既有建筑绿色化改造费用分析中存在的问题与对策

俞瑞霞YU Rui-xia；周晓静ZHOU Xiao-jing

（北京建筑大学，北京 100044）

（Beijing University of Civil Engineering and Architecture，Beijing 100044，China）

0 引言

既有建筑绿色化改造是指通过对既有建筑进行节能、节水、节材、节地、室内环境改善、室外资源优化整合等方面的改造，使得既有建筑具备绿色品质、达到绿色建筑标准。随着我国政府对节能减排工作的大力推动，对于不符合节能要求的既有建筑进行改造，已经得到了我国各界的关注，也出台了相应的法律法规以及相关政策。但是，针对既有建筑绿色化改造的费用效益分析研究，目前还不完善，影响了既有建筑绿色化改造的进程。针对研究中出现的问题，从政府、投资方、其他项目参与方、社会大众方面给与了相应的对策，促进既有建筑绿色化改造的顺利开展。

1 既有建筑绿色化改造费用效益构成

通过权衡各种备选项目的全部预期费用和全部预期效益的现值来评价这些备选项目，以作为决策者进行选择和决策的一种方法，称为费用效益分析(Cost-Benefit Analysis)，简称为CBA。CBA 有时又称成本效益分析、效益费用分析、经济分析、国民经济分析或国民经济评价等，在经济学中，项目评估与费用效益分析是两个可以相互替代的概念。一般情况下，既有建筑绿色化改造的费用效益一般包括以下内容：

1.1 既有建筑绿色化改造的费用 绿色化改造的费用不仅包括建造成本，还包括其在项目的设计管理及其他费用，即从项目前期决策设计、招投标、合同、施工、竣工验收、使用直至报废拆除翻新等一系列过程中所发生的费用。一般包括工程拆除费用、前期勘察设计费用、前期结构鉴定费用、工程费用、全过程项目管理费用以及其他费用等。

1.2 既有建筑绿色化改造的效益 绿色化改造中效益一般包括经济效益、环境效益、社会效益。其中，经济效益比较容易衡量，一般采用定量分析方法，如净现值法、投资回收期法、内部收益率法等；环境效益和社会效益分析不容易衡量，一般采用定性方法来衡量。

2 既有建筑绿色化改造费用效益分析中存在的问题

随着社会的日益发展，不论是办公还是生活娱乐，人们都越来越注重舒适度。而对于那些不符合功能要求的既有建筑，需要对他们进行相应改造，改造前应进行费用效益分析。从上面分析可以看出，这其中也出现了许多的问题。

2.1 既有建筑绿色化改造费用效益分析的理论研究不足 目前，我国关于既有建筑绿色化改造的研究，大部分集中在改造技术上；而关于既有建筑绿色化改造费用效益分析的研究少之又少，基本上只是采用一般的财务分析方法的结论，未对既有建筑绿色化改造这方面的具体内容进行相应的研究或者是叙述，没有相关使用性的具体研究。有的甚至对于既有建筑绿色化改造产生的费用效益的具体内容都未加以具体的分析，直接采用新建建筑的费用。

2.2 既有建筑绿色化改造费用效益中费用的构成不清晰 针对我国现在的研究资料，大部分人的题目是既有建筑绿色化改造的相关内容，但其费用内容中只是简单的套用了我国新建建筑中的费用内容，并没有包括我国改造建筑中必然发生的拆除费用，更别提需要对既有建筑进行结构鉴定的相关费用了。

2.3 既有建筑绿色化改造费用效益分析政府的支持力度较小 对于我国上世纪八九十年代建成的建筑，大部分建筑中都没有采取很好的外保温措施，导致其内设的保温措施投入的费用较大，收益却较少；另外，当时的建筑采用的建筑标准已经达不到目前的抗震要求，为我们的安全造成了隐患。因此，大部分的建筑需要进行结构加固和外保温改造，其余的具体内容根据各企业的相关发展需求具体问题具体分析。需要说明的是，进行加固和增设外墙保温都需要费用的支出，单单把希望寄托在个人，其效果是不显著的，进程也是比较缓慢的。

2.4 进行既有建筑绿色化改造费用效益分析的基础不统一 进行既有建筑绿色化改造的人群不一样，需要的功能也不一样，即一部分人需要超舒适的办公环境或者生活、娱乐环境，另一部分人需要实用的即可。前者基本上需要绿色建筑评价的标准较高，相应的其改造费用以及咨询费用就会增加，有可能工期也会延长，成本也会上升。而后者只需要进行最基本的改造，满足其生活、工作、娱乐的必要条件即可，相应地，其改造成本就会大幅度下降。居于两者要求之间的人群，其付出的改造成本也会成正比增减。因此，功能需求不同，付出的费用也不同。

在分析既有建筑绿色化改造的效益时，如何对费用——效益货币化是个难题。既有建筑绿色化改造的某些费用支出难以同企业的经营费用、管理费用清楚地区分；既有建筑绿色化改造的环境和社会效益，很多都是难以用货币计量的效果，单纯运用费用一一效益这种定量分析方法一般比较困难，也不足以说明问题，因为很难将费用效益统一到货币单位上,还需要结合定性分析的方法。

3 实施既有建筑绿色化改造费用效益分析应采取的对策

针对我国目前进行既有建筑绿色化改造费用效益分析中存在的问题，应采取以下对策：①应逐步完善既有建筑绿色化费用效益分析的研究资料。针对目前我国的研究现状以及社会的发展现状，我国政府应尽快完善既有建筑绿色化改造相关法律法规以及其他政策文件，使得研究的费用效益分析的基础较为准确；我国各相关单位、各高校应尽快进行既有建筑绿色化改造的费用效益分析；所有参与方，应根据各自的问题进行详细的分析研究，提高自己的专业水平。②政府部门应加大扶持、宣传力度。一方面，我国政府应根据实际需要调整对既有建筑绿色化改造的扶持力度，必要时可采取政府引导，建立一个合适的、完善的改造费用补偿机制，从根本上解决费用的问题，使得既有建筑绿色化改造费用效益分析费用部分构成较为统一，也相对比较清晰。另一方面，我国政府应加大既有建筑绿色化改造的宣传力度，推动一部分学者研究既有建筑绿色化改造的费用效益，充实这方面的资料，以便相关人员进行参考。③项目投资方应认真咨询并积极争取相关补贴。既然进行既有建筑绿色化改造中费用效益分析不明确，作为投资者，可以通过专业的咨询公司进行分析统计，以确定进行分析的基础是较为准确的。投资者应对投资的项目进行相关的费用效益分析，分析的内容要全面，环境效益和社会效益分析不可少，这样才能更好更快地进行改造。费用方面，投资者可积极争取我国政府对既有建筑进行绿色化改造的奖励，如我国财政部和住房城乡建设部对星级绿色建筑给予财政补贴，星级越高，补贴越多。以2012 年高星级绿色建筑的财政奖励标准为例，二星级绿色建筑每平方米建筑面积可获得财政奖励45 元，三星级绿色建筑每平方米奖励80 元。④项目其他参与方应提高专业水平使得效益最大化。项目中的其他参与方一般包括设计、咨询、监理、施工等单位，在既有建筑绿色化改造费用效益分析中，他们主要的作用是按照投资者的意图，在计划费用的范围内，通过自己的专业知识或者技能，使得改造的建筑达到或超出预定的功能。这就需要相关单位提高自己的专业水平，使得预期的效益能够实现。对既有建筑进行绿色化改造是我国的重要任务之一，它的意义平凡而伟大，节约能源，造福后人。我们必须加强对既有建筑绿色化改造的相关研究，就费用效益研究而言，必须要针对目前出现的问题，结合相关的建议进行进一步完善，以便加快我们进行既有建筑绿色化改造的进程。

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[2]王俊.我国既有建筑绿色化改造发展现状与研究展望[J].建设科技，2013(13).

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