不动产统一登记与房价和房地产税的逻辑关系★

黄辉玲 张效敬*

(1.黑龙江科技大学建筑工程学院，黑龙江哈尔滨 150022;2.黑龙江科技大学研究生学院，黑龙江哈尔滨 150022)

不动产指不可移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益;不动产登记是指由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的行为［1］。本文所指不动产主要是房地产。

1 我国不动产统一登记概述

在我国，完整意义上的不动产统一登记制度最早出现在2007年颁布的《物权法》，虽然有了法律的依据，但是我国的不动产统一登记制度建设始终未取得实质性发展，使我国对于不动产的登记处于缺失和真空的尴尬境地。2013年3月26日，《国务院机构改革和职能转变方案》(下称《方案》)由国务院办公厅正式对外公布，在该《方案》中，不动产统一登记制度再次被提及到国家的战略高度。2014年1月21日，中央编办发布《关于整合不动产登记职责的通知》(下称《通知》)，其中将涉及全国的不动产登记(含土地、房屋、林地、海域等)工作全权赋予国土资源部。根据《通知》，国土资源部将会同有关部门就将要涉及到的有关不动产统一登记的相关法律法规进行草案的拟定，同时着手构建不动产登记信息基础平台［2］。目前，中国现行的不动产登记分属不同管理机构，涉及近10个部门，主要有住建部门、国土部门、农业部门、林业部门、渔业部门、海洋部门等［3］，过去这些部门各司其职，对于登记职责可能协调不够，也难以整合。这次国家专门出台文件要求进行不动产登记职责的整合，将一定程度上从政府治理的角度规范不动产登记的流程和具体的要求，使登记人有规章可依。同时通过整合与不动产登记有关的各个政府部门的职责，可以一定程度上减少由于协调沟通不足而产生的漏报或者错误事件的发生。在全国内构建系统化的不动产统一登记制度并配以运转合理的管理体制，首先有助于加速构建房地产调控的长效机制，改善原有的行政主导性调控;其次可以破除原有的利益关系纽带，为财产公开、信息联网、房产税等制度的改革提供全局性、基础性的铺垫效用。

2 不动产统一登记与房地产税施行

如果不动产登记系统能够建立，房产税的推进将会明显加速，因为开征房产税要以不动产统一登记系统为技术支撑。《通知》中明确要求，未来将建立不动产登记信息公开查询系统，这意味着突破了不动产管理的“信息孤岛”，并与银行征信、户籍信息等数据联网，也将打破各省市彼此隔离的孤立状态。构建完善的系统化的不动产统一登记制度，有益于实现国内住房信息的互通互联，住房信息联网可以最大限度地避免居民利用不动产权属信息不对称(一人在不同城市拥有多套房屋避税的情况)，而规避政府关于房产税征收以及房地产限购方面的政策规定，从而为全面征收房地产税提供保障。

2.1 不动产统一登记的基础性作用

按照党的十八大《报告》，基于社会主义市场经济健康发展的需要，在全国范围内由试点到推广房地产税将成为一种必然;全面开征房地产税，需要立法基础、信息条件、财税体制的匹配。不动产统一登记制度的构建，是推进上述基础条件准备工作的重要一环，即在条件日趋完备、时机日益成熟的条件下，在全国范围内全面开征房地产税是完全可以实现的。不动产统一登记和房地产税征收之间存在着内在逻辑关系，前者是后者的技术准备和支撑条件。房产税开征的前提条件之一，就是包括房地产在内的不动产的登记制度已经建立，政府有渠道和能力去监察某一个城市某一个地区的房产的所有权人属于谁;不动产登记条例一旦实施，政府会更有信心推动房产税的立法工作，因为房产所有权的信息已经比较齐备了。如果居民进行跨区购买房地产，通过不动产登记的信息平台可以实现信息共享，不同的省市政府可以对相关的房产的权属信息一目了然。如此一来，就可以最大限度地避免居民利用不动产权属信息不对称，而规避政府关于房产税征收以及房地产限购方面的政策规定。

2.2 房产税对居民的影响

如果开征房产税，究竟该怎么征收，某房地产研究中心在《关于坚决变革房地产制度的建议》中建议:对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80 m2以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%～3%的房产税;家庭第三套住宅，每年征收4%～5%的房产税;家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房产税。所有商业房产每年均按租金收入的12%缴交房产税;家庭仅有的一套自住住宅，免征房产税。2011年1月28日，重庆市、上海市正式试点开征房产税，与外界预测基本一致，“第一套房产免征‘房产税’，主要针对拥有豪宅或多套房以上的居民征收”。根据重庆市和上海市的试点经验可知，全国不动产统一登记制度一旦实施对于普通市民影响将不大，因为普通市民的房产消费绝大多数都是基于刚性的现实需求，即大部分市民名下仅有一套房产，不存在投机或者投资性的行为，而各地对一套房产不征房地产税。这就说明，基于对原有制度的弥补，构建全国范围内的不动产统一登记制度，可推动房地产市场的健康有序发展。

3 不动产统一登记与房价调节

建立不动产统一登记制度，通过全国统一的住房信息联网，每个人拥有多少套房都一清二楚，个人的房产信息完全透明化。房产税如果对个人征收意味持有环节的成本增加，影响投资性购房对未来的投资预期收益率;推行不动产统一登记制度，将会促使一些空置房投入市场，对房地产市场将产生重大冲击［4］。

3.1 二手房抛售拉低房价

构建完善的不动产统一制度，实现全社会房产基础数据的共享，推进部门信息的互通互联，将会对市场上存有的非刚性需求房产，特别是灰色房源产生极大的影响，由此引发预见性的抛售。南方民间智库副主席彭澎曾表示，如果不动产实名登记和征收房产税两者双管齐下，拥有多套房的人要为自己多余的房产缴纳房产税，这会是一个负担，市场上二手房抛售现象将会增多，特别是来历不明的商品房及其他优质的二手房将被挤出，加速进入交易市场，这会给部分市场带来一定的存量供给，改善二手房市场的供需结构。基于这样的市场环境，对持币待购的人来说是一个利好的消息，供需结构的改善将在一定程度上平抑房价。以前由于缺少优质二手房源，人们不得不购买一手房，而随着优质二手房源被逼出，将在一定程度上抑制一手房价过快上涨，楼价自然可以缓一缓［5］。

3.2 房价调节“行政化”

在全国内构建系统化的不动产统一登记制度并配以运转合理的管理体制，有助于加速构建房地产调控的长效机制，为住房信息联网、征收房产税提供基础，为楼市的调控提供科学性、针对性的支撑，改善原有的行政主导性调控。因此，不动产统一登记将有助于楼市调控去“行政化”。

根据已有的实际情况，现有的调控政策在制定过程中即存有一定的盲目性，在执行上也不能达到预期的目的，其原因在于各个城市和地区之间的不动产信息未实现信息查询的共享，居于国家层面的政策制定者在这个过程中无法清晰掌握全国层面的不动产分布情况。比如楼市限购政策，监管部门不知道每个城市的购房者情况，并没有针对性地根据不同城市的实际情况制定不同的限购标准，实际效果参差不齐［6］。构建了科学的全国范围内的不动产统一登记系统之后，可以打破各个地区和城市间不动产信息“隔绝”的状态，政府层面的监管者可以统筹掌握全国范围内不动产信息并进行深入的分析挖掘，在政策制定过程中更具针对性，变过去“一纸命令”式的调控为差别化的“点对点”调控。

4 不动产统一登记与房地产调控

在我国，各个地区的不动产几乎都存在复杂的权属关系，同时有商品房、经济适用房、回迁房等不同的房屋形式;虽然我国已经开始实施不动产购买、转移的登记制度，但是各地不动产的登记备案和产权登记状况不甚明朗，即使已完成的登记信息也未实现全国范围内的联网，构建全国层面的不动产统一登记制度无疑将益于全国房产信息的互通共享。实现全国房产信息的互通共享，意味着个人名下的房产基本情况不再是完全意义上的“隐私”，对那些时常见诸媒体报端的“炒房团”“房姐”“房嫂”产生一定的威慑作用。

与其他税种不同，房产税是向产权所有者征收的一种财产税，以实际房屋为征税对象，其计税依据是该房产的计税价值或其租金收入，征税目的是以税收杠杆实现房产的有效管理、合理规避房产的空置率以提高其使用效率，进而实现固定资产投资规模的合理性与科学性。同时，房产税可以有效改变楼市供求关系，进而抑制房价，推动房地产市场的健康发展。

［1］彭威坚.澳门与内地不动产登记制度比较［D］.上海:华东政法大学，2012:2-9.

［2］不动产登记下月展开 为房产税铺路?http://epaper.timedg.com/html/2014-02/17/content_1240227.htm，2014-04-28.

［3］不动产登记打响长效机制第一枪 房产税或将加速推进.http://news.xinhuanet.com/fortune/2013-11/22/c _125743835.htm，2014-04-28.

［4］王冠迪.征收个人住房房产税效应实证探讨——以重庆市为例进行个案讨论［J］.商业时代，2011(9):71-72.

［5］王海漪.太原市征收个人住房房产税的相关问题研究［D］.太原:山西财经大学，2013:27-41.

［6］徐筱箐.论我国不动产登记制度的现状 发展和完善［J］.现代商贸工业，2011(17):65.