北京城建：短期存回调压力 中线看业绩增长

余周

《动态》：周二北京城建（600266）发布了年度报告，财报显示2013年每股收益 1.44 元，同比上升 17.3%，略超预期 8.8%，在这样的业绩利好下，公司前景如何？

孔铭：我觉得业绩只能说符合预期，而且毛利率有所下降，北京城建的年报里显示，公司2013年实现营业收入76.9亿元、净利润12.8亿元，同比增长 15.1%、17.3%。而且2014年京内高毛利项目结算较多，以及少数股损益占比下降，这说明未来能够支撑公司业绩高速增长。另外，财报表明：公司去年结算毛利率为40.4%，比2012年进一步下降7.9个百分点，主要是因为2011年降价项目逐渐进入结算周期。还有一点，由于首城国际项目在结算中的占比下降，公司的少数股东损益的占比从2012年的23.2%下降到了9.6%，导致净利率下降并不多，仅下降2.8个百分点。我觉得从今年看，由于北京城内的高毛利的现房项目，比如徜徉集、世华泊郡、世华龙樾等结算较多，预计毛利率可能较2013年有所恢复，同时少数股东损益比例进一步下降，也为业绩增长提供保障。

《动态》：关于公司土地投资方面有具体消息吗？

孔铭：北京城建其实是北京国资旗下地产开发龙头之一，他们的土地成本相对低廉。这家公司目前拥有土地储备超过400万平，接近60%的土地储备位于北京区域。其中位于城八区海淀、朝阳的土地储备超过100万平米，土地储备质量优良。而北京核心区土地储备绝大多数为早期获取，成本相对较低。目前，北京房价上涨过后，主力项目如世华龙樾、世华泊郡等项目可替代性较弱，而毛利水平相对较高。除此之外，公司参与的动感花园、望坛花园等，这些土地一级开发项目，在竞争激烈的北京土地市场中也拥有多元化拿地的能力。

此前公司在土地市场上积极出击，成功竞得大兴魏善庄、房山、延庆沈家营、昌平北七家、朝阳东坝共6块土地，其中还获得了顺义平各庄的一块45万平一级开发土地储备。

2013年11月公司的子公司北京首城置业有限公司以21.45亿元竞得北京市朝阳区东坝南区1105-655、657号地二类居住、小学用地（配建限价商品住房）国有建设用地使用权。项目建设用地面积4.85万平米，规划建筑面积约9.19万平米，其中住宅7.8万平米（配建0.78万平米限价商品住房、4.2万平米自住型商品房），小学1.39万平米。限价商品住房销售限价为9900元/平米，自住型商品房销售限价22000元/平米。

《动态》：2013年因北京限价严厉，公司的销售金额并没有增长，不知道今年的情况如何？

孔铭：公司在2013年签约销售额96亿，同比下降4%，销售回款方面有86亿，同比下降12.4%，主要因为受制于北京地区的限价政策，北京城建的徜徉集、世华泊郡等重要项目未推盘，上河湾、海梓府等项目也推出较晚所致。2014年公司的徜徉集、世华泊郡、世华龙樾等京内项目已转为现房，可以自主定价销售，同时海梓府、汇景湾、上河湾及魏善庄、北七家等北京地区新项目都将进入持续推盘阶段，所以可售货量充分，预计公司今年年销售额将达到135亿。而且公司望坛、动感花园、平各庄等一级开发项目正在加速，如果未来能实现一二级联动，肯定会为公司储备更多京内稀缺优质资源。

《动态》：北京城建今年在业务结构方面会有哪些改变吗？

孔铭：其实公司也在积极调整投资结构，现在已经退出污水处理业务，2014年国信证券及锦州银行IPO推进速度加快，并积极关注环保节能、新材料、金融租赁等前景的新兴行业，我认为未来投资板块有望贡献更多收益。

《动态》：关于北京城建在融资方面的境况，介绍一下吧？

孔铭：融资方面呢，公司2013年获得中国农业银行总行30亿元集团整体授信，又与西藏信托签署了总额3亿元的结构性融资。通过信托和银行累计获得 50亿元贷款。公司还通过非公开发行的方式，计划融资39亿元，用于世华龙樾、海梓府、上河湾等项目的开发建设和补充公司流动资金。

如果增发成功，不仅可以保障公司短期财务安全，也会加快公司项目开发建设和推盘速度，当然也会进一步推动公司业绩的增长。

《动态》：北京城建的大股东资源丰富，未来存在资源注入可能行吗？

孔铭：大股东城建集团通过多年的积累和资产置换等方式，积累了极其丰富的土地储备，在北京拥有1万多亩苗圃以及营房、家属院。要是这些苗圃、营房、家属院用地资源未来能转换为开发资源，公司作为集团的房地产开发平台，获得其开发权的可能性非常大，前景不可估量。

伴随国企主业整体上市改革的推进，加之房地产资本市场融资放开，大股东北京城建这些优良的资源未来完全存在注入上市公司的可能。

《动态》：关于公司股价在二级市场的走势，有何判断呢？

孔铭：这家公司的股价自去年下半年以来，大幅下挫，下跌空间较大。从中长期来看，股价仍有上升空间。但近期操作的话，要提醒投资者注意短期回调的风险。在现有的走势下，也可进行波段操作。