城市建筑进化论

张智涵

从住房1.0时代走到3.0时代，时代变迁。

昆明人有聊不完的话题，回忆不尽的故事，我们的城市逐走向繁荣、多元、易居。

1.0时代

遮风避雨便是家

80年代90年代初有得住便是件美事，住房美不美那不是事。一家几代人居住在又挤又破的旧房子里，房子里没有厕所，上个厕所要跑到每个楼层的楼梯口，每栋楼一楼都有一个蓄粪池，遇上暴雨天难免出行要“粪泳前进”。那个年代的人们幻想着能住进新房，只要家里有厕所和厨房，就这么简单质朴的愿望，便是时代人心声。

当时建的小区，基本是多层建筑，由于小区规模较大，规划布局、配套建设都比当时零星建设的单位宿舍要好得多。但是以现在的眼光来看，那时小区建设主要是增量型发展，房地产开发更多带着城市建设、满足居住的目的而展开，住宅的规划设计偏于粗放，使用功能不全，建筑造型比较呆板单调，每栋楼都长得差不多。

据统计，1981年至1987年期间，这12家开发公司每年开工面积达到80万平方米，是原先单独由房管局开发的10倍，占了全昆明市住宅建设的60%。也就是在这个时间内，昆明市住宅建设从小规模零星分建发展到大规模的片区开发建设；从独家开发、独家经营向多家开发、多家经营发展。

1981年到1986年这几年间，昆明房地产的开发仍然带着浓重的政府色彩。政府批地，企业出钱，用国家规定留存的职工福利基金“参建”、“联建”，造好房子自己分。改革开放之后的人民住房建设，就这样迈出了第一步。

经历过那个时代的人，对于房子的理解很简单，有个遮风避雨的地方就成。更多的，如绿化、交通、配套设施……这些概念尚未形成。充其量，期盼在分房中能有点好运气，抽到个好楼层。那时最高不过7层，但没电梯，住高层的人们每天都能得到充足的腿部锻炼，昆明这个有充足阳光的城市，太阳能热水器也在那个时候传播开来，但热水器的技术并不算完善，热水优先照顾高层住户，用到一楼住户时，热水所剩无几，常常澡洗到一半，风云突变，刺骨寒的冷水直插肌肤，晶晶亮透心凉。更多人宁愿去品尝爬楼的艰辛，也不愿体验冷水澡的煎熬。

防盗笼，属于那个时代的产物，一楼安装了防盗笼，方便了小偷攀爬到二楼入室盗窃，于是二楼也装了，三楼无可奈何，就这样连锁反应，野火燎原般遍及昆明各大小区。防盗笼成了一个别样的天地，种花养草，养小动物，假期被家长反锁在家的小朋友爬到防盗笼里玩耍，外面的世界看得见却摸不着，那滋味酸酸的，刻意弄出大的声响，希望能吸引楼下玩耍小朋友的注意力，却谁都不会在意一个被关在笼子里的人，他没任何让人值得去羡慕的点，孤独就是一无是处。防盗笼也象征着住房1.0到2.0的过度，人与人之间的距离，人心与人心之间的距离，隔着一层防盗笼。

2.0时代

购房新思潮

1998年，房地产被确定为“支柱产业”，中国在城市化过程中迅速释放出的居住需求，保证了我国经济平稳增长，成功实现了“软着陆”，成为“内需驱动”的重要发动机。同年，随着福利分房的结束，人们对于房子的诉求更加清晰，置业观逐渐形成、消费观逐渐改变。

就在同一年，昆明市房地产业进入到了住宅建设市场化和住房消费货币化的新一轮改革浪潮中。当时，由官房集团以超前意识率先在我省规划开发的“金康园”小区，作为一个完整的市场化运作的项目，开启了全省小康住宅建设的先河，均价3200元/平方米的房价也创下了当时的房价之最。项目吸引了第一批以改善住房为换房目的的置业者，全市场化运作，中央景观区的打造，加上小康住宅建设的开发理念让该项目一时名噪全国。产品的差异化开发标志着城市1.0向2.0时代完成了转型。

在这样的市场背景下，当时建设部要求户型设计要“三大一小一长一多”，即：“大客厅、大卫生间、大厨房、小卧室、长阳台、多储藏”，这种户型设计在昆明乃至全国都非常流行。小区里的配套也开始各有特色：网球场、妇女儿童活动中心、中小学、幼儿同等，房价在当时达到了1500元/平方米的均价。

这时的楼盘开始有了绿化，听到最多的是楼盘名流行带“花园”二字，是否有厕所不再是住房的主要话题。人们住房水平拉开，有人住跃层，有人住别墅，有人住几十平米的平层，攀比的心潜移默化中滋生，大伙相互寒暄时也不再仅仅会问起对方住房的区位，更会问：“那个楼盘？那个开发商？多少钱一平？有电梯否？公摊多少？物管费多少？”

城市改造运动、城市化运动和制度性消费能量的释放，加上对人民币升值的预期，造就了城市1.0向2.0时代的跨越和超常规发展。楼市推高的预期值不断被刷新，从而极大地刺激了楼市的供给，楼市供应和价格双双走高，博弈在高预期的推演下向着多头、快速推进。

进入城市2.0时代，房地产市场已形成许多各具特色的板块。板块优势成就的品牌效应，既给了消费者更多的选择机会，也满足了房产开发商的营销需求。同时，更引发了城市的快速扩张和繁荣，对总体市政条件的形成和统一规划，产生了规模效应。城市化运动大行其道，催生了南市区、北市区等新生代中心，有了“新欢”昆明人不再紧密围绕在南屏街、小花园、小西门四周。楼盘如雨后春笋，城市在进一步的拓展和繁荣。

后2.0时代

百花缭乱

住房原本具有生活必需品和投资产品的双重属性。从2009年4月份起，大量的投资性、投机性购房者涌入，导致昆明房价反弹较快，居住性刚性需求者被挤出市场。房屋明显偏向了投资的一边。房地产业的问题已经不仅仅是一个产业发展自身的好坏问题，这时已逐渐上升到社会和谐与否的大问题。

很多人把楼市看成短期投资的对象，“买涨不买跌”，住宅投资的热浪逼人。无论哪个楼盘推售，都会有一大批购房者在等着购买，许多楼盘轻而易举地就售罄了，而且房价也大多创下区域新高。眼见房价上涨的势头正劲，一些开发商开始在暗地里囤积房源，以获得更大利益；而昆明独特的地理位置以及得天独厚的气候优势，也吸引了一些境外的游资。

后2.0时代，小学生都在谈论楼盘区位和价格，回望自己的小学时代，谈论的不外平玩具、动漫、小零食。如今的小学生这般早熟也不为怪，每天家长的谈论的话题离不开房地产，耳濡目染。在这个时代里我们的认知里多了一个洋气字母组合，CBD。在CBD里居住、在CBD里工作、在CBD里散步、在CBD里恋爱。

部分开发商已经认识到延伸产业链，挖掘附加值，提高含金量，如教育、文化、生态、医疗、交通、休闲、环保等。于是在开发过程中，这部分开发商走上了大盘路线。而大盘“大”在其囊括了包括医院、学校、商业等在内的所有城市配套。一个大盘，就仿佛是一座小型城市，吃、穿、住、医、学、娱，没有缺失。大盘全面的配套，让“1小时生活圈”概念产生，打的是“生活便捷”牌。为弥补单一力量不足，楼市的激烈竞争使一部分开发商意识到了联合造势、联合众家品牌之长，成就大品牌远大意义的所在。业内人士分析说，越来越多的地产公司有了打造精品住宅的意识，原因是随着地产业高速增长，购房者对居住条件高品位的追求与住宅建筑质量低、管理落后的不相协调，从而促使地产商不断推陈出新，去迎合和满足购房者的需求。一些地产商萌发了精品意识并付诸行动。大朝地产推出了“财智心景”项目，大厦商务配套完善，并提供特色化、个性化的商务服务，是昆明主城区二环路内的首个创意型产业集群商务大厦，是全方位、专业化服务于创意型中小企业的精致商务空间。随着社会的发展，家庭的结构发生了变化，开发商一方面还在思考如何在开放的社区做组团，构建新的空间模式，让交流、沟通带来新型邻里关系，居民既可以保有隐私又可以实现亲密交往。

商业中心、CBD（中央商务区）等概念也在城中村规划中成为主角。南亚风情第壹城建成了代表现代城市最高商业水准的围际化大型商业商务中心；凤凰新村上SOHO俊园已经拔地而起。开发改造给老城带来了居住、商业、环境、卫生等方面的综合改变，使老城得以优化和重组。

3.0时代

人居时代

进入城市3.0时代，无论是政府还是开发商在推进“城市化”进程的同时，都谈到了“宜居化”，即城市宜居建设的重要性。城市发展的目的就是要让生活在这座城市的人们幸福指数能够和发展水平同步提升，让生活变得更加美好。如何打造城市的“品质幸福”，成了终极课题。城市发展，社会进步，最高境界就是人民安居乐业、和谐共融。就城市进化而言，生态和谐家园的建设、幸福人居的建设是一切奋斗的终极目标。就高水准建设的新昆明而言，如何推进我市现代宜居化进程是城市进化的又一重大命题。

楼市的变革显示着现代城市人居进化的演变，单一的住宅已在楼市竞赛中逐渐淘汰，随之而上的是“综合体”项目。一般而言，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因而被称为“城中之城”。随着楼市变革的加速，一种新兴的城市人居理念正悄然升起，那便是一“生活体”人居理念。

也许很多人都有过这样的感觉，总觉得中国的城市住起来没有国外城市方便舒适。其实并不是国外的建筑设计有多好，而是中国只关注建筑设计，而建筑之间的这些细节少有人重视导致的。比如一间写字楼建筑设计得很完美，但周闱就是找不到停车位；而北京T3机场，里面有号称全世界最大的购物中心，检票口却设计得那么窄小，大家经常会排很长的队。世界级的景观大师陈跃中说：在一块场地上如何整合解决交通流、停车、景观、标识，以及美观问题。这里面蕴含着许多与生活息息相关的设计范畴，打造舒适人居的“生活体”是人们生活环境最重要的一环。

引领城市人居新理念，开发商力求打造一个代表城市高度，复合居住、购物、文化娱乐、社交、餐饮等各种城市功能的都市生活体，通过建筑形态、空间组合、商业特色等方面的创新，创造出空间丰富的舒适的都市时尚居住环境与生活体验式购物中心，打造成为区域乃至城市的标志性项目。

城市与人心

城市1.0时代，左邻右里、茶余饭后、互通有无，不一定家家户户都有厕所，却每家的院子都是一个小会所，我家菜做多了，送点去你家，谁家包饺子，楼上楼下的送几碗。那时别说手机，座机电话都不普及，心与心的距离没因此受到任何影响。后来有了防盗笼，人心之间不知不觉中被割开。2.0时代，大部分防盗笼已被拆除完毕，但人心的距离并未回到原点，建筑更为坚实，人心的反而不牢靠。后2.0时代，人们讲究速度，忘却人与人相处的深度，一切以自身为出发点，利益是终点，过程五花八门。3.0时代，我们要让人更适宜居住，或许易居的关键点便是打破那道2.0延续至今的孤独感，拉近疏离已久的人心会是今后人居时代的核心话题。