江曼：园区运营拼的是服务

本刊记者│潘卫艳

在房市“拐点论”“崩盘论”的讨论不绝于耳的今天，开发商早已开始挖掘所有发展的新可能，产业园区当然也在其视野范围。大产业集群时代已经过去，对产业园区建设提出了更高要求，接下来的市场，需要更加专业、更加细致入微的园区服务。

野蛮生长

产业园区不是常规意义上的地产开发运营，而是基于产业基础与城市空间的产业价值体系运营，追求土地复合效益最大化的过程。在九源国际总经理江曼看来，产业园区建设的前提是“产业”而不是“地产”，产业园区必须要有好的产业结构，能够形成产业聚集，且具备可持续发展的产业环境。因此比起“产业地产”，她更倾向于“产业园区”，意在弱化“地产”概念而强调“产业”；其次，为充分发挥产业园区的土地价值，“地产”又成为产业园区的重要属性，决定了产业园区开发商必须打造高价值的房地产产品。

九源国际拥有多年产业园区开发规划经验，在伦敦和国内规划过多个总部基地项目，早期以规划设计为主，目前已全面转型产业园区综合运营。采访中江曼多次提到，“产业园区开发绝不是卖房子，房子在一定阶段只是一个容器，是为了装下一片产业和工人才需要的”，比如当做农业产业园的时候就不需要盖太多房子，因为它更多的是需要大片的试验田。

在过去的五年中，确实有很多开发商因拿不到住宅用地，或者对自身的政府资源有一定的预期，在产业用地上打主意，恰好产业园区概念包装出来，又有很多建筑设计公司帮着干，“不如试试”，成为产业园区开发商的普遍心态。而一旦能拿到住宅用地，开发商还是愿意做住宅产品。所以很多滥竽充数的打着产业地产旗号的开发商介入产业园区。但要知道，产业园区的开发运营涉及的是包括社会、经济、文化等多方面要素在内的系统打造，最重要的是，开发周期非常长，在一个项目上熬10年是非常普遍的事，这不是所有开发商都能承受的。

江曼指出，中国的企业家都是行动派，管它行不行，干了再说。所以产业园区概念这两年热起来以后，诸多开发商已经撒开网，预备分食蛋糕了。但大部分人都没有单纯做产业园，拿产业作秀卖住宅的开发商不在少数。更重要的是，地方政府迫于招商引资压力，也会做出让步，睁一只眼闭一只眼，也给了所谓的产业园区许多生存空间。对于一些“有追求”的开发商来说，也许会更多考虑产业运营的问题，这部分开发商没有完全用房地产的开发模式来干产业园区，因为如果园区因为缺乏产业而成为“睡城”，一来砸自己招牌，影响后期项目的开发和销售，二来政府那边也实在不好交差。

“泡沫一定是同质化的产品，差异化的产品没有泡沫”。江曼表示，美国两亿人口所配备的社区商业综合体数目大概在四五万座左右，而目前国内的商业综合体项目不过四五千座左右，单从数量上讲我们的泡沫可并不严重。问题在于市场上都急于快速复制，快速回笼资金，很少有人能够真正站在人的角度，站在区域发展的角度去考量市场的真实需求，开发商无论是在意识还是能力方面都存在欠缺。

江曼断言，产业园区一定会走商业地产的老路，但市场永远是趋于成熟的过程。“尤其是很多地方上由于缺乏正确认识又迫于招商引资压力，很容易走得太急，催生一大批空城。很多开发商已经意识到这个问题，并且已经开始关注到园区服务质量。

江曼，北京九源三星建筑师事务所合伙建筑师、主创建筑师。

规划决定成败

规划设计之于产业园区究竟意味着什么？产业园区规划设计本身是小众范围的事，但是真正落实到实践上，又涉及到包括政治、经济、技术以及人文在内的非常广泛的内容，因此需要整体而持续的思维方式。产业园区最关心什么？其一是政府是否同意你做，其二是能不能帮助投资人在园区内实现投资价值，这些绝对不是一个纯粹的建筑设计院或者规划设计院能够完成的。所以产业园区时代，市场已经提出设计院向顾问公司转型的要求。

做产业规划，要把产业园区的产业链进行全面梳理，哪些适合做全产业链，哪些适合做部分产业链，如果定位不准确，浮于表面形式，接下来的产业设计就会很麻烦，而这成为目前产业园区建设领域普遍存在的问题，因此即便有规划，最后也会因为执行不下去而更改规划。比如现在很多产业园区要作信息产业，但是信息产业其实分类非常复杂，而不同分类对园区建筑设计和园区配套设施的要求差异非常大。所以，产业园区项目在启动之前不仅要做好作准产业规划，还要把规划做细，有利于后期的执行落地。

除了前期规划设计，园区如何为入园企业提供更加细致入微的服务已经成为园区运营工作的重中之重。江曼告诉本刊记者，现在的产业园区跟过去那种物业管理式的产业园已经完全不是一回事，现在市场比的是谁能提供更加细致的服务，甚至提出“保姆式的企业服务”理念，这是非常好的。细致到什么程度呢？从入园企业最初创办公司所需要的法律手续、工商手续开始，到企业的人才招聘与培训，政府优惠政策的申请代办，帮助企业解决融资难题，一直到企业的宣传推广，全部提供标准化服务。为入园企业解决后顾之忧，就不愁有企业进来，也不愁没有人来投资。

总部基地是江曼接触时间比较长的一个项目，从2003年开始到现在已长达十年之久，十年间，人们对北京丰台总部基地由质疑到肯定，也见证着产业园区的艰难历程。到现在，丰台区所提供的1%的土地，已经容纳3万人就业，为丰台区创造了35%的财政税收，成为名符其实的“区域中心”。

在谈到总部基地的成功因素问题上，江曼认为，总部基地项目的成功并不仅在土地增值上，实际上它更多得益于前期的客户定位与后期细致入微的运营服务，包括与政府的对接，园区内企业的有效互动，上下游企业的关系维护，这些才是一个企业能够在市场立足的根本所在。毕竟，单纯靠土地增值获取企业利益已经越来越难了。