冯仑艰难攀爬自由塔

汪再兴

“就像你千辛万苦拥有了一段轟轰烈烈的爱情，好不容易迎来了一个盛大的婚宴，却在最后洞房花烛夜的时候，累得不想做爱只想睡觉。”冯仑这样形容他历经7年才签下世界上最具挑战性的房地产项目——世贸中心1号楼租约的心情，他将在这里打造一个代表“商业中国”形象的高级会所式“中国中心”。现在这栋西半球最高的摩天大楼已经迎来第一批租户，而冯仑仍在为“中国中心”装修细节继续奔波，“忒累了”。

美国时间11月3日，康泰纳仕集团约175名主管鱼贯走入位于纽约维西大街的世贸中心1号楼。这座因“9·11”恐怖袭击被毁后重新建造的纽约世界贸易中心1号大楼在历经13年的漫长争吵和建设后重新开张。

这也让本作为世贸中心1号楼最早租户的冯仑错失了成为首位入驻1号楼租户的荣誉。《博客天下》记者美国时间11月8日上午来到世贸1号楼了解到，康泰纳仕集团的财务和法务人员成为世贸1号楼最先入驻的租客，而“中国中心”需要明年底才正式开业。

当许多记者还在苦于如何突破层层安保一探世贸中心1号楼的内幕时，早在1个月前，冯仑已经将世贸中心1号楼的65层到69层整整5层办公室走了个遍。

冯仑要将这5层楼打造成中国官员及富商与美国人交流的商务中心，专门接待来纽约市区的中资企业以及来自中国的官员，此前已经有不少政商界名人都慕名前来给冯仑捧场，马蔚华、王石、朱新礼、陈东升等人都曾前来参观，一些政府官员包括前国务院副总理曾培炎也亲临现场予以支持。“王中军还说他会送我几条汉白玉的条石来装修中国中心。”冯仑高兴地对《博客天下》说。

冯仑给这个会所性质的中心取了一个宏伟的名字，“中国中心”，这是一个有帝国强盛寓意的名字。为了在这座代表着自由意志的大楼上建立“中国中心”，冯仑经历了唯利是图的美国商人的单方面毁约、中国政府踢皮球般繁杂的批复程序、外国媒体的蓄意揣测等诸多困境。

冯仑将建造“中国中心”视作“人生极限”。在他印象中，自己飞纽约至少60次，开了不下1200小时的视频会议，签署的文件堆起来比身高还高，其中有一年身体持续发烧160多天也不敢懈怠。

为了打造“中国中心”，这位喜欢将商业和政治观点巧妙融于男女关系段子里的地产大鳄，一面用多年从事地产行业积累下的高超谈判技巧打通美国商界和媒体给他设置的关卡，一面又熟练运用十几年体制内生涯习得的圆融，试图在中国政治场域里争取一些便利。

在7年漫长而焦灼的谈判过程中，相对于难缠又精明的美国商人和美国媒体，一心要把中国人的生意做到世贸中心1号楼的冯仑更面临着自己人的阻拦。冯仑说：“最难的当然是我们自己这方面，在体制管理上的一些障碍”。

11年过去，在世贸1号楼首家租户进驻当天， 55岁的冯仑接受了《博客天下》记者采访，他回顾自己艰难攀爬这栋高度为1776英尺（这一数字代表着《美国独立宣言》签署的年份）美国地标式建筑的过程。此时，他的脑海里不由得蹦出来一句话：“只要你能扛住，人的毅力真没边”。

狡猾的拉里

许多年前，冯仑对中国电影导演冯小刚说，自己想拍一个电影叫《自由塔》，用以讲述人们如何通过一系列的艰难过程才攀登到自由的巅峰。当时他并不知道，自己会成为第一个登上“自由塔”的中国商人（世贸1号楼原称为“自由塔”）。

“9·11”恐怖袭击发生当天，冯仑在西安正准备和王石、宁高宁、周庆志等中国企业家开车去西部旅行。当晚，他接到了好朋友胡葆森从台湾打来的电话：出事了。冯仑他们立刻打开电视机，看到世贸大楼被狠狠撞击的画面，集体沉默。

“9·11”发生后半年，世贸中心重建方案出来了，一个极有想象力的设计，远看是展开了裙摆的自由女神，标志着美国自由精神不垮。第一次知道这个设计，是冯仑在北大上课时听美国哥伦比亚大学一个教授说的，当时他就有一种冲动，想参与这个地球上最具挑战性的房地产重建项目。

冯仑说，打造“中国中心”是他对房地产企业的一个梦想，不是为了海外布局。在中国房地产界，他以“地产思想家”闻名，相对于冷冰冰的财报盈利数字，冯仑说自己“更喜欢干一些有情怀的事情，最后顺便把钱给赚了”。

第二年去美国哥伦比亚大学读书时，冯仑找到了纽约合作组织，开始了漫长的谈判。几经周折，冯仑找到了掌握世贸中心经营权的犹太商人拉里·西尔维斯坦（Larry Silverstein）。

曾经有一位美国商人把冯仑带到洛克菲勒中心附近，指着旁边一栋几千平米小楼对他说：“要不你把这里变成中国中心”，冯仑望着这座曾经被人簇拥观摩的英国中心所在地，很坚定地say no，丝毫没有掩饰自己“一开始就是奔着1号楼去的”。

接受《博客天下》采访时，冯仑的“中国中心”版图离不开现代、开放、包容、自信这几个词，他情绪激动甚至有些咳嗽，“位置和空间高度，我都希望在标志性建筑里面”。

但由于清理工程浩大繁重，彼时冯仑心中最理想的“中国中心”所在地——世贸中心1号楼还只是一片废墟。这项清理工程几乎是不分昼夜地进行，共耗资八亿美元，历时八个多月，共清理出16亿吨的大厦碎片。

残骸被清理掉后，围绕世贸中心1号楼重建工作的“斗争”就开始了。25个政府办事处在预算、设计、安保甚至是建筑物的起名上，互不妥协，以致重建项目一拖再拖。

僵持的局面压低了租金的价格，2003年下半年，冯仑来到纽约世贸中心。在世贸大厦废墟现场，拥有新世贸中心99年经营权的犹太商人拉里告诉冯仑：“往上三百六十度看，你看到的天空都是我的。”事后冯仑说，这句话触动了他的征服欲。

拉里打量着眼前这位跨越太平洋来与他合作的中国商人，爽快地开出了一个不错的价位。冯仑一口气答应租下7号楼两万多平方米，一跃成了拉里最大的租户，“就这样把市场价格给抬起来了”。

“为什么当时签约的是7号楼而不是1号楼？”冯仑告诉《博客天下》，当时有传言1号楼被赋予了太多意义，重建的可能性不太大，他给自己支了个招“要不先在7号楼待着？将来等1号楼定了再转过去”。

当所有人都以为签约7号楼已经是“板上钉钉”的事情时，美国商人拉里又反悔了。

突生的变故始于2006年1月，世贸中心的市场预期租价开始上升，到6月底租价大概上升了23%。这一方面证明了冯仑的决策是正确的，但也增加了谈判中拉里提高租价的砝码。

让冯仑措手不及的是，2006年，商人拉里提出了两个关键要求：一是万通地产要在10天内开具出4500万美元的信用证，第二是港务局将对合同进行审批，这个时间需要60到90天。

信用证需要在中国的银行开具，再由汇丰银行作为转让行，最终送达业主手中，10天之内几乎不可能完成。

这时候，冯仑脑海里有了不祥的预感。

冯仑回忆起当初与拉里见面时，拉里曾经诡异地提出过一个问题：“你告诉我，你们怎么批？你是民营企业，为什么还要批呢？”他回答说：“中国境外投资全要批。”拉里让他画个审批的路线图出来。冯仑画了半天，最后都没敢给他，“因为太复杂了，光是画个简单的，都十几道程序，怕他弄不懂”。

精明的犹太人拉里，根本不用去弄懂中国复杂的审批程序在商业和政治上有何玄机，他只需要从中发现问题就可以了。而拉里发现的恰恰是冯仑的软肋——中国政府对民营企业海外投资超长的审核周期。

20天之后，经过中国6道以上程序批准的信用证终于紧急提交给美方。拉里却认为万通地产公司“错报财务资源”，已经超过了约定时间，单方面提出了中止合同的要求。

事后，冯仑在自己所著的《冯仑：投标世贸重建七年记》一文中写道，如果有人认为，在信用证和担保上扯皮很没有意思，那就是太不了解何为生意了。针对审批内容以及审批时间的严格只是表象，在这个牵强的否决理由背后，必然有更为深层的原因。

冯仑说，后来复盘整个商业谈判过程后发现，他们忽略了一个极其重要的市场动态因素——房地产市场价格的上涨。

据冯仑讲述，当时纽约市长及很多人都给拉里打电话，包括拉里私下的朋友，都帮冯仑说话，因为这对两国的贸易有很大好处。但拉里对市长不仅不理，而且根本就不待见，最后干脆一甩手上了游艇，出去玩了。原因很简单，这7天内房价又涨。

體制内外

“为什么会比约定时间晚10天？”冯仑告诉《博客天下》，中国民营企业去海外投资都需要政府审批，要经过7个部门。可是在纽约，拉里要做这件事，不需要任何人批。中美商人做生意遇到的不同境遇让他心里“有些委屈”。

一向敢言的冯仑在他所著的《野蛮生长》一书中写到，中国是系统低效，个人高效。该批的不批，不该批的瞎批，你个人必须勤奋晚上跑领导家才能搞定。这位中国的地产商人爱讲段子，尤其喜欢用男女关系来阐述他对民营企业和政府关系的思考。类似“企业要做夜总会的处女”这种著名的段子就是出自冯仑之口。

冯仑深谙体制之道得益于他根正苗红的经历。15岁入团，20岁入党，22岁进中央党校，之后在政府机关工作近十年。

1991年，踩着邓小平的经济改革浪潮的潮头，这位年轻的共产党员与潘石屹、王功权、刘军、王启富、易小迪5个朋友一起冒险涉足房地产，组建了万通地产，后来人们把他们称为“万通六君子”。

他向《博客天下》坦言，自己过去在机关里的一些工作经验和阅历，对他处理与政府关系时是有帮助的。“转型时期的制度和决策都具有很多不确定性，只有了解到大家在体制内体制外不同的游戏规则，才能很好地沟通。”冯仑靠着这一套沟通技巧竭尽所能地“促成一些很困难的事情”。

尽管冯仑熟悉沟通之道，但2006年的他仍深陷这种奇怪体制给自己带来的困扰。

他深刻对比建造“中国中心”，自己在中美所遭遇的不同境况。“每次飞来美国，事情都很简单。见见公司的会计师和律师，听听他们的意见，他们会提出各种可能性，你选择其中的一种可能性，事儿就办完了，简单明了。”冯仑说。

“中国企业对外投资，内部审计之复杂，以及规定互相之否定，很纠结”。冯仑告诉《博客天下》，第一个困难就是审批时间周期长，“我们公司是在怀柔注册的，要到纽约投资，得先给怀柔发改委立案审批才行，那你说怀柔人民要弄懂我们在纽约为啥要投资，需要一个理解过程。”

除去长时间等待批复，冯仑还经常需要在两个部门之间来回“折腾”。为了拿到美方要求的信用证，冯仑面对的是两个国有银行，“两个银行都是部级单位，他们都坐不到一块儿。因为按官场的游戏规则，究竟是你到他那儿，他到你那儿，都大有讲究，大家都觉得自己是部级干部，谁都不肯屈驾”。

“所以说这是一种奇奇怪怪的体制”，冯仑又对《博客天下》重复了一遍。

这只是一桩生意

2008年，突如其来的一场金融危机解救了冯仑。

之前表现得并不缺钱的拉里，也选择了以套现方式草草离场。这一次，冯仑和他的团队早早地取得了信用证，提前一周到达纽约。为了万无一失，谈判前还放了一笔现金在纽约。

2009年3月26日，冯仑至今难忘，正式签约那天美国东部地区普降暴雨。七年过去，“中国中心”终于进驻世界人民心中的“自由塔”，他这样描述当时自己的心情：像射透阴霾天气的一丝阳光，让人感受到冬雪初融的温暖和生机。

万通顺利成为1号楼的“头号租户”，租用面积为190810平方英尺，从建筑竣工（2013年下半年）开始计算，租期共计20年零9个月。

此前，因为世贸1号楼的特殊意义，美方提出了一个要求：该中心处于安全考虑，应该限制进入的人数。

这打乱了冯仑一开始对中国中心的设想。最初，冯仑希望将“中国中心”打造成一个供人参观的游客中心，“去美國游玩，首选纽约。去纽约，一定会去世贸纪念遗址和新世贸中心。”限制人数这一要求让他借助餐饮和住宿“赚外快”的设想彻底破灭。他给自己算了一笔账：相当于每年损失500万美元的收入。

冯仑决定转型，将自己的客户变为“主流双向高端人群”，以“会员制”凝聚客户。他希望，“中国中心”作为一个高级会所能够给来美国寻找资本和技术合作的中国商人和官员服务。

现在位于66层的“中国中心”私人俱乐部，冯仑旨在打造“在亚洲以外最高境界、最高水准的中式餐饮”。他打趣地说自己不玩“剧透”，但还是忍不住对《博客天下》说了一些餐饮细节。

因为世贸1号楼做中餐对安全的要求非常高，设计师专门为这一层的厨房留了一个通道，包括每一口锅的位置、灶台的口径，火焰高度都有严格限制。“中国人这掂大勺我觉得够呛”，为了达到国际标准，他特地请来了新加坡同乐集团及名厨李国纬帮忙。

“中国中心”更够为中国官员提供怎样的服务？冯仑毫不迟疑地回答：“能够提供一个符合八项规定的很好的服务”。他透露，官员们需要的服务可以提前预订，一定级别的领导会有安全上的要求。“在硬件和软件都会考虑到”，他还补充，“一些政府部门也对一些技术上的问题提供了支持”。

有媒体质疑冯仑，说他在一座悲情建筑里开一个“名利场”不太妥当。但在他看来，1号楼是一个特别的商务和文化空间。“我们从生意上来说，只要有人需要这样的空间，我们就去发展、运作、管理”。

在漫长的谈判过程中，更有外媒将“中国中心”进驻1号楼解读为“五星红旗插在了纽约上空”，多年来往与中美生意场上的冯仑对这种说法付之一笑，这位爱说段子的商人的回应是，“中国中心”是“中美共同对抗恐怖主义的象征”，是“中国经贸桥梁窗口”。

站在“中国中心”，最容易看到的就是自由女神和帝国大厦。冯仑经常凝视着这两个“特别纽约的东西”，想到过往的历史，想到整个美国曲折发展的过程。“作为一个中国人，站在这样一个地方，我总想到中国和世界的一些联系”。

有趣的是，在一次聚会上，纽约一位副市长调侃冯仑，说在纽约过去两百年历史上，哪个国家在这里建立中心，未来哪个国家就强大了。很巧的是，继英国中心、美国洛克菲勒中心、日本中心后，纽约迎来了“中国中心”。

这位早年就与体制和权力做过自由主义诀别的民营商人以半开玩笑的态度回答，“这只是一桩生意，希望你们预言成真。”