房地产企业开盘前发生的业务招待费如何进行税前扣除

房地产企业开盘前发生的业务招待费如何进行税前扣除

问：我公司是一家房地产开发企业。请问，公司筹建期间发生的业务招待费如何税前扣除？开发商品房期间没有达到收入确认条件，期间发生的业务招待费又该如何税前扣除呢？

郧志房地产开发有限公司 张娟

答：筹建期是指开始正式经营活动之前的时期。筹建期，是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。在会计处理上，对企业筹建期发生的开办费，根据《企业会计制度》第五十条第五款的规定，“除购建固定资产以外，所有筹建期间所发生的费用，先在‘长期待摊费用’中归集，待企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益。”新会计准则规定，企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用等，借记“管理费用”科目，贷记银行存款等科目。也就是说开办费不入“长摊待摊费用”而是直接在发生当月入相应的费用科目，所以企业要根据自身使用的会计制度来确定开办费的会计处理办法。

在业务招待费的税前扣除上，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第四十三条的规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。企业筹建期间没有收入，实际发生业务招待费，如果按照最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰计算，显然允许扣除的业务招待费也应当为零。但由于筹建期间的特殊性，根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第五条的规定，企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。同时，企业处理筹建期发生的费用时，还需按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2009〕98号）第九条的规定进行处理，即新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定不得改变。也就是说，筹建期间发生的业务招待费并不考虑超过当年销售（营业）收入的5‰，一律按实际发生额的60%扣除。在扣除时间上，可以在开始经营之日的当年一次性全额扣除，也可以选择分期摊销扣除。如果采用分期摊销则应不低于3年摊销。由此可见，筹建期间发生的业务招待费因执行的会计制度不同，其损益确认时间也不一样，并且与企业所得税税前扣除上也存在着时间性差异。

对房地产公司开发期间发生的业务招待费，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条规定：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。国税发〔2009〕31号文第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。从国税发〔2009〕31号文第六条、第九条的规定可以看出，房地产企业通过签订房地产预售合同所取得的收入，在税务处理上也应确认为销售收入的实现，企业取得销售未完工开发产品的收入，是可以作为业务招待费税前扣除计税依据的。对于此部分收入，在实际填制纳税申报表时存在技术问题，预售收入无法填列，目前总局没有具体明确，各地执行不一。如天津市地方税务局《关于房地产开发经营业务企业所得税政策问题的公告》（天津市地方税务局公告2011年第3号）第四条规定：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，可作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。企业取得预售收入前发生的招待费、广告费和业务宣传费支出，应在取得预售收入年度一次结转。企业在项目完工前取得的预售收入已作为计算三项费用基数的，在开发产品完工后结转收入时，不得重复计算。

余婉浈