周安桥：我们已经很接“地气”了——专访九龙仓集团副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥

文│梅东

九龙仓：爱学习的港资地产商

《中国房地产业》：港资企业在内地有拿地之后慢慢坐等地价升值的，这经常会被媒体质疑囤地。你怎么看待中国香港企业在内地发展的问题？

周安桥：中国香港做地产，确实一直有个不成文的规矩，土地越放越值钱，而且香港没有土地增值税。所以放十年可能涨3倍、5倍、10倍。所以香港发展商过去比较喜欢放长线做地产，不着急。在内地来讲，这二三十年以来，大部分所谓成功的地产商是靠快速周转的，其中最大的问题是内地有土地增值税。比如你赚了两亿，可能税要付掉很多。所以一年赚2个亿和五年赚4个亿我们算一下，前面那个更好。这个确实是我们需要深刻的反思。

尤其是后来合作的对象越来越多以后，他们的做法影响了我们。这个东西想学容易，真的学起来又很困难。往往内地的公司在拿地之前已经有方案了，方案做的很细，关系也都打好了，他可以在出乎意料的情况下就可以拿申请，甚至在不是很合法的情况下动土。罚点钱也无所谓，他算大账。这些对我们香港公司来讲，想也不敢想。

与其他香港开发商相比，我们已经更接地气，更接近国内的做法。九龙仓从中也得到了不少的好处，回报率提升了，资金周转率也高了。

《中国房地产业》：你不止一次说过中国的城镇化机遇很大，同时也有风险。对于地产商来说，风险在哪里？

周安桥：对于九龙仓来说，在城镇化过程中，我们确实看到了很大的商机。但在具体落实的时候，一下子又觉得不知道怎么迈出去。我们也不要光看到机会，机会之中也隐藏着一部分陷阱。比如，我们选择土地的时候，也免不了受一些传统观念的影响。比如看一个城市的GDP、人均GDP、房价，但未必一定不会错。有时候，我们去买一块地，买的时候觉得是对的，因为我是唯一、唯二，但没想到三个月以后连续出现了5块地。在一些表面上看起来经济好的城市，也会发生个别地区供应量过剩。在短时间内推出了大量土地，而配套一时之间又没能跟上来，就会导致区域价值受损。政府、区政府以及开发商都应该为此检讨一下，是不是供地太多了，配套不齐？

《中国房地产业》：九龙仓在北京只有一些合作物业在发展，看起来比较保守，北京市场你怎么看？

周安桥：如果中国房地产市场有风险，北京市场属于风险比较小的地方，因为需求量是最大的。北京项目的效益在近年九龙仓国内所有项目中排在前几名，所以我们非常想进北京市场，但北京市场对我们有很大的考验。

北京大部分住宅用地比较复杂，不是纯粹拿一块地出来。一方面要限价，但限价以后要配套保障房。在保障房的部分我们搞不清楚怎么做，这样心理上就有点抗拒，挣扎。好比在香港半山这么好的地方，某块地拍得价格很高，必然会做好房子才能以更高的价格卖出去，我又要做一些廉价房给政府，这个很奇怪，我们就觉得很难做。

另外，北京的招标往往付款时间极短，要求三个月甚至一个月要把地价款付完。这对香港公司来讲是不可能的。真正的香港公司要报名、要离岸汇款，我们要通过商务部、外管局各方面程序，一般正常程序要走4个月，安全一点要6个月。在九龙仓进入的大部分城市里面，地方政府基本都会允许我们先付美金，然后再转成人民币，北京没有给我们这样的政策。在北京市场我们做了很多尝试，也希望打擦边球进去，尽管并不是完全不能，但总是不完美的做法，所以也不可能大量去做。

《中国房地产业》：九龙仓如何选择合作伙伴？

周安桥：90%以上都是成功、愉快的。对于合作，我们是开放的，没有特定对象。举个例子，比如我们在某城市看中一块地，报名以后没有人抢，我就单独开发了。如果还有多家报名，其中有一两家是我们老相好，如招商、中海、万科，我们就不抢了，大家合作。也有一些土地本来不在视野之内，但有人主动找上来的。合作最重要的就是所谓的态度。首先立足于为什么要合作。说到综合体，我态度就比较骄傲，不需要跟别人合作。但是在住宅方面，我确实觉得我们不如内地发展商，你们叫接地气、掌握市场，掌握消费者的品味、习惯。

其次是信任。在我们的合作中，绝大部分都是让对方操盘，在财务上有一个制约，派一个财务总监。两个君子合作，本来数字都是可以公开的，对方一般也很愿意接受。当然我们也会参与市场、售价、定位判断，但以尊重合伙人为主。因为我们选择的合伙人一定是专业的，这些问题对他来说不是问题。

《中国房地产业》：在5个国际金融中心这类九龙仓主打的商业地产中，都有不小体量的购物中心。如何面对电商的冲击，又如何面对一些城市商业地产过剩的局面？

周安桥：九龙仓很少做小范围，所谓区域性的商业项目。一些公司会做10平方公里、50平方公里辐射范围的商场。九龙仓可能做1万平方公里的商场，我们希望目标客户越多越好。

就像海港城，不只是为700万的香港人服务，更是为13亿的中国人民服务。13亿人中依然有四、五千万人到香港，其中如果有80%的人会到海港城，我们的商场就是为这80%的4000万人以及700万的香港人服务的。同样，成都项目，如果把这个范围放大到四川省，就不仅仅是成都的1000万人，而是四川的8000万人，甚至包括重庆在内，可能有1亿人口。再讲大一点，包括整个西南地区。在可见的未来，我们不会超过10个国际金融中心，如果单纯把它除以13亿，我们每个这里的商场针对的是1亿人口的市场，还是比较安全的。

网购未来十年会发生什么样的情况也是大家在猜测的问题，消费者到我们商场来，追求的是体验，感受的是气氛，而不仅仅是购物，简单的购物可以用网购来解决。虽然我不能100%避开网购，但能够把网购带来的影响降到最小。