推进新型城镇化与房地产业协调发展的思考

曹辉

党的十八大提出了中国建设新型城镇化的发展方向，2014年3月国务院也公布了“以人为核心”的新型城镇化规划，在这样的大背景下，新型城镇化作为国内投资与消费的重要结合点，既为房地产业带来了巨大的发展空间，也对房地产业提出了更高的发展要求。

一、城镇化进程与房地产业发展的关联分析

城镇化速率的提高驱动了房地产业的快速发展。随着城镇化水平的提高和城镇人口的增长，住宅以及商业、休闲等业态地产项目需求日趋旺盛，引发巨额的房地产开发投资带动市场供应不断扩大，居民住房消费拉动行业投资规模上升。可以说城镇率的提升驱动着房地产业迅速发展，城镇化水平也影响着房地产销售、开发等各项指标高度以及房地产市场发展规模。

房地产业发展助推了城镇化速度和质量的提升。房地产作为一个基础性、先导性产业，是构成城市的基本要素，在城市建设、环境打造、资源整合、财税贡献等方面为城镇化进程做出了重要贡献。房地产业的发展，一方面吸纳大量人员就业，吸引着更多的农村人口向城市迁移，加快了农村人口的城镇化；另一方面房地产业已成为城市基础设施建设资金的重要来源，推进了城市道路、绿化、水电、通讯等配套的市政基础设施的建设以及文教卫生福利事业的发展，促进了城市空间结构的调整和扩大。

二、新型城镇化背景下的房地产业发展前景

城市规模扩容升级，有利于拓展房地产业发展空间。今年3月，国务院公布了《国家新型城镇化规划2014-2020》，提出到 2020 年要解决农业转移人口落户城镇、城镇棚户区和城中村改造、中西部地区城镇化“ 3 个 1 亿人”的城镇化发展思路，必将为房地产业的发展带来新的机遇，无论是大量农村人口进入城市的落户城镇，还是优化提升旧城功能的城镇棚户区改造和旧城改造，都将首先反映在对住房的迫切需要上，将率先释放购房需求。另外，随着生活水平不断提升，未来城镇人均住宅面积还有上升空间，住宅面积的需求还会进一步提高，所以说房地产未来发展机遇还是很大的。

经济转型消费升级，有利于商业地产迎来发展窗口。随着新型城镇化逐步推进，我国数以亿计的人口正由农村走向城市，人们生活方式的改变、消费方式的升级，城市群联动发展步伐的加快、城镇化下释放的人口红利，会带来更多商业繁荣，使得我国的经济发展模式有望从投资拉动转为消费拉动，商业地产也将迎来更大的发展空间。此外，新型城镇化下城市不断地扩张，作为服务业的发展平台、以经营为目标的商业地产与住宅相比有明显优势，在促进城市可持续经济、聚集人气，创造就业方面发挥着重要的作用。城镇发展需要与之相应的商业模式，商业需求规模将大幅增加，这将直接刺激商业地产的发展。

城乡居民权益均等化，有利于促进房地产的健康发展。一方面，新型城镇化强调以人的城镇化为核心，要让进城农民享受教育、医疗、社会保障等均等化的公共服务，特别是7月30日新一轮户改启幕，提出了全面放开建制镇和小城市落户限制、扩大义务教育、住房保障等一系列城镇基本公共服务覆盖面举措，将吸引更多农村人口进城享受城市的公共资源、社会福利和获得就业就学机会，增强了市民的流动性，增加房地产市场的需求量。户籍改革的进一步落实，未来中小城市将进一步完善交通条件，支持中小城市市政基础设施和公共服务设施建设，从这一层面上讲，未来二三线城市将是房地产业最大的机遇。另一方面，新型城镇化更加注重生态文明建设，对人类居住的品质提出了要求，也给正在转型中的房地产行业指出了未来的发展方向。应该说，未来房地产业发展除了生产生活基础设施外，更需要为现代服务业的战略性新型产业的发展提供配套服务，这将使旅游地产、养老地产领域迎来商机。

长效机制稳步推进，有利于房地产业实施双向调控分类。推进以人为核心的新型城镇化，除了采用稅收、信贷等经济的和法律的手段进行调控外，该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//www.ems86.com总第577期2014年第45期-----转载须注名来源将进一步调整完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面政策，健全房地产市场调控长效机制，这将有利于最大限度地发挥住房保障老百姓基本居住需求的功效，剔除房地产市场的泡沫化和投机化，有利于促进房地产业的平稳健康发展。

三、推进新型城镇化与房地产业协调发展的对策

扩大实体经济带动人口聚集。城镇化的载体主要依靠企业集中、人口集中，只有进一步发展壮大实体经济，提高招商引资质效，才能吸纳更多的外来人员到城市就业、置业，从而有效的增加市区人口容量，促进住房消费扩大。其次应以建设“田园都市，生态之城”为契机，加快生活配套设施建设，提升教育、医疗、金融服务水平，促进人口向城市聚集。

坚持以人为本的城镇化，实行分类调控。要基于城镇综合承载能力，实行分类指导，营造“低端有保障，中端有市场，高端有引导”的新型房地产供给市场。加大保障房资金投入和建设力度，每年应从土地出让金收入和各种房地产税费收入确定一定比例用于保障房建设，优化经济适用房、公共租赁住房和廉租住房的保障房源供应体系，探索实行政府“团购”保障房制度，适当增加保障性住房的有效供应；针对中端普通群众购房需求，应充分发挥市场调节作用，鼓励发展普通商品房住房，满足普通群众购房需求，执行交易手续费减半收取、购房入户、财政补贴等政策；更加关注产品、地段和区域价值，适度鼓励和支持引导环保和社会责任意识强且有一定实力的企业开发建设高品质、高价值、精品化的高端住宅和特色商业地产项目，促进土地优质优用。

引导房地产开发商加快转型升级以适应新型城镇化要求。一是要利用商业地产中城市综合体这一新型模式，将商业、办公、居住、旅店、交通等多种需求结合起来，实现了土地的集约化利用，集聚一定的人口，提高城市的内生动力。二是要优化投资地域分布，因地制宜调整开发类型结构，把握好旅游地产、养老地产等新型业态增长点，构建多元化的房地产产品体系，积极发展与旅游生态资源、社会养老服务、当地特色产业高度结合的经营性商业地产。三是要注重“产城融合”，将产业与构成城市生活的各种配套设施与综合服务有机结合起来，通过高新技术产业园、产业孵化园、工业园、工业厂房等产业地产吸引企业入驻，实现城镇化与房地产业的协调发展。

加快完善配套政策推进新型城镇化与房地产业协调发展。一是要加快土地制度改革。要加速土地制度改革从提高征地补偿向集体土地入市切换，让出更多的土地增值收益累积农民进城的原始资本，提升农民的购房能力。二是要从增加土地投放、支持居民家庭首套自住购房信贷需求、落实好首套房、首改房差异化税收政策、适度户型调整等方面加大房地产市场的政策受益面。三是要统筹城乡发展，加快推进基本公共服务均等化。逐步形成外来人口与城市居民身份统一、权利一致、地位平等的公共服务体系，实现就业、教育、医疗卫生、住房保障的实际全覆盖。

（作者单位：齐齐哈尔市住房公积金管理中心 ）