009年。同样的情形出现在国内，杭州西溪湿地、南京秦淮河、西安浐灞新区、北京潮白河等周边湿地的恢复，拉升了周边地价，引致旅游地产大量入侵。中国未来 10 年将有500 万个家庭或个人购买旅游房产，这将形成约2 500 亿元的产业规模。[注]洛 涛：《旅游地产五大问题不容忽视》，《经济参考报》2007年6月13日。在旅游地产模式中，旅游的投资回报特征是“慢出慢进”，而地产部分则是“快出快进”，出于利益冲动，开发商会有意依附生态资源，这招致了对生态核心区的生态损害。[注]张晓兰：《旅游地产现非理性繁荣》，《安家》2012年第7期。另一方面，旅游地产的消费者往往具有较高支付能力，其消费模式、消费观念和消费水平高于传统地产，具有高能耗、高消费和超前性等非生态行为特征。[注]李 兰，张祖群：《北京旅游地产的三个维度影响分析》，《当代经济管理》2012年第7期。这无疑都也将对生态核心区带来颠覆性的破坏。因此，唤醒国人的生态意识，宣传生态保护知识，形成生态保护习惯和提高生态保护能力，对保护旅游地产的生态具有基础性作用。

三、中国旅游地产生态风险防控

(一)倡导生态导向，减少附加功能

美国学者Honachefsky(1994，1999)认为，由于开发商将土地的经济价值优先于生态价值，导致了美国旅游地产无序蔓延，并对周边生态环境产生破坏。为此，我们必须实施一种生态导向下区域保护发展模式。[注]叶玉瑶，张虹鸥等：《“生态导向”的城市空间结构研究综述》，《城市规划》2008年第5期。生态导向发展思想的核心是生态优先原则，包括生态规律、生态资本和生态效益优先三个层面，强调人类经济活动的生态合理性优先于经济与技术的合理性，建立起以生态资本保值增值为基础的绿色经济体系。[注]刘思华：《刘思华可持续经济文集》，北京：中国财经出版社，2007年，第19页。

生态导向下旅游地产的开发应遵循大地伦理发展观，强调生态技术的运用以及旅游产品和活动的生态化设计三大原则，尽量减少旅游地产附加功能，配套设施减量化和简约化，追求原生态，形成“大旅游+小地产”互惠共生生态开发格局。[注]上海五合智库：《旅游+地产的“捆绑价值”》，《招商周刊》2007年第18期。其中，生态技术的运用是生态导向的关键，对旅游地产而言，首先重点建设发展生态住宅，能源自给，减少能源基础设施建设量。比如，利用光伏技术，建设太阳能屋顶或墙壁。其次，利用非常规交通进入方式，减少大面积的交通用地。比如，开发航空进入景区，减少景区道路的开发量。

(二)控制生态总量，划定生态红线

控制生态总量也就是要求旅游地产在侵占生态植被的同时，在异地恢复或再造同等面积的同类型生态植被。房地产企业既可以自己恢复或再造植被，也可以委托第三方进行，同时由非政府生态环保组织来监管。在此基础上，完善生态立法，未来应当建立生态损害诉讼制度和生态损害社会化救济制度。在能够确定责任人的情况下，通过具体的生态损害诉讼的途径追究其损害赔偿责任；而在无法确定责任人时，国家应该积极鼓励设立环境责任保险、生态填补基金和财务保证等社会化制度来分担对生态所造成的损害。

政府在旅游地产开发过程中，根据生态环境容量、生态景观和开发现状等因素，划定保障区域生态系统可持续发展的基本红线，并严格执行。在这一方面，云南省玉溪市对抚仙湖的管理有成功的经验，玉溪市为对抚仙湖保护范围、水的利用、保护措施和地产用地比例划定了“四条红线”，其中保护范围规定为最高蓄水位沿地表向外水平延伸110米范围，而单个项目的地产用地面积不得超过规划面积的25%。[注]潘姝含：《保护抚仙湖，玉溪将坚守四条红线》，《云南经济日报》2013年7月2日。

(三)建构利益联盟，防止买空卖空

建构三个层次的利益联盟，打造中国生态核心区的防火墙：首先，要建构旅游业和地产业的利益联盟，旅游业需要借助地产业获得资本和利润空间，地产业也需借助旅游业提升品质和获得市场，这是旅游业和地产业产生利益的共同点，对生态的破坏反而会降低地产的整体价值。[注]洛 涛：《旅游地产五大问题不容忽视》，《经济参考报》2007年6月13日。其次，针对目前旅游地产的开发存在“以牺牲环境利益、生态利益换取经济利益、忽视居民利益”的倾向，必须建构旅游地产商、政府、居民和生态系统之间的利益联盟，树立旅游地产是“以保护为先，以旅游为主导，地产服务旅游”的价值共生关系。最后，针对地产商多为外来投资者和资本的逐利本性，[注]2011年，中国旅游地产项目外来投资者的占比高达63.4%。参见中国指数研究院《中国旅游地产新地标研究报告》，http://www.doc88.com/p-091909486830.html。为平衡东道主和投资商的利益，需要拓展各种途径，[注]李明华，张经辉：《自然保护区公众参与制度研究》，载中国法学会环境资源法学研究会《资源节约型、环境友好型社会建设与环境资源法的热点问题研究——2006年全国环境资源法学研讨会论文集(三)》(未出版)，2006年，第760～766页。提高东道主的参与能力，减少旅游经济漏损，保证本地的旅游收入能够反哺本地生态建设。

总体来看，旅游地产的投资回报来源于三个方面：一是销售收入，二是酒店、会展中心的经营性收入，三是景区景观收入。但目前中国大多数旅游地产以销售为主，即便配套酒店、休闲设施，营造休闲度假氛围和环境，其最终的目的还是为了更好地销售房产，真正的赢利点还是地产。国内最著名的华侨城模式也依然没有实现以旅游收入为支撑的盈利模式，其真正的赢利点也是配套住宅销售收入。因此，旅游地产一定要严防市场炒作，杜绝开发商买空卖空的行为，减少制造旅游地产泡沫和旅游地产的非理性繁荣。为此，可以借鉴抚仙湖经验，要求旅游地产商持有一定的自营比例，防止买空卖空。

四、结 语

旅游地产生态问题关系到中国生态文明和美丽中国的建设，关系到代际生态福利公平和可持续发展，是中国发展的战略问题；而旅游地产仅仅关系到国民住宿改善问题，不构成战略问题。因此，二者的重要性显然不对等，我们决不能牺牲生态核心区的生态价值和生态资产换取国民对住宿改善这一享乐型需求。旅游地产惟有在生态保护优先，甚至有利于促进生态文明建设的前提下来发展，才能走向科学发展之路。可喜的是，十八届三中全会针对生态核心区提出了建设国家公园体系的构想，届时将有望为中国生态核心区的保护建构坚实的防火墙。