住房抵押贷款保险现状初探

陶 沙

(淮北师范大学数学科学学院,安徽淮北 235000)

住房抵押贷款保险现状初探

陶 沙

(淮北师范大学数学科学学院,安徽淮北 235000)

房地产的发展带动了商业银行住房抵押贷款业务,而过度累积的抵押贷款已经将房地产行业与商业银行紧紧绑在一起,西方发达国家推行的住房抵押贷款保险可以有效化解商业银行的信用风险。我国在借鉴西方先进经验的同时,更应结合我国保险、房地产销售和房地产抵押贷款的现状,确定未来的发展方向。

住房抵押贷款保险;现状;发展前景

近年来,我国房地产行业逐渐成为与国民经济高度关联的产业,与房地产直接相关的产业达到60个;而金融机构给房地产提供的开发贷款、土地贷款和个人住房按揭贷款已经高达几十万亿。随着房地产泡沫的逐渐显现,商业银行信贷风险随之加剧,而借款人一旦违约,损失的不仅仅是商业银行本身,而是每一个提供资金的储户。为避免商业银行与国民蒙受经济损失,使用信贷相关衍生品之一——住房抵押贷款保险来化解房贷风险成为各国政府关注的重点。

一、发达国家的住房抵押贷款保险现状

美国最早开始推行住房抵押贷款保险,它主要指由借款人向保险机构购买保险,当借款人违约时,由保险公司对金融机构实施赔付的一种保险机制。[1]这是一种金融机构、保险公司以及借贷者三方受益的模式,故而在美国得到广泛的推广。

1.美国住房抵押贷款保险业务

1911年,美国联邦政府就通过法律允许私营保险公司开展抵押贷款保险业务,然而相关业务并未有效开展。1929年至1933年的经济大萧条致使居民无力偿还贷款而失去房屋,商业银行因无力收回房贷和作为标的物的房屋贬值而破产,因此房贷抵押保险成了政府大力扶持的“救市措施”。1934年成立的联邦住宅管理局(FHA),在政府的支持下为居民提供常规抵押贷款保险。1944年成立的退伍军人管理局(VA),主要为合格的退伍军人及其配偶提供部分抵押贷款担保,但有别于FHA提供的100%担保。1957年,提供非常规抵押贷款服务的第一家私营抵押贷款保险公司在美国威斯康辛州成立。1973年美国抵押保险公司协会诞生,美国的抵押贷款保险业务进入飞速发展时期。

2.加拿大住房抵押贷款保险业务

加拿大的抵押贷款保险与美国基本类似。1954年加拿大联邦政府通过了“国家住房法”,规定首付比率低于25%时必须购买抵押贷款保险,但可享受降低首付比率最低至10%。区别于美国的投保对象为中低收入者,加拿大对投保对象几乎无限制。

3.法国住房抵押贷款保险业务

法国的住房贷款保险实施团体险单的形式,与美国、加拿大等国的最大区别在于,借款人一旦不能归还贷款,由保险公司继续偿还本息,但房屋仍归借款人所有。法国的房屋险以其严格的资格审查手续、保险的高强制性以及稳定的保险费率著称。

4.日本、德国住房抵押贷款保险业务

日本是地震高发国家,房屋损毁几率大,房屋地震险成了日本抵押贷款保险中的代表。1995年神户地震以后,日本政府大力推行房屋地震险,细致地规定了在全部损毁、半损毁以及轻微损毁的不同情况下,应采取的赔付方法、赔付比率以及保险费率。而德国政府推行一种特殊的“房屋受灾险”,业主平时需缴纳保费,当房屋损毁后,专业评估师鉴定应赔付的总金额,由保险公司支付足以重建房屋的全部费用。[2]205

二、我国开展住房抵押贷款保险业务现状

我国曾在1998年推行过住房抵押贷款险,但是由于制度不健全、购房者不理解等种种原因,被批判为“强制消费的保险”。2005年工商银行率先取消房地产保险的强行征收,其他银行也在市场竞争下逐步取消为借款人加购保险的业务。随着中国楼市泡沫的显现,房价不断推高,更多的人选择抵押贷款购房,商业银行的风险随之加剧。2007年美国次贷危机给中国楼市带来警示,作为信贷相关衍生品的抵押贷款保险化和抵押贷款证券化开始发展起来。

房地产业作为典型的资本密集型产业,整个生产环节都需占用大量资金,由于开发商自有资金有限,故而对银行信贷有极强的依赖性。保险公司推行的房贷险,可以有效分散金融机构的违约风险,同其他险种相比,具有损失概率低、损失幅度高的特殊性。借款人在办理个人住房抵押贷款时购买房贷险,只需要支付一小部分现金,就可以保障将来房屋有意外损失或者借款人本身无力偿还债务时,有保险公司对房贷余款垫付赔偿。如果操作得当,这将是三方受益的有效市场机制。

1.中国保险市场上的房贷险

美国为了保障贷款购房者的利益,出台了与房贷险相配套的抵押寿险(或信用寿险)、失业抵押寿险和所有权保险。政府与私人机构提供的房贷保险带有明显的社会福利性质,保障的是低薪阶层利益。我国房贷险尚处于起步阶段,目前主要有三类：[1]

(1)房屋损失险。对在还贷期间的所保房屋的安全提供保障,对于不可抗力造成的房屋损失以及为抢救房屋财产而支付的费用,保险公司按照合同进行赔付;

(2)还贷保证险。对在还贷期间的借款者人身提供保障,对于借款者由于意外死亡或丧失还款能力时,保险公司按照合同替借款者本身向银行支付剩余贷款;

(3)两全型保险。投保人可以根据自己的贷款年期和贷款总额选择相应的保障期限和保额,更合理地分配每一分保费。保障期内,被保险人一旦发生身故或全残,其家人即可获得相应的赔偿,用以偿还剩余贷款。

2.中国国情抑制了房贷险的推广

由我国目前现存的三类房贷险不难看出,与西方先进的保险体系差距甚远,而且还存在着缴费与受益的严重扭曲。无论是房屋损失险、还贷保证险还是两全险,缴纳保费的是借款者个人,享受保险公司赔付的是商业银行。房贷险的实施从本质上来说仅仅满足了商业银行规避风险的需求,并没有切实为贷款者提供利益。房贷险未能得到有效推广的主要原因有：

(1)我国资本市场不成熟,相关的体系没有建立。当前部分房贷险业务,也是商业银行基于防范自身风险开展的,并相应地向保险公司征收手续费,相关的业务也都是在商业银行办理,并不能够达到银行、保险公司和借款人三位一体的结构。

(2)中国国民由于金融风险意识差,保险意识薄弱,对银行在办理个人住房抵押贷款时要求购买个人住房保险这一行为的作用和意义不能理解,居民在购买房贷险时只看到自己支付的保险费用,无法预见利益。

(3)具体条例不够合理,细则不够完善,而且近年来个别保险公司的业务员在推销保险时,利用了百姓的知识贫乏,强制销售甚至实施欺诈行为,严重损坏了中国民众对保险行业的信任。

(4)政府扶持力度不够。纵观国外成熟的房贷险市场不难发现,政府以国家信用对房贷险的扶持是其业务广泛开展的关键因素,而我国目前主要是银行和保险公司自身在试探性推广,收效甚微。

3.中国房贷险的发展前景

贷款者购买房贷险后,可享受保险公司提供的身份证明,降低首付比率,减轻还贷压力。当房屋或者贷款者自身出现意外,由保险公司对其剩余贷款予以赔付,贷款者仍享有房屋所有权。这是相对理想的房贷险前景,我国距离这种前景还有相当遥远的距离,目前的努力方向主要集中在：

(1)政府的政策扶持。政府应该以自身信用为基础,加快金融市场的改革,为住房抵押贷款保险的发展提供宽松的环境;建立专营的住房抵押贷款保险公司,将业务办理场所从商业银行转到保险公司内部,杜绝贷款者产生的银行强制销售房贷险而产生的抵触情绪。

(2)保险公司合理定价。关于房贷险的定价机制,保险公司应按照贷款全款定价还是实施阶段定价仍未达成共识。在合理定价的基础上,保险公司应对贷款者进行信誉评估以及身体状况评估,提交给银行可靠的信用数据。

(3)梳理清各类房贷保险之间的法律关系,分清信用保险与保证保险,在投保时做到条款清晰,赔付责任明确。

(4)加强保险公司之间的协作,杜绝恶性竞争。保险监督部门加强对保险从业人员的培训,加强行业自律,为住房抵押贷款保险的发展提供健康的环境。

[1] 百度百科：房贷险[EB/OL].(2013-09-30)[2013-10-06]. http：//baike.baidu.com/view/243561.htm.

[2] 段昆.美英法荷住房抵押贷款保险制度比较[J].经济管理论坛,2006(3).

[3] 薛红红.我国住房抵押贷款保险问题研究[D].石家庄：河北经贸大学,2013.

责任编辑：红 艳

F840.629

A

1671-8275(2014)01-0058-02

2013-10-15

陶沙(1987-),女,山东海阳人,淮北师范大学数学科学学院应用数学专业2011级硕士研究生。研究方向：金融数学。