8.14万亿之后，中国的房地产游戏快玩不下去了

刘西曼

一二线城市之外的大多数地区，可能已经达到了拐点；而二线城市的拐点或许也不需要多久就会到来。

2014年，中国房地产销售总额超过8.14万亿元！史无前例、再创新高。但是，这个击鼓传花的游戏可能快玩不下去了。虽然这种观点过去无数年都被反复提起，但是，都没有触及到根本问题——供求关系，这次，主要改变来自于供求关系。过去十几年当中，影响市场需求的动力不仅仅是城镇化，至少有四大因素：

第一个是存量人口的改善性住房需求。根据多个城市调查，城镇人口的改善性住房需求大约占总购房需求的30%～40%，相应的住房面积从1居室、2居转移到更大面积。如果只按照4.8亿左右城镇户籍人口计算，意味着年均住房需求也达到4亿～5亿平米。过去十年间，城镇户籍人口人均住房面积大约年均增加约1平米，从22平米左右上升到33平米左右，首先就反应了这种趋势。但是，在全球来说，30平米已经达到了较为舒适居住的一个中等偏上面积，这部分人口的住房需求进一步扩大的速度会减缓，更多争夺在于区位、一二线城市等结构性因素。

第二是每年新增的1500万～2000万城镇人口，即所谓城镇化。2012年，城镇净增人口达到1929万，城镇总人口达到7.31亿，广义的城镇化率达到53.73%。也正是因为有这些快速增长的大量新城镇化人口，如果按照城镇常住人口计算，而不是按照户籍人口计算，全国人均住房面积十年来一直保持在20平米左右，这也是房价快速增长的一个刚性支点。如果考虑到大量来自农村的流动人口（父母、儿童），全国城镇的实际人均居住面积显著低于20平米；特别是一二线城市中，大量来自更小城市的人群固定居住、或流动居住于此，人均实际住房面积往往在115～20平米左右，且，大量“新入城者”必然更低；而三四线城镇的人均面积确实可能高于20、甚至30平米。

这些新城镇化人口中，除了部分为城市新出生人口外，半数以上为农村转移人口，多数人或者租房（以每年数百万原农村大中专毕业生为主）、或者在工厂、城乡结合部等集中居住（以农民工、技校生为主），人均住房面积起点相当低，往往只有5～10平米以下。虽然他们都是潜在的购房者，但是鉴于当下收入水平，往往都需要多年后才能兑现，可以归结为“刚性需求”，但是均分在当年的总需求大约1.5亿～2亿平米。

一个好消息是，未来这个速度是否会增快呢？不会。因为，同期乡村常住人口减少达1261万，剩余人口中老人和孩子、低教育水准的人群占比日益增多，转移难度不断增大，年均2000万可能正在逼近城镇化八口增速的极值。大专以上毕业生在2014年达到700万的峰值，中专和技校毕业生已经于此前减少，农民工供给也开始减少，这些数据背后都显示出人口供给端、也就是住房需求端的拐点。

第三个因素是家庭人口的裂变。家庭人口小型化是一种全球化现象，中国城镇家庭人口从十年前的3.4人左右下降到3.1人左右，对住房的影响因子大约10%，相应的住房需求可能也达到年均2000万-2500万套，每年约为2亿平米。在3.1左右也意味着美国式的夫妻+孩子的小家庭成为主流，这方面的裂变速度也将会减缓。

最后一个因素是投机需求。投机需求到底占比有多大，无人确知，按照多方统计该数据大约为5%～10%，对应于每年的住房面积在0.5亿～1亿平米左右。由于在政策上的限制，三线以下城市的上升预期减少，这个占比一直在缓慢下降。

所以，我们从供需两端来看，房地产行业的新增住房面积的驱动力可能依次为已城镇化人口的住房改善（30%～40%）、新增住房需求（20%～30%）、城市人口裂变（约20%～30%，也可以视为另一种改善需求）、投机需求（5%～10%），换言之，城镇化不是房价上涨的主要因素，只是主要因素之一。其中，至少3个因素内在动力都在减弱，而来自于新城镇人口的承载力也趋于崩溃。

在这个过程中，被拆迁户、投机者拥有最大的收益（往往拥有多套房），改善住房（拥有户籍、原房产）是其次受益者；而主要的成本全部转移给了新入城的人身上，但是，他们的收入起点最低，房价/收入比变得越来越高。根据调研，在2亿多存量农民工中，真正在城镇购房者不超过10%！在来自农村的大学生当中，绝大多数在前5年也无力购房。也正因如此，城镇户籍人口的人均住房面积一直在增加，但是，常住人口的人均住房面积十年未变、算上大量流动人口，人均住房面积甚至还是下降的！

所以，目前的情况是，原来需求最强的投机者被抑制了；有需求改善型、裂变型需求强度降低了；而新入城的农民工、甚至农村大学生的需求根本就实现不了，供求关系正在发生逆转的同时，结构性矛盾也已经到了不可解决的阶段。一二线城市之外的大多数地区，可能已经达到了拐点，而二线城市的拐点或许也不需要多久就会到来。