杭州楼盘降价扇起的蝴蝶效应

许航柯

房地产代表了中国现状，一切都在摸索争论中度过。

不管是政界、经界，还是平民百姓，对于房地产的争论似乎从来没有停息过。期间无论海外经济震荡，抑或国内调控连连，中国的楼市就这样顽强而又执着地走过了高速发展的15年。

时至今日，中国的房地产格局以及国内外环境又发生了新的变化。本文尝试从当前的几个热点问题来剖析探讨。

为什么有房地产泡沫论

从1998年房地产商品化、走向市场，国内对房地产泡沫的质疑就一直没有停歇过。世界知名经济学家和美国耶鲁大学资深教授席勒，以对资产价格的实证分析，获得诺贝尔经济学奖，受之无愧。而他对中国房地产泡沫严重的预言，应该说不无道理。席勒按照房价与收入比例换算得出的结论，值得我们重视和深思。

但我们还应该看到，我国目前的房地产市场是呈多元化发展趋势的，不同的地区和城市，由于供需关系的差异，市场需求千差万别，加之不同阶层的收入差距，对房地产的承受能力不尽相同，对房地产泡沫的看法亦是大相径庭。

泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供给量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。确实，在过去的10年，中国的房地产泡沫一直局部存在，但在中国持续城镇化、经济高速增长以及“土地财政”的支撑下，泡沫又被快速吸收。

进入2014年，随着中国经济结构调整、增速放缓以及中央政府对“土地财政”的警示，中国的房地产泡沫进入后期。是破裂、出现断崖式崩盘，还是软着陆，以新的增长极帮助消化吸收，是目前争论的焦点。

我们认为，无论是中央政府，还是地方政府，都不愿意看到前者，但对做错的事情必须要付出代价，有人买单。因此，中国不同区域可能会出现以下三种情形。

中国西部、西南及北部经济欠发达地区的三四线城市，人口持续流出，真实需求有限。但当地政府盲目卖地，楼市存量过大，在银根收紧时，债务危机摇摇欲坠，要靠债务展期、会计游戏应付危机，若无法过渡，则出现断粮、崩盘，房价大幅下跌。北上广深以及杭州、南京等一二线城市，泡沫明显，但教育、医疗、文化娱乐、交通等优势资源的集聚，人口快速流入以及普通民众较强的购买力，泡沫在几年内逐渐消化，但不同地段也会出现分化，不同时间段出现价格波动。东南沿海及其它经济较发达地区的三四线城市，因区域经济的兴起以及配套资源的建设完善，人口持续净流入，同时城镇化进程刚刚起步，房地产刚性真实需求强劲，形成区域性的房地产繁荣市场。

银行收紧贷款代表什么

随着房地产增长出现疲态，金融机构也逐步收紧了对地产企业的贷款，已经有银行暂停办理房地产夹层融资业务和供应链金融业务，并对房地产开发贷款和经营性物业抵押贷进行严格的总量控制。

正如银行业内人士所言，在经济下行、资产泡沫过大、货币政策紧平衡的环境下，风险急剧上升，一旦发生风险暴露，处置起来非常困难。为此，总行提出停止办理房地产夹层融资业务，同时要求企业金融业务条线重新审视相关政策流程，并提出风险应对措施，在新的政策出台之前，暂停办理房地产供应链金融业务。

解读这些信息，可以得出以下结论：第一，兴业银行此次窗口指导仅针对地产夹层及地产供应链融资，非针对开发贷和个人住房按揭等地产信贷业务（不过此类业务也在收紧）。各个银行在房地产上对企业贷款业务方面都有所调整，央行本来就有规模限制，一月放贷过多了，所以自然要收缩，银行目前的举措可视为正常的风险性防控。第二，银行因其业务范围的广泛性和对房地产业务的不可把控性（无专业人才，不能主动管理），在看不清市场的情况下，尤其是对银行有股权的夹层融资采取一刀切的风险防范制度，也是无奈之举。第三，地产银行融资收紧，对地产私募基金而言，是真正做好夹层投资的机会。在较难把握的市场，以自己团队的专业能力选好项目，获得超额收益，是资管公司的真正价值体现所在。

杭州桥西板块降价

据统计，截至2013年12月，杭州主城区加萧山余杭存量房达到12万套，二手房存量突破10万套，主城区的重灾区集中在桥西板块、城东新城普福区域。大家记忆犹新的是2012年杭城楼市价格大战，也是始于桥西的名城公馆与吉祥半岛之争，后来蔓延到板块内的其它楼盘。2014年新年伊始，降价再次起于桥西板块也是意料之中，原因不外如下：板块内供应量过大，且开盘时间集中，竞争激烈；板块内产品同质化严重，价格成为比重最大的竞争筹码；桥西板块与比邻的申花板块、城东新城板块到市中心半径相同，加剧了楼盘去化压力；率先降价的德信等开发商近期拿地频繁（如刚取得17.5亿元钱江新城项目、城西中泰乡项目等），开发商主动降价，以快速回笼现金，进行战略性突围。

在杭州如此巨大的库存压力下，2014年上半年出现以价换量，回笼部分资金，在确保企业安全的前提下，觊觎下半年可能出现的便宜土地及资产，是明智房企的必然之举。可以预见，类似降价楼盘在去化压力较大的城东新城、萧山、余杭，后续还会出现。但在城市中心区域地块，房价依旧会有比较大的支撑。本次降价对开发商来说无可非议，体现了供求关系，但可能对机构和投资者心理造成谨慎观望心态的蝴蝶效应，值得警惕。

2014年房地产市场分化加剧

房价是体制的表象，如政府垄断土地、资源从农村流向城市、从小城市流向大城市、以超发为特色的货币政策、税费机制、保障房制度缺失等等，炒房不能在长时间、全国范围内把房价维持在一个基本向上的平台运行。

2010年的楼市低迷，让管理者产生了限购令可以万事大吉的感觉。2012年楼市复苏，史上最严厉的调控仍然未能制止房价上行，也能证明炒房不是拉升房价的主要原因。

大家如此痛恨房地产，以至于忽略了房地产是国民经济的晴雨表。如果社会基本安定，经济没有崩溃，全国楼市整体格局应该是在经济低迷中震荡上行。一旦经济复苏，房价存在上行的压力。

楼市怎么样，实际上主要看母体经济状况。由于多年的楼市强度，整个社会似乎忽略了这种因果关系。从中国目前的社会经济状况来看，我们没有持续承受经济低迷的资本，在满足消化前面通胀压力的前提下，采取偏积极的经济政策是必然选择，而且，目前中央政府仍然有资本进行相应操作。

因此对2014年中国的房地产市场，提出以下几个判断。

开发商利润和ROE的下滑是必然趋势，粗放式的发展及博傻的暴富机会一去不返，房地产项目的利润将更多来自于更合理的定位与设计、对项目的精细化管理与快速去化。更重要的是开发资金的平衡与财务成本的控制，金融与地产的结合必将更加密切，合作共赢成为主流。因拿地成本、融资渠道及成本、人员、技术、开发周期等优势，房地产公司在严酷的市场环境中，将再次体现出“马太效应”。

万科、万达等大鳄唱空，但不做空，王石等大佬们一手在媒体面前警示行业风险，另一手从2 0 13年下半年开始大量囤积土地，制定的2014年销售目标为赶超2000亿元，同时加入“千亿俱乐部”的房企成员也会明显增加。但正如前面所说，中小开发商如果聚焦在细分市场，凸显专业能力，做出自己的特色，未必没有成长机会。

价稳，刚需产品将延续热销。一线城市规模巨大的首置首改群体将使刚需类项目在2014年继续热销，前提是项目定价未明显高于所在区域平均水平，这类产品销售的主动权将继续握在开发商手中。风险可能集中在局部高端地产，比如上海的远郊型别墅、北京卫星城区域的高档公寓等仍可能滞销。一线城市项目销售唯一存在变数的是中高档改善类产品。二线城市由于其财富聚集能力和一线城市有显著差距，豪宅类项目销售大多呈现机会型特征，而刚需类项目在二线城市是绝对主力产品，但部分城市、部分区域存在供应过剩风险，如天津、大连的新区。

全国房地产市场分化加剧。类似鄂尔多斯的空城不断涌现；存量房过多的一线城市及部分准一线城市上半年以价换量，囤积现金等待良机，但整体调整幅度有限。部分人口持续净流入，同时城镇化进程刚刚起步，房地产刚性真实需求强劲的区域性中心三、四线城市，将形成局部的房地产繁荣市场。