大虹桥的发展前景分析新虹桥首府投资价值评估

上海虹桥商务区依托虹桥综合交通枢纽，建成上海现代服务业的集聚区。上海国际贸易中心建设的新平台，是面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，是服务于长三角地区，服务于长江流域，服务于全国的高端商务中心。

上海虹桥商务区的发展，将成为全世界关注的热点。

上海大虹桥的地位

◆长三角的关键性节点

虹桥综合交通枢纽是长三角城市网络的关键性节点，是上海西部发展的战略要点，是上海东西现代服务轴与上海大都市圈内“U”形新兴产业廊道所构成的Y形产业轴的交点。

“大虹桥”在空间表现为圈层关系，在产业空间布局上表现为廊道关系。能够促进上海真正面向长三角、服务长三角的目的，能够促进长三角以上海为平台面向全世界。

◆国家战略重要补充

“大虹桥”开发是上海国家战略的重要补充，“大虹桥”、“大浦东”是21世纪上海经济发展的新支点。

“大虹桥”承担整合上海西部发展空间的历史责任，大浦东承担整合上海东部发展空间的历史重任。只有两者实现有机的发展空间互动，才能实现上海的国家战略有序推进。

◆上海西部新的增长极

“大虹桥”的崛起，将会推动上海西部增长极的形成，它将是继上海中心城区、上海浦东之后的第三个经济增长区域。

在虹桥综合交通枢纽的带动下，上海西部增长极产业的发展，将呈现高起点的发展格局。

双引擎引爆

上海“后世博”时代！

在未来，上海将形成东有“大浦东”，西有“大虹桥”的“双引擎”经济发展格局。

“大虹桥”发展动因剖析

虹桥商务区是上海“十二五”期间重点发展区域，其开发建设是市委市政府立足全局，着眼长远的重大战略决策。目的是依托虹桥综合交通枢纽、国家大型会展项目等重大功能性项目，带动上海经济的发展方向转型，促进城市空间布局调整，助推上海国际贸易中心建设，更好地服务于国家长三角一体化的发展战略。

“大虹桥”发展区域界定

“大虹桥”发展区域涵盖多个区域，包括嘉定、普陀、青浦、松江、闵行、长宁，核心区主要位于闵行华漕。

“大虹桥”整体发展方向

“大虹桥”发展区域分成五个部分，以中区为核心，发展南北片区，拓宽东西片区。

1.中虹桥片区——商务高端区：主要指直接接受虹桥综合交通枢纽辐射而形成的5公里核心影响圈层。

2.东虹桥片区——商务提升区：主要指虹桥综合交通枢纽向东，沿地铁2号线轴向延伸形成的地区，即是虹桥综合交通枢纽地区10公里影响圈的东部片区。

3.北虹桥片区——综合发展区：主要指嘉定区的江桥地区，即是虹桥综合交通枢纽地区10公里影响圈的北部片区。

4.南虹桥片区——综合发展区：主要指闵行区的七宝地区、松江九亭地区，即是虹桥综合交通枢纽地区10公里影响圈的南部片区。

5.西虹桥片区——商务成长区：主要指青浦区的徐泾、赵巷地区，即是虹桥综合交通枢纽地区10公里影响圈的西部片区。

“大虹桥”重点支持产业

“大虹桥”发展区域重点发展主体、功能、配套三种业态，重点支持发展12大类产业。重点发展总部经济、贸易机构、商务办公等主体业态，会议、会展等功能业态，酒店、零售、商业、文化娱乐等配套业态：

1.现代商贸业；2.房地产业；3.会展旅游业；4.生产性服务业；5.创意产业；6.现代物流业；7.信息服务业；8.专业服务业；9.金融服务业；10.文化服务业；11.教育培训和医疗服务及其他服务业；12.环境和公共设施管理业。

“大虹桥”发展区域产业发展方向体现了三个特点：

一是聚焦支持现代服务业的发展；二是突出支持总部经济的发展；三是以服务长三角地区为重点。

“大虹桥”区域发展优势

区位优势：虹桥商务区紧邻江浙两省，处于长三角城市轴的关键节点，与周边主要城市距离均在300公里之内。既为上海连通长三角地区的桥头堡，也是长三角地区咽喉之所在，又为联系亚太地区、面向全世界的门户，是连接世界经济的桥梁。

交通优势：目前世界上独一无二的综合交通枢纽，涵盖多种交通方式，轨交、公路、空港三位一体。各种换乘模式的多元化聚集，将人性化换乘的出行方式与现代理念相结合，一小时通达长三角都市圈的功能价值，显现出同城发展增值效应。

成本优势：虹桥商务区独特的区位、便捷的交通，极大地方便企业获取信息、调配资源、开拓市场，尤其是企业总部在运营成本上相对较低。

后续优势：虹桥商务区广泛吸收国际商务区建设的成功经验，取百家之长，创虹桥之新。并且，结合自身特色，以人为本，科学规划，厚积薄发，将其打造成一座世界级的商务中心。

政策优势：虹桥商务区是上海市第十二个五年发展规划纲要中，明确重点发展城市功能区域。是上海市低碳实践区，也是世界商务区联盟的会员。国家财政部和商务部已明确表示，将虹桥商务区确定为现代服务业的综合试点区。

“大虹桥”发展的

意义和作用

“大虹桥”发展对于上海、乃至全国有着重要而积极的意义和作用。

第一，“大虹桥”发展有助于加强我国与世界其他国家的交流，成为我国参与国际竞争与合作的战略性平台。

第二，“大虹桥”发展可以有效降低长三角地区的商务成本，推动长三角城市群的建设与融合，使虹桥综合交通枢纽成为长三角地区（大上海区域）的空港和CBD，为长三角区域搭建完善的对外贸易交流平台，并吸引人才、资金、信息、技术等各种要素集聚，从而有效地提升长三角区域价值的吸引力。

第三，围绕高新技术产业和国际服务贸易的发展，虹桥商务中心的建成，将有助于优化长三角区域的产业布局。同时，不仅能够完善便捷的长三角区域物流体系，还能够加速产业结构升级，推进长三角区域经济一体化，从而有效地提升长三角区域的产业竞争力。endprint

第四，虹桥国际商贸区建成后将成为未来上海西部的经济中心，成为长三角地区的CBD，并与外滩和陆家嘴的上海东部CBD遥相呼应。在大浦东开发逐步完善的同时，虹桥国际商贸区的建设，不仅能有效减轻上海城区的交通压力，其所带来的巨大的投资消费需求，将成为拉动上海未来20-30年经济增长的重要引擎。从这个角度分析，虹桥国际商贸区是将来上海经济发展建设的主战场，是中国上海的第二个浦东。

第五，虹桥商务中心的建成，将直接推动上海国际贸易中心的建设，并带动金融中心和航运中心的发展。世界经济发展史表明，只有贸易量得到快速提升，才能有效增加对金融和航运等服务的需求。由此可见，上海国际级商务中心的建成，将对上海的贸易中心、金融中心和航运中心的建设产生纲举目张的重要作用。

“大虹桥”房地产板块概述

“大虹桥”房地产主要板块：按照空间地域情况，以及房地产发展状况，“大虹桥”房地产主要包括嘉定、青浦、嘉定、长宁、闵行、松江几大区域，涉及的核心板块为：嘉定江桥、普陀长风、青浦徐泾、松江九亭、闵行华漕、闵行七宝、闵行虹桥、长宁北新泾、长宁天山、长宁古北、虹桥板块。

松江九亭板块分析

九亭板块土地一级市场：板块土地市场长期缺乏土地供应，2006年至今土地公开市场仅供应了3幅土地，其中1幅为住宅用地，2幅为商办用地。

九亭板块住宅二级市场：板块先前的交易均为早期的商品房项目的成交。由于土地市场几乎没有供应，且板块发展较成熟。

近几年，从房地产交易走势可以看出，九亭板块的商品房存货已快消耗殆尽。已发展成熟的板块、房屋供应的稀缺、“大虹桥”的辐射均不断地助长九亭板块的商品房价值。目前九亭板块的商品房成交均价仅为24000元/平方米左右，是明显的房地产价格和价值洼地。

2014上海住宅产品

投资指南

对于上海主要房地产发展板块，根据2006-2013年的住宅平均涨幅，我们选取平均涨幅超过10%/年进行未来投资分。（表格详见区域房地产投资潜力系数表）

2014年最具投资价值板块

——“大虹桥”房地产板块

板块核心价值之一：

虹桥综合交通枢纽功能、国际高端商业中心配套、国际商务中心和会展中心等多重价值，支撑着“大虹桥”板块的房地产价值！

交通价值：虹桥机场、高铁、磁浮列车、城际列车、长途高速巴士、城市公交等交通枢纽站点，共设置7座轨道交通车站。轨道交通2号线、10号线为正在建设的线路，5号线、17号线为近期规划线路，20号线为远期规划线路，在综合交通枢纽地区范围内采用地下线路形式。

配套价值：面向长三角地区的会展中心。会展商务是会展产业链条的中枢，未来的会展业不是规模的竞争，而是会展商务的竞争。

面向长三角地区的国际高端商业中心。改变商业作为配套的思路，把高端消费作为拉动虹桥中心区域的一个重要增长极，使之提升主体功能，这也是实现CAZ目标的重要功能措施。

面向长三角地区的国际商务中心。虹桥中心区域具有独特的涉外机构、国际机构、涉外居住等资源，还有上海外贸学院、东华大学等教育资源，以及长三角区域商务人才需求的腹地支撑。

板块核心价值之二：

区域住宅竞争少，土地供应稀缺，产品比较单一。

土地供应：周边板块住宅土地供应量极少，核心虹桥商务区目前仅20多万平方米的住宅开发体量。周边各房地产板块近年来住宅供应量不到5幅土地，未来住宅产品市场销售竞争压力较小，而稀缺的住宅产品，将呈现较大的价格上涨空间。

产品标准：“大虹桥”房地产板块由于开发项目的稀少，因此产品呈现单一化布局，公寓以70-110平方米的刚需产品为主，舒适型、大平层产品甚少，主要集中在长风以及长宁区域，别墅项目更是市场上的稀缺产品。

板块核心价值之三：

“大虹桥”板块房地产开发在未来几年里，将赢得区域刚需购买支撑，以及未来产业客户导入的千载难逢发展机遇！

区域客户需求大，未来产业导入客户需求大：虹桥枢纽将建设成为国际贸易中心，就目前核心区的土地供应状况看，商办物业体量已是达到400多万平方米，未来将有大部分的产业客户导入。不仅如此，就目前万科时一区的销售情况来看，90%为自住客户，超过一半的客户均是来自于当地的区域购买客户。

因此，未来将有大量客户支撑着“大虹桥”板块的房地产消费需求。强有力的区域客户消化，未来大量商务人群所带来的住宅配套需求，将保持着“大虹桥”板块房地产开发销售的强劲发展势头。

2014年大虹桥最具投资

价值项目——新虹桥首府

22万平方米的国际都市社区，是区域内罕见的房地产开发项目。

项目核心价值之一：

科学社区规划

别墅和公寓组合社区：项目别墅组团和公寓组团由天然河流自然分隔，体现出规模化开发的价值。

1.以天然河流分隔别墅社区和公寓社区，保证别墅组团的专属私密性。

2.别墅和公寓两个社区东西分隔，有效避免高层对别墅的南向俯视干扰，保护了别墅组团的起居私密。

3.将天然河流引流入别墅社区造景，划分出别墅组团，增加别墅的自然景观特色。

楼栋间距：别墅组团20米，公寓组团高度栋距1：1。

其一，别墅组团以独栋别墅为主，容积率0.2左右，南北栋距约20米，私密性和空间感，远高于市场上以联排别墅为主的别墅社区。

其二，公寓组团容积率约0.8，超大栋距设计，基本实现楼体高度和栋距1：1的比例，视野开阔，日照充足，舒适度极高。

项目核心价值之二：

稀缺独栋社区endprint