哪些房企可能进入“死亡之组”

于丹丹

本期话题，我们讨论的是哪些房企有可能在今年或几年内进入“死亡之组”，话题略显残酷，但在房地产行业貌似仍一片红火的今天，已经渐入快车道。

对此进行判断的标尺有很多，比如宏观政策、区域布局、销售形势与利润率、产品结构等等。但是，我认为，资金面的松紧将是这一周期内，决定房企成败的核心要素之一。也就是说，与宏观调控政策相比，我的判断是，资金流动性的收紧，将成为影响今年房地产行业最大的隐性风险。

受流动性普遍收紧的制约，一些过度依赖非自有资金的中小型房企，会首先受到资金紧缩的影响，而陷入经营开发的困境。如果这些中小型房企解决不了资金链的难题，将会以各种方式被淘汰出局。

从目前克而瑞机构调研情况看，房企普遍对今年资金流动性风险保持着高度警惕，其担忧程度已经超过对房产税等宏观调控政策的预期。

实际上，近年来，市场资金以银行贷款、信托、基金等方式或明或暗，或直接或间接地流入房地产业已经是不争的事实。一些实体企业从银行获得贷款后，再购买与房地产有关的信托、基金和第三方理财产品，银行自身也参与其中。这种情况带来的直接后果，是房企隐性负债的增加，比如明股实债等形式。更有一些基金直接参与拿地，或者与中小型房企联合拿地。这些房企甚至连买地的自有资金都可能来自上述几种隐性负债。而一旦市场流动性资金收紧，将从源头上扼住房企后续资金链。

可怕的是，这种资金面的全面收紧正在来临，且看不到短期会放松的迹象。近期，一些房企纷纷表示，在银行申请开发贷款时被拒，而项目资质等条件，在去年以前的政策口径上看，是完全符合银行放贷标准的。

我不得不强调，应该高度关注本次流动性紧张的状况，因为房地产资金面的收紧，已经不是季度因素使然，而是与中国金融政策宏观基调的改变密切相关。

2013年，我国决策层开始高度关注资金面“非理性宽松”给市场带来的风险。大量市场资金并未进入实体经济，而是多数流向房地产融资平台与房地产行业。渠道方面，除了银行贷款外，更多则是通过理财产品、信托产品、公司债券等影子银行流向房地产行业。

就是在这样的市场大背景下，监管部门开始着手对影子银行、地方债务平台和房地产行业进行金融风险的防范整治。

除了不再无底限提供资金流动性外，根据银监会最新要求，2014年在“切实防范和化解金融风险”方面要防范四种业务风险，其中理财业务和信托业务是首当其冲的，并明确运用净资本管理约束信贷类业务。这场金融信贷市场整治行动首要一条，就是要求银行进一步补充资本金，防范表外风险。银行通过再融资等各种方式补充资本金压仓，将会直接导致市场的资金面紧张。

“不是不给贷，而是房地产开发项目贷款就是批了也没钱放贷”。这是一些银行高层给部分借贷房企的私下说法。

正因为很多基金和信托资金其实变相来自银行贷款，可以预见，今年全年房企境内融资形势不容乐观。

而目前影子银行有两大特点：一是利率较高；二是长债短借的周期错配。这种贷款投资模式，在货币环境极其宽松的情况下，是可以保证正常周转的。但随着央行不再保底无条件提供资金，其资金流动性短缺和风险敞口就会暴露出来。

我的预测是，今年中国的资本市场，尤其是房地产行业的资金成本还会一路上扬。一些高度依赖于各种影子银行资金，或民间资金非自有资金的房地产开发项目，将被列入资金高危项目，且不排除一些中小型高负债房企会破产或被兼并。

与中小型房企相比，50强等大型房企今年还将平稳增长，风险明显小于中小型房企。其中万科、中海、保利、龙湖、世茂等是既好又快发展的典型代表。而一些负债率较高、高度依赖周转率的大型房企，应该对资金周转问题也要有所防备。

去年至今年大举进军“地王市场”的地方性激进的民营企业，我建议也可以列入会产生资金周转问题的高度关注阵营。

从找钱能力来看，企业规模正成为银行贷款、信托和基金选择投资目标的重要标准，也就是市场所说的“强者恒强”的规律。因为大型房企的资金实力和抗风险能力确实更高一些。那么，大型房企是不是就会一直安全下去呢？我的判断是，起码今年，50强买地与销售形势将基本平稳，但到2015年市场状况就有可能出现分化。

先看大型房企目前的资金基本面。根据国家统计局数据，2013年全国商品房销售额同比增26.3%至8.14万亿元。而去年全年土地财政收入也创纪录地达到4.1万亿元。虽然不可以严格相比，但一个简单的关系是，开发商卖房赚了8万亿，买地就用了4万亿。到今年初，应该说很多房企手中资金仍相对宽裕。但市场人士普遍预计，其宽裕的资金仅能支撑今年上半年完成一个红火的拿地场面。例如已经过去的1月份，北上广深四大一线城市土地成交金额819亿元，同比增长140%。我预测今年下半年，房地产市场很可能就会出现土地交易的资金疲态之势。

当然，房企在上半年的销售情况，对其资金链的影响也相当重要。只是从各地楼市表现来看，目前除少数一二线城市外，部分城市的楼市销售已出现“不温不火”的尴尬局势。全国各地房地产销售形势在每个月的微妙变化，都可能影响大部分房企的战略决择。

总体而言，我认为，资金面正成为影响房地产行业发展的决定性因素，某种程度上甚至重于宏观调控政策的影响，而高度依赖非自有资金的中小型房企今年的资金流动性压力尤其明显。相比之下，大型房企目前资金量和销售形势，或可保证全年业绩没有大的问题。但如果我国的货币政策持续紧缩，房地产行业有可能在2015年全面迎来不可预测的变数。endprint