城市化、房地产投资与经济增长关系的研究——以河南省为例

徐丽杰

(河南财经政法大学 经济学院，郑州 450046)

0 引言

住房体制改革以来，我国房地产业呈高速增长态势，成为国民经济十大支柱产业之一，但近10年来房价一路飙升，带来了一系列经济和社会问题，在这种背景下，2010年国家开始对房地产市场进行调控，很多城市都出台了限购政策，那么这种调控究竟会对经济增长产生怎样的影响？房地产投资和经济增长的关系究竟如何？就成为需要研究的问题。房地产业的迅猛发展与我国城市化进程的快速推进是密不可分的，二者往往相伴而生，如果只考虑房地产投资与经济增长的关系，而忽略了城市化在其中的作用，就可能会得出虚假的结论，因此，把城市化、房地产投资和经济增长纳入一个系统来研究很有必要。

城市化与经济增长的命题起源于城乡人口迁移模型[1]和内生经济增长模型[2-4]两类文献[5]。以保罗·克鲁格曼为代表的新经济地理学派认为城市化通过聚集效应有利于经济的发展[6-7]。而A.Anas和V.Henderson的研究则提出了相反的结论[8-9]。在房地产投资与经济增长的关系上，R.K.Green和J.Y.Champbell的研究都表明房地产投资能够有效地促进经济增长[10-11]。段瑞君等的研究表明我国城市化对经济增长具有很大的促进作用，而经济增长对城市化的推动作用则是很有限的[12]。姚奕等的研究则表明我国不同区域城市化和经济增长之间的关系存在一定的差异[13]。巴曙松等认为城市化是经济增长的长期动力[14]。皮舜等的研究表明我国区域房地产市场的发展与经济增长之间存在着双向因果关系[15]。陆菊春等的研究表明我国房地产投资与经济增长具有正向的相关关系,但房地产投资与经济增长的因果关系因区域不同而有差异[16]。向为民等的分析表明我国房地产投资增长速度快于城市化增长,二者具有一定相关性，相关系数为0.205，二者互为因果关系[17]。目前，国内外大多数的研究是使用时间序列数据或面板数据对这三者中两两之间的关系进行实证分析，对三者之间作用机制的规范分析相对较少，而将城市化、房地产投资和经济增长纳入一个系统进行规范和实证研究的文献就更少，只有陈淑云等利用湖北省的数据对三者之间的关系进行了实证分析[18]。另外，由于我国国土辽阔，不同区域经济发展、房地产投资状况和城市化进程存在较大差异，因此，在区域经济框架下研究三者之间的关系更具有实际意义。本研究在对城市化、房地产投资和经济增长之间作用机制进行梳理的基础上，采用全国第一人口大省和农业大省——河南省的时间序列数据，利用协整理论和格兰杰因果性检验对河南省城市化、房地产投资与经济增长三者之间的关系进行分析，以期为有关政策的制定提供科学的决策依据。

1 变量间的相互作用机制分析

城市化、房地产投资与经济增长的相互作用机制如图1所示。

1.1 城市化与经济增长的相互作用机制

城市化促进经济增长。首先，城市化通过拉动内需促进经济增长。我国城市居民的消费水平要高于农村，随着大量人口向城市聚集，消费市场进一步扩大， 拉动消费需求增长；同时，城市化进程的推进也会引致道路、桥梁等庞大的基础设施建设以及住房等投资需求的增长。其次，城市化通过影响供给促进经济增长。城市数量和规模的扩张将使大量人力和物力资源聚集，交易成本降低而交易效率提高，便于知识外溢、技术创新和扩散，使经济实现持续增长。第三，城市化通过优化产业结构推动经济增长。城市化进程使第一产业所占比重逐渐下降，第二三产业所占比重上升，实现了产业结构的优化升级，可以充分发挥产业结构高度化所带来的增长效应，实证数据表明第二、三产业对经济增长的贡献要远大于第一产业[19]。

图1 城市化、房地产投资与经济增长的相互作用机制

经济增长提升城市化水平。随着经济增长和人民收入水平的提高，必然带来消费需求结构的变化，消费需求由购买生活必需品向购买奢侈品转换，更加重视对教育和文化等精神方面的投入，而这些产品在城市的供给远优于农村，必然会推动农村人口向城市的流动。需求结构的变化也会促进第二、三产业的发展，引起产业结构的变革，而二、三产业在空间上一般更倾向于在城市聚集，也会导致农村人口向城市的流动[20]。另外，在我国长期重城轻乡政策的影响下，非均衡的经济增长使城乡之间的收入差距不断拉大，再加上城市居民能够享受到更好的教育、医疗、养老等社会保障，等于变相地又增加了一部分收入，这也为农村人口向城市流动提供了动力，推动城市化水平不断提升。

1.2 房地产投资与经济增长的相互作用机制

房地产投资可以促进经济增长。首先，投资是GDP的重要构成部分，是拉动经济增长的三驾马车之一，房地产投资作为固定资产投资的重要构成部分，可以直接作用于经济增长。其次，房地产业产业链特别长，与建筑业、建材业、化工业、冶金业、金融保险业、机械制造业、电器电信设备制造业等50多个行业都有关联，房地产投资的发展可以通过带动其前、后和旁侧关联产业的发展促进整个国民经济的增长。第三，由于房地产行业自身发展的特点，房地产业与其相关产业吸纳就业的能力非常强，就业的增加一方面有利于社会稳定，同时，也有利于增加人民收入，促进经济增长。

经济增长对房地产投资也有拉动作用。首先，房地产开发投资需要大量的资金，只有经济发展了才能为房地产开发投资提供基础的资金保障。其次，经济发展、居民可支配收入增加才能提升购房能力，产生对住房的需求，进而拉动房地产投资。

1.3 城市化与房地产投资的相互作用机制

城市化拉动了房地产投资。首先，城市化使生产、消费、土地、人口聚集，降低了交易成本，提高了劳动生产率，促进了经济增长，为房地产业的发展提供了舞台，夯实了房地产投资的基础。其次，城市化进程必然伴随着城市地域空间的扩张和空间结构的变化，大量农用地变成城市建设用地需要房地产投资来实现，而且，城市化的过程往往伴随着产业结构的调整，从而引起土地利用结构的变化，改变房地产开发的空间布局，对房地产投资结构产生影响。第三，城市化使大量农村剩余劳动力转移到城市，安家置业就成为迫切需要解决的问题，随着城市人口数量增加，城市规模不断扩大，对房地产的需求将不断增加，从而拉动房地产投资的增长。

房地产投资推动城市化进程。首先，房地产投资通过促进经济增长推进城市化进程。其次，房地产投资增加使得城市的道路、桥梁、供水供电、通讯等基础设施得以带动和加强，提升了城市的综合服务能力，为城市化提供了坚实的物质基础。第三，房地产业产业链长，其相关联的建筑、建材、家装等产业多为劳动密集型产业，对农村剩余劳动力有较强的吸纳作用。据河南省工商联的统计数据，房地产开发每开工10 000 m2，就能创造12 000个农民工的就业机会[21]，从而可以有效地推动城市化进程。

2 实证分析

2.1 指标说明与序列平稳性检验

关于城市化水平的度量，从现有研究成果来看，采用的有单一指标，也有综合指标[22]，而将城镇人口比重作为衡量城市化水平的度量指标应用最为广泛，且有权威数据来源。考虑到数据的可得性与精确性，本研究采用“城镇人口比重”来反映城市化水平。房地产投资指标采用河南省房地产开发投资的年度总额数据，以1990年为基期采用固定资产投资价格指数进行折算。经济增长指标采用河南省国内生产总值(GDP)的数据表示，以1990为基期采用GDP折算指数进行折算。样本区间为1990—2012年，所有数据均来自《河南统计年鉴(2013)》和《中国统计年鉴(2013)》。对城市化水平、房地产开发投资和实际GDP序列取对数以消除可能出现的异方差问题，分别用lnU，lnR和lnG表示。其相应的一阶差分序列分别用ΔlnU，ΔlnR和ΔlnG表示[23]。

为避免时间序列数据在进行最小二乘法估计时出现的虚假回归问题，采用ADF单位根检验法对变量进行平稳性检验，选取适当的带有截距项和时间趋势项的检验模型，使用Eviews 5.1软件对序列进行检验，结果见表1。

表1 变量序列的ADF单位根检验结果

说明：(c,t,a)表示检验类型，c表示截距项，t表示时间趋势项，a表示滞后差分阶数。

由表1可知，变量lnG，lnU和lnR都是非平稳的；而其一阶差分后的序列都是平稳的，说明lnG，lnU和lnR均为一阶单整序列，可进行协整检验。

2.2 协整与误差修正模型

使用Johansen协整检验法，确定当滞后阶数为3时，AIC的值最小，确定无约束VAR模型的最优滞后阶数为3阶，由于协整检验的滞后期为无约束VAR模型一阶差分变量的滞后期，所以，将协整检验的滞后阶数确定为2，运用Eviews 5.1软件得到检验结果(表2)。

表2 变量的协整检验结果

说明：p值表示接受原假设的概率，*表示在5%水平下显著。下表同。

迹检验和最大特征根检验都表明在5%显著性水平下3个变量之间存在一个协整关系，对变量之间的协整关系进行估计，得到协整方程如下：

lnG=2.32+0.19 lnR+1.35 lnU+et，

(10.67) (15.35)

R2=0.998，F=3 944.73 ,DW=1.31。

式中：et为随机变量；括号内为对应系数的t统计量值。从回归结果来看，方程拟合优度良好，统计变量显著。协整方程反映了3个时间序列变量的长期稳定关系，房地产开发投资增加和城市化水平提升能够促进经济增长。经济增长对房地产开发投资的弹性系数是0.19，即房地产开发投资每变动1个百分点，实际GDP将同向变动0.19个百分点；经济增长对城市化水平的弹性系数为1.35，即城市化水平每变动1个百分点，实际GDP就同向变动1.35个百分点，后者的弹性大于前者，说明河南省城市化对经济增长的贡献要大于房地产投资对经济增长的贡献。

为了弥补长期静态分析的不足，考察变量之间的短期动态关系，建立误差修正模型VEC，依据赤池和施瓦茨信息准则，并通过对残差的自相关和正态性检验，确定VEC模型的最优滞后阶数为2，建立lnG，lnU和lnR3个变量的误差修正模型如下：

ΔlnGt=0.11+0.86ΔlnGt-1-2.25ΔlnUt-1-

0.14ΔlnRt-1+0.62ΔlnGt-2-0.42ΔlnUt-2-

0.16ΔlnRt-2-1.47VECMt-1；

ΔlnUt=-0.02+1.19ΔlnGt-1+2.47ΔlnUt-1-

1.05ΔlnRt-1-0.16ΔlnGt-2-1.69ΔlnUt-2-

0.61ΔlnRt-2-0.07VECMt-1；

ΔlnRt=0.03+0.16ΔlnGt-1+0.19ΔlnUt-1-

0.56ΔlnRt-1-0.06ΔlnGt-2+0.16ΔlnUt-2+

0.02ΔlnRt-2-0.08VECMt-1。

2.3 Granger因果性检验

协整检验结果说明各变量间存在长期稳定的均衡关系，还需要进行格兰杰因果性检验来确定各变量间是否存在因果关系。本研究采用 AIC 准则确定最优滞后期数为2阶，利用Eviews 5.1软件进行检验(表3)。

表3 格兰杰因果性检验结果

说明：p值表示接受原假设的概率,**表示在10%水平下显著。

由表3可知，房地产投资并不是经济增长的格兰杰原因，而经济增长则能够在一定程度上拉动房地产投资的增加，二者之间存在由经济增长到房地产投资增长的单向因果关系；城市化是经济增长的格兰杰原因，而经济增长则不是城市化的格兰杰原因，二者存在由城市化到经济增长的单向因果关系；城市化能够在一定程度上推动房地产投资的增加，但房地产投资对城市化进程则没有明显的促进作用，二者存在由城市化到房地产投资的单向因果关系。

2.4 实证研究的主要结果

协整分析和Granger因果性检验的结果表明，虽然从长期来看，河南省经济增长和城市化、房地产投资之间存在比较稳定的经济关系，但在因果关系上，城市化对经济增长有明显的促进作用，反过来，经济的快速增长并不意味城市化进程随之而加快。其主要原因在于，近些年河南省大量农村剩余劳动力向城市转移，加快了城市化进程，由此带来的集聚效应明显促进了经济增长。经济增长对河南省城市化进程的拉动作用不明显，这与大多数西方学者的观点有一定的差异，究其原因是因为户籍制度的限制以及长期的乡土情结，农村劳动力的转移大多数都是以农民工进城打工的形式进行的，这些人虽然进入了城市，绝大部分时间在城市生活，但是，在户籍上仍然是农村人口，而城市化指标采用的是城镇人口比重，所以，经济增长对城市化的推动作用的实现需要较长的过程，短期内过快的城镇化可能会阻碍经济健康发展。这反映了河南省的城市化过程中还存在着一定的问题：城市化初期，大量农村人口涌入城市，而城市的配套基础设施不能及时跟上，城市内各产业无法消化大量新增加的人口，农村劳动力外流使得农业生产在短期内也受到一定的影响，这些方面的共同作用使得城市化对经济增长的作用机制在短期内不能很好地发挥。

河南省经济增长和房地产投资二者的因果影响也是单向的，即经济增长能够激励投资者加大房地产投资，但房地产投资对经济增长的促进作用并不明显。这一定程度上说明房地产市场的繁荣是经济发展的自然结果，但一味地通过刺激房地产投资来拉大经济增长的做法并不可取。房地产投资增加产生了较强的挤出效应，河南省目前的经济发展水平仍比较低，人均GDP在全国仅排第23位，10多年来房地产投资的迅猛发展挤占了其他生产性行业的投资和银行贷款，在资金有限的情况下加剧了投资结构的失衡；而且，房价追随北京、上海等大城市一路飙升，加大了城市中企业的商务成本和投资成本，房价与收入脱钩，超出了人们的购买力，居民绝大部分的收入都要用于住房，挤占了居民消费支出。较强的挤出效应所产生的对经济增长的抑制作用在一定程度上抵消了房地产投资对经济增长的正向作用。

城市化和房地产投资之间的因果关系同样是单向的，城市化能够促进房地产业的发展，反之并不成立。城市化使得大量人口进入城市，产生对住房的需求，必将带来房地产投资的增加，而且这种拉动作用会越来越强，具有很强的可持续性。长期内房地产投资并没有推动城市化进程，短期内的房地产投资反而在一定程度上阻碍了城市化进程，说明河南省房地产投资和城市化进程并没有实现良性互动发展，居高不下的房价和现有的住房供应体系制约了农民向市民的转变，阻碍了城市化进程。

3 结论与建议

本研究对城市化、房地产投资和经济增长之间的相互作用机制进行研究，在此基础上应用协整理论和格兰杰因果性检验考察了河南省城市化、房地产投资与经济增长之间的关系。主要结论如下：河南省城市化、房地产投资与经济增长之间存在比较稳定的长期经济关系，但这些变量的因果关系都是单向的。城市化对经济增长有明显的促进作用，反过来，经济的快速增长并不意味着城市化进程随之而加快；经济增长能够激励投资者加大房地产投资；房地产投资对经济增长的促进作用并不明显；城市化能够促进房地产业的发展，反之并不成立。这一方面反映了河南省经济发展的实际情况，另一方面也指出来过去政策操作中存在的一些误区。例如，过分依靠加大房地产投资来刺激经济增长，严重的“挤出效应”可能会导致适得其反的政策效果，这也是新一届中央政府没有对房地产市场过度干预的主要原因。

上述结论有较强的政策启示：首先，必须采取各种措施加快城市化进程。在进行户籍制度改革的同时，使农村剩余劳动力合理有序流动，以避免对城市交通、环境等形成过大压力。目前，河南省城市化水平仅为42.4%，且没有十分发达的大城市，因此，在城市化过程中应着重发展郑州这一中心城市，充分发挥中心城市的辐射带动作用，以促进周边中小城市统筹发展；同时，积极推进农村城镇化。河南省是农业大省，绝大多数人口都分布在农村，按照我省城镇化率每年提高1.7个百分点的目标，一年就要解决170多万人的进城问题，现有的区域中心城市不可能一下子就接受这么多人进城，而建设农村新型社区，使农村城镇化能够较好地解决这一问题。其次，要适当控制房地产投资规模，调整房地产投资结构，减少高档住宅建设，增加保障型住房建设，研究好进城务工人员的住房政策，建立完善分层次的住房供应体系；挤压房地产价格泡沫，合理调控房价，使房地产投资与城市化和国民经济协调发展。

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