宏苑馨居住宅小区规划设计理念初探

2014-04-08潘江华

山西建筑 2014年14期

潘江华

(中煤科工集团沈阳设计研究院有限公司，辽宁沈阳 110015)

0 引言

宏苑馨居住宅小区位于山西省阳泉市经济开发区内，占地面积2.65 ha，是集住宅、商业网点、地上、地下车库为一体的智能化的商品房住宅小区。它涵盖了前期策划、方案、施工图设计等等多个方面，设计中引入跨行业、跨专业的技术应用，打造出一个完美的住宅小区，受到了开发商的好评，为业主创造了良好的经济效益，阳泉电视台已将该住宅小区制作成“逛阳泉记实电视片”来宣传。

小区规划用地是开发商以顶账形式获得的一块住宅用地，规划用地规整，呈长方形，长169 m，宽156 m，三面临路，西侧与洪桥路相邻、北侧与天津路相邻、东侧与香港路相邻、南侧为在建阳泉市法院审判综合楼;规划用地为台型，场区较平整，天津路侧有2 m～5 m的高差，香港路侧有5 m的高差。开发商要求打造一个符合当地民情，具有特色的高品位多层商品房住宅小区，注重经济效益。2003年6月7日接受设计任务，历时一个多月。设计工作过程主要经历了以下几个方面。

1 调查分析

首先，收集当地相关的经济指标，并对项目进行了宏观的经济分析，采用当地常规做法，多层住宅小区容积率为1.2左右，用地为2.65万m2的土地，大约能开发建筑面积为3.18万m2。土地获得价为每亩30万元，综合成本大约为800元/m2，当时该地区市场售价为1 100元/m2，测算结果为销售额1 100×3.18=3 498万元，成本30×39.7+3.18×800=3 737万元，测算结果为亏损。

调查分析，小区位于阳泉市经济开发区，是新开发地区，洪桥路为规划30 m宽路已形成，两侧有绿化规划带30 m宽暂未形成，环境比较好，市政配套设施齐全，有一定的升值空间，但是位置比较偏。阳泉地区商品房开发较少，大多为原分配福利住房，户型较小。

2 设计中需解决主要问题及处理方法

在设计过程中，设计人员与开发商及施工方进行了详细而全面的沟通、交流，总体而言设计方需要解决以及考虑的主要问题包括:

1)采用什么设计理念及设计风格;

2)开发什么户型住宅为主，不大地块，如何提高小区档次，小区配套什么设施;

3)香港路、天津路与规划用地高差如何处理;

4)如何提高经济效益。

针对第2部分提出的主要问题，在设计过程中，设计人员经过多方案比较及宏观经济分析，提出如下解决方案:

1)设计理念及设计风格。

考虑到阳泉市地形地貌以山地为主，占75.5%，丘陵占14.1%，平原仅占10.4%，市区狭长主要沿桃河两侧布局，小区用地面积不大，形不成规模效应，本设计理念立意于“自然简洁、高起点、高品位、生活气息浓郁”，最大限度满足居住者安全感需求、归属感需求，营造充满自然情趣的层次丰富的小区景观环境，创造安逸的居住环境。设计采用欧式建筑风格，既能突出凹凸感，又要有优美的弧线，使建筑产生丰富的层次感。

2)小区户型及配套设施。

根据市场调查，小区开房的客户群体型定位为中高群体，开发大户型为主，户型面积定位为100 m2～200 m2，为寻求小区的品位和良好的销售理念，为小区设置了双回路环网供电系统，水、电、气远程计量系统，可视对讲系统，ASDL宽带网，卫星电视网，住宅智能安全防范系统，保安巡逻管理系统，纯净水供水及热水供水系统，以提高物业管理水平为突破口，对小区进行包装销售。在停车问题上，对现状进行了反复分析，将小区宅前道路设为4 m，一侧停车一侧通行，可以解决部分地面室外停车，但对小区品味、环境及管理影响较大。考虑综合因素，将停车引入地下集中管理，利用地势修建地面停车库，将汽车出入口设置在小区外部次入口附近，驾车人行走出入口布置在小区内两楼间的绿地中，将小区宅前道路作为将来发展备用。地下车库的开发，为居民提供了良好的居住环境。小区物业结合老、中、青、少不同群体的需求，布置了多项活动功能，让居民得到充分的娱乐和休闲，主入口与城市绿地结合设计城市绿地作为小区前景，起到良好视觉效果和衬景作用。进入小区，跌落的流水，连续水池，喷泉水池，由动至静形成入口处变化丰富又协调的景观，中心绿地设计了廊、桥、石、树、花组成的自然画卷，营造开放、生动、富于变化的中心绿地。将儿童设施及老人休息设施布置于林荫路间，让儿童和老人在绿树花丛中，享受“自然”。

3)注重经济效益方面。

考虑到小区用地面积不大，香港路、天津路与规划用地高差在2.5 m～5 m，如采用传统设置挡土，对市容、小区环境影响较大，不美观。在设计中，考虑增加商业用房建筑面积，把东、北侧设计成商业建筑兼挡土墙，既增加经济利益，又对市容环境有大的改观，同时满足居民日常购物，一举两得。特别是东侧商业用房进深，使之深入土内增加商业用房面积，同时把2层商业用房屋面与小区内地坪持平，将建筑物的3层设计成为小区内停车库及库前道路，4层为小区物业用房，避免了挡土墙对城市环境的影响，又利用建筑物的高度遮挡噪声。增加了商业用房面积，同时又为小区提供了29个地面停车库及物业用房。此建议受到业主的好评。

4)应用“让利益相关者满意”的项目管理理念。

在设计中，建议在小区南边7号楼底层，利用双方面场地的坪场高差开发车库，面向法院一侧开门，以车库和规划要求的建筑物到用地红线的距离间场地，换取法院的购买权，放弃住宅楼前原规划的车库建设。此建议受到业主高度重视，与法院沟通，并达成了协议，同时应法院要求，达成为其定向开发一栋住宅楼的协议。这样既为小区居民创造了良好的视觉空间及地下储物空间，又为法院增加了后区场地空间，同时也解决了防火通道问题，而减少的小区建筑物开发面积;减少了小区围墙的投入，也便于小区物业的管理，为小区增加了封闭空间及安全感。