地铁车辆段上盖物业开发的综合分析

2014-04-07王玉芬孙美骄

山西建筑 2014年25期

王玉芬孙美骄

(东北林业大学土木工程学院，黑龙江哈尔滨 150040)

我国当前经济发展的过程必然要面临着城市化的问题，而城市轨道交通建设是促进城市化发展的关键，它可以促进人口流动，提高资源的流通性，因此在各个大中城市都可以看到地铁建设正在高速蔓延。作为城市的动脉，地铁将城市之间的时空大大缩小，使得城市格局发生重大改变，许多居住区会因此而受到影响。在地铁沿线，特别是地铁车辆段上盖开发居住区，已成为一个市场价值较高和发展形势较好的标杆。由于地铁车辆段的占用空间较大，城市土地使用紧张的情况使得合理利用车辆段上盖空间成为一个科学的命题，将居住区与工业建筑相结合可以使得用地得到节约、经济进一步发展等。

1 地铁车辆段上盖物业开发的意义

城市轨道具有拉动国民经济发展的作用，而通过轨道交通线路相关节点的物业开发，可以进一步引起规模效应，因此在地铁车辆段上盖开发物业具有一定的经济意义。首先，城市交通压力由于地铁的开发而得到进一步的缓解，城市土地不断增值，人口不断聚集、商业和居住等区域性功能迅速形成的当前，在地铁车辆段上盖进行居住区集中开发可以有效的整合地铁沿线地块，使得城市区域功能进一步形成，对于城市的功能结构进行调节，使得城市活动的强度进一步增加，对于区域经济有着良好的带动效果;其次，地铁的投资大、建设周期较长，而且其运营回收成本较慢，因此地铁盈利成为一个亟待考虑的问题。通过对比分析其他地区的经验，在地铁车辆段上盖居住区可以有效的盈利，对于物业进行开发可以创造丰厚的利润。通过地铁上盖居住区的开发，地铁经营者可以将利润进一步投入到地铁建设中，地铁建设也就可以实现良性循环。因此地铁上盖居住区的开发是一种有效的筹资方式，对于地铁经营者财务问题可以有效地解决;最后，地铁车辆段上盖开发对于城市土地稀缺性问题也是一个解决方案，而且居住区开发的商业价值与实用价值较高。

综上分析，地铁车辆段上盖开发居住区具有一定的优势，但是仍然存在一定的问题，例如轨道车辆的频繁往来对于居民会产生影响，一些噪声和振动是在所难免的，而且会对业主产生一定的心理影响，这是上盖开发物业不可回避的缺点。

2 地铁车辆段上盖开发物业的特殊性

在地铁车辆段上盖开发居住区，对于普通土地开发中所遇到的问题都要进行解决，并且在开发过程中房屋不落地的建筑专业问题也需要加以解决。一般来说，车辆段上盖物业就是在车辆段厂房的屋盖顶之上进行物业的修建，车辆段室外标高即为城市用地的自然标高，因此上盖物业交通的组织没有普通的地面开发自由。重点需要考虑地铁上盖居住区的入口问题，包括人行与车行入口两个部分，需要与路桥专业结合考虑之后再设计车行路口，适宜的起坡长度以及路线的选择是入口设计成功的关键。在地铁车辆段上盖开发物业，管线的处理与普通落地物业开发存在巨大的差别，也更为复杂。在室外水、暖、电等设备管线的处理中不能采用普通的埋地处理的方式，而应当在特殊的设备层内部安装这些管线。一般是将设备层设计在厂房屋盖之上，物业层之下。通常情况下，居住区的开发必须配备相当数量的停车场所，而地面停车是难以充分满足停车需求的。开发物业设计的时候，应当提高设备层的高度来进行综合利用，对于停车车位问题加以解决。由于物业开发必须以车辆段厂房为基础，机械解决通风采光问题会造成较大的成本，资源会被大量浪费，因此应当在合适的位置设置物业的通风采光口。在物业层，采用玻璃材质的景观小品来设置采光口，车辆段工作区的光线由下部厂房进行引入，改善盖下的工作环境。充分考虑厂房的室内通风、采光以及景观效果，合理的布置居住区、道路以及景观布局。

3 地铁车辆段上盖物业开发存在的问题

3.1 缺乏整体开发观念

我国当前对于地铁上盖物业开发的认识仍处于初期探索阶段，特别是衔接空间、枢纽站换乘等方面，各个开发部门的协调性受到政府开发政策以及经济管理机制的影响，对于地区来说，地铁的推动作用无法显现。从设计与建设地铁物业的过程中可以看出，两者基本上是处于分离的状态，地铁出入口与通道设计方面没有合理的分析，综合开发上存在不少问题，这些问题都有待政府、群众以及开发商来共同解决，为地铁上盖物业开发提供一个更加光明的发展前景。

3.2 发展地铁综合考虑不足

当前我国各大中小城市都在大力兴建地铁，但是政府由于大力兴建地铁而承担着非常大的财政压力，许多城市过于求快的情况导致城市交通轨道的规划较为混乱，地铁系统对于城市建设和发展的作用没有得到充分考虑，整体上的系统性缺失。地铁一旦建成后就难以返工，如果改造又会产生巨大的成本，地铁应有的作用没有得到充分发挥，造成许多潜在的损失。

3.3 消防问题

前文已述，地铁车辆段上盖物业是利用车辆段厂房的屋面来作为平台的，其作用在于道路、房屋等设施的布置，因此有着非常重要的作用。将地面层的厂房当作一个庞大的屋面，作为加盖物业的基础。而根据建筑设计防火规范的要求，厂房中的消防通道是必须的，而且厂房中存在乙类危险等级车间，在设计的时候应当采用合理的方式来解决厂房的消防问题，防止出现安全隐患。

通过两条线路较长、起坡较大的高架道路相连接，这是上盖物业与城市道路相连接的常用方式，但由于上盖物业的面积一般较大，而城市消防站建设的相关标准要求接到防火警报之后5 min消防部队可以到达责任区边缘，因此在设计的时候应当充分考虑这一点。

3.4 综合性问题

车辆段起着车辆检修和运营停放的作用，也对列车安全运营有着保障功能。其为地铁轨道交通的重要节点，物业的开发潜能是巨大的。虽然其占地面积较大，但完善相关检修功能布局之后，还可以用于开发物业的面积并不大，因此在开发时，需要对开发规模进行妥善考虑。

自然通风与采光条件在平台下车辆段范围内较差，应当对其进行改善;生产厂房工艺路线受到上盖平台开发建筑物柱网的影响而进行了较大的调整，单位面积利用率较低。车辆段作业频繁，存在着诸多咽喉曲线，对于信号机以及司机判断都会产生影响，容易造成安全隐患。

4 地铁车辆段上盖物业开发的完善对策

我国大中城市的轨道交通建设开展得如火如荼，许多不同规模与形式的地铁物业开发也方兴未艾，开发地铁车辆段是地铁权限开发的重要组成部分，各个地区都在积极探索。其设计面积广、投资庞大、操作复杂，因此如何借鉴香港地区的模式进行开发，结合各地区的实际特点，提高土地资源利用率，满足城市规划发展需求，从以下几点进行分析:

首先，在前期的路线规划当中，要考虑到在车辆段的方面的物业开发。物业开发会影响到一系列的事物，比如要考虑如何与道路能够正确的衔接起来，开发规模的大小制定以及如何调整相关的工艺布置，除此之外相关的开发商还要考虑这一物业的用地面积等等因素。对于这些因素都要在前期进行具体的研究。

其次，要慎重考虑上盖物业开发的方式。通常来讲，这一物业方式所需的费用较高，并且容易受到诸多的限制，因此经过开发后并不一定能够达到理想的效果。对于车辆段的选择，越靠近市区的地段，越有发展前景，开发者就会越有信心，当然如果选址不好那就损失惨重。对于物业的开发方式多种多样，开发商也可以选择其他更为稳健的方式进行物业开发。在物业开发中，对车辆段的开发不失为一个良策，利用车辆段，对地面及周围进行一定程度的开发或者对局部进行架空式的开发，这些方案都能获得不错的效果，增强开发商的信心。这也是一种另类的开发方式。

最后，由于车辆一般被要求停放在路面的一侧，相关开发商如果有意要在车辆段进行物业开发，那么在进行物业开发时最好能够尽量的延长线路，同时要在其周边位置设置一些站点。这样做的原因有两点:一方面设置站点可以吸引一定的客流量同时解决交通堵塞的问题，另一方面开发商可以进行更大规模进一步开发工作。