项目管理工作中第三方咨询服务的探讨

2014-04-07杨金华吴巧云

山西建筑 2014年17期

关键词：交房咨询服务项目管理

杨金华吴巧云

(1.北京远东工程项目管理有限公司，北京 100053;2.北京鸿祥工程建设监理有限责任公司，北京 100028)

1 项目和项目管理

项目是组织进行的一个暂时性的努力付出，在一段事先确认的时间内，运用事先决定的资源，以产出一个独特的且可以事先定义的产品、服务或结果。项目管理是运用管理的知识、工具和技术于项目活动上，来解决项目的问题或达成项目的需求。

建设工程项目管理，是指从事工程项目管理的企业，受工程项目业主方委托，对工程建设全过程或分阶段进行专业化管理和服务活动。项目管理企业应当具有工程勘察、设计、施工、监理、造价咨询、招标代理等一项或多项资质。

2 项目管理中的造价咨询服务

随着项目管理工作在建筑领域中的推进，对工程质量、进度、成本方面进行有效地监督控制是投资方、承建方的依赖。建筑项目全过程造价控制咨询服务已在许多项目中被投资方、承建方所采纳，而且也达到了一定的效果，形成了一个产业。

建设项目全过程造价咨询服务是指工程造价咨询机构接受项目法人(建设单位或其他投资人)的委托，对建设项目从前期(立项、可行性研究)、实施(设计、施工)到竣工结算(决算)各阶段各环节工程造价进行全过程监督和控制。是造价咨询单位根据自身特点，有效地利用专业、技术的方法有计划地控制资源、造价、利润和风险，并使之贯穿于整个建设项目的始终。

建设项目全过程造价咨询服务打破了过去工程造价咨询机构的工作模式，主要放在工程施工预算、决算，而忽视建设工程前期工作控制的现象，这种作法虽然可以避免高估冒算情况，但不能有效地控制工程造价。原因:1)建设项目决策阶段的控制是工程造价控制的重点。2)建设项目设计阶段的控制是工程造价控制的关键，技术与经济相结合降低工程造价。

3 项目管理中的质量咨询服务

在项目施工阶段，项目管理主要围绕投资、进度、质量三大目标开展工作，就项目实际进展时发生的有关质量、进度、造价方面的问题展开讨论，找出发生问题的原因，责成相关责任方制定相应的对策，并敦促责任方在规定的时间做出整改或纠正计划、方案或措施，由建设方审查批准后，在规定的时间内完成。我公司是经建设部批准的甲级项目管理企业，通过多年监理服务工作经验的总结和提升，在工程的质量监理、管理工作上，积累了丰富的工程施工监理经验及综合管理能力，已形成了自己的技术管理特色。

随着项目管理在建筑领域中的深入发展，公司从2009年开始开展第三方质量咨询服务工作，通过前期与甲方沟通，以关注客户端的使用感受和满意度为出发点，以建设工程实体质量作为重点检查评估内容，通过存在的质量问题分析质量控制水平，促进参建各方持续改进质量管理水平为目的。经过不断地探索和改进，形成了一个模式，积累了一些的经验，在这方面的业务越来越多，涉及面也越来越广，由原来单纯的房地产项目，拓展到市政绿化项目。

在开展质量检查评估咨询服务工作中，我公司逐渐形成自己的“一个目标、两条原则，三项重点，四种手段”的工作方法。一个目标:以“关注客户端的使用感受、达到客户满意”为质量检查评估的最终目标，通过现场实体测量，依据现行规范，采用定量分析的方法评定所检查项目的质量水平，促进现场参建各方进行持续改进。两条原则:以“廉洁自律、独立开展工作”和“公平、公正、透明”为质量检查评估工作的基本原则。三项重点:针对涉及结构安全、使用功能及观感质量的项目进行重点全面检查。四种手段:资料检查、实体检测、现场访谈、定量分析。资料检查:根据质量检查评估工作计划，重点针对工程结构安全和使用功能，以实体实测实量为导向，对工程的相关资料进行全面检查。实体检测:根据设置的质量检查点，使用相关测量工具，按照规定的测量方法，对工程实体质量进行现场量测。现场访谈:根据质量检查评估计划，针对资料检查和实体检测中出现的问题，从取样测量真实性的角度，和相关参建单位进行沟通。定量分析:根据质量检查评估采集的数据，通过分类、归纳、整理，进行数据定量化分析，最终量化评定各工程质量，并进行排名。

4 项目管理中的进度咨询服务

2013年初，公司的技术咨询服务工作又迈上了一个新台阶，承接第三方竣工交房进度检查咨询服务，经过公司人员多次研究，并与委托方人员多次沟通协商，第三方竣工交房进度检查咨询服务方案得到委托方的认可，方案的实施也取得了令投资商满意的结果。检查评估是对每个项目的施工计划进度和实际工程进度进行比对分析，对施工的工期完成情况、剩余工程量、配备的施工机具、采取的施工工艺、施工劳动力、分项工程持续时间、关键工作排序等主要内容的科学性、合理性进行定量或定性分析。

检查评估的实施，针对的是群体工程，同时使每个个体充分了解自己所带的团队在同期项目群体中的进度完成情况，是超前还是滞后，体现的是团队精神，激励的是团队的管理、组织能力，调动起团队的积极性，达到众志成城的效果。

正如我们所了解的一样，建设工程能按计划完成的很少，其原因是多方面的:1)计划的制定不合理，对实际施工不具有指导性。2)计划实施过程中，影响因素多。

检查分析中主要的定量依据:1)施工进度计划是施工单位进行生产和经济活动的重要依据，是施工单位依据总体进度计划编制的单项工程进度计划、分步进度计划。2)根据项目投资决策、项目开发总计划、工程特点分解到单位工程、分项工程和主要操作工序的计划安排。3)《全国统一建筑安装工程工期定额》是依据国家建筑安装工程质量检验评定标准、施工及验收规范等有关规定，按正常施工条件、合理的劳动组织，以施工企业技术装备和管理的平均水平为基础，结合各地区工期定额执行情况，在广泛调查研究的基础上修编而成。该定额是编制招标文件的依据，是签订建筑安装工程施工合同、确定合理工期及施工索赔的基础，也是施工企业编制施工组织设计、确定投标工期、安排施工进度的参考。4)《消耗量定额》是由建设行政主管部门根据合理的施工组织设计，按照正常施工条件制定的，生产一个规定计量单位工程合格产品所需人工、材料、机械台班的社会平均消耗量标准。

5 进度咨询服务实例

以下是我们在第三方竣工交房进度检查咨询服务所做工作的一些介绍。

首先，我们做一个定性标准，竣工交房进度检查是基于对实际工程进度和以计划交房为节点的计划进度情况(项目发展计划)的对比检查，以评估其风险程度，继而分析风险产生的原因，以及提出风险消除或降低的建议。

5.1 基本检查流程

检查采取现场会议和现场巡查相结合的方式，检查流程具体分为以下几个步骤:

第一步，现场会议。1)第三方检查组介绍检查人员情况、检查内容、检查要求、检查流程及需现场各方配合事宜;2)建设单位项目负责人介绍项目建设情况(重点介绍配套实施、甲方分包、工程验收情况)及目前存在的影响交房的主要因素;3)施工单位负责人介绍项目施工情况;4)监理单位介绍工程监理情况。

第二步，资料检查。1)检查建设单位项目实施计划、施工单位总进度计划及月进度计划(重点关注节点完成情况);2)建设单位项目负责人对上述计划执行情况总结并作出评价;3)检查各项验收合格文件;4)检查施工合同、分包合同、供货合同文件。

第三步，现场检查。1)施工现状，剩余工作量和人员配备情况;2)总、月进度计划的实际完成情况;3)配套设施的完成情况;4)施工主要材料供应情况;5)工程计划节点的完成情况;6)工程质量缺陷;7)施工工艺、操作工序、机械设备配置情况。

第四步，检查总结。1)检查组对检查情况进行总结;2)建设单位项目负责人对检查情况进行澄清、补充;3)各方签字确认检查情况汇总表;4)检查工作结束。

5.2 检查依据

1)国家、地方有关质量的法律、法规、规范文件。

2)国家、地方有关定额，造价定额、工期定额及消耗量定额等。

3)建设单位的项目发展计划以及材料供应、资金支付计划。

4)施工合同、施工组织设计等。

5.3 检查的主要内容

1)现场形象进度与公司项目发展计划是否相符(纠偏措施、专题协调会);

2)现场资源配备是否符合计划要求(施工组织设计、施工方案，甲方、监理工程师工作日记);

3)甲供材到场时间与计划是否相符(加工订货计划、进场材料验收记录);

4)甲指分包是否进场开始施工(甲方、监理工作日记，总分包安全协议);

5)现场形象进度部位与计划的检查比较及兼顾观感、安全、使用功能检查。

5.4 检查数据处理

根据每次采集数据分析单项工程风险级别，从单项工程剩余工作量、计划完成时间、人员配备和组织管理情况，依据消耗量定额、工期定额等确定施工计划完成的可行性，综合判定本项目风险级别。对风险程度级别为较大及以上级别的问题进行分析，从组织、技术、合同、经济等方面采取措施。

对每次检查采集的所有项目的数据进行汇总整理，综合分析，找出本次检查中的重大问题和影响进度的关键因素，挖掘出项目中存在的普遍问题，以供项目参建各方有针对性的进行改进。

6 成果

经过两个多月的跟踪检查、评估分析，有效促进了项目的进度完成状况，激起了项目管理人员的主动性。9个5月30日交房项目，有四百多栋楼房(有高层、多层、别墅)，其中有2个项目比公司发展计划提前18天交房，3个项目提前10天交房，其余项目也都在发展计划要求的交房日期前一周内交房。因此房产商委托我公司对6月30日、8月30日交房项目继续进行进度检查咨询服务。