开年房贷趋紧 楼市成交遇冷

赵月

2014年已经来临，不过近期依然有不少市民在抱怨房贷的发放速度。据了解，在2013年下半年，不少城市都曾出现“房贷荒”现象。而银行钱袋子一收紧，最直接的反应就体现在楼市成交量放缓上

2014年伊始，楼市出现了季节性降温，房地产市场成交量放缓。中原地产研究中心监测数据显示，2014年前12天，一二线城市成交环比下降高达19.7%和15.7%。是什么造成了这场楼市开年成交寒流？

房贷全面收紧

国家统计局最新数据公布去年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，北上广深一线城市新建商品住宅价格同比涨幅领涨全国，上海涨21.9%，北京涨20.6%，广州涨20.4%，深圳涨20.3%。至此，北上广深已经连续4个月同比上涨超20%。面对城市房价出现过快上涨，地方政府出台了一系列控制房价的举措，多项数据表明收紧房贷作为调控手段短期内作用明显。而二三线城市房屋空置率上升，无疑是房贷风险指向标。银行本身对于房贷的风险认知度也在提升。今年以来，有不少银行对房贷进行了有意识地压缩，银行房贷审批需层层把关不说，房贷优惠措施也难寻踪影。

“在2013年1月份，市场上几乎所有的银行都能申请首套房贷8.5折优惠。不过在今年开年，优惠基本没见到，大多银行都执行基准利率，如工行首套房贷在新年之后就从去年的上浮5%调回基准利率。”大源按揭总经理郑大源表示。

而股份制银行利率上浮的幅度更大，如中信银行和广发银行，无论是首套房贷还是二套房贷，利率均上浮20%。民生银行则继续一如既往地停止房贷业务。

据了解，截至1月17日，汇丰银行首套房贷款100万以上可以申请利率9折优惠，而50万-100万则可申请9.5折优惠。不过外资行严格的审批制度也让不少人望而却步。

9折优惠在市场上已经非常罕见，但在去年大部分时间，汇丰银行等外资行首套房贷都可以申请到8.5折的优惠，如今的9折优惠已经较此前有所上浮。

“照经验来看，一般来说1月份都是银行额度比较松的时候，但是现在都没有银行给出利率优惠，看来今年房贷想要有优惠是比较悬了。”保来理财总经理助理卢敏菁分析表示。

房价仍有上涨空间

尽管2014年初开发商放缓了推盘速度，但随着2013年底各地加大了土地供应力度，市场预期2014年总体供应量将出现回升，楼市供求矛盾将获得缓和。克尔瑞研究报告显示，2014年一线城市总体供应走势将是稳中有增。其中，上海市供应总量保持稳定，深圳和北京同比上升两成和四成。

与此同时，二线城市的供应量则迎来全方位扩张。根据克尔瑞跟踪的样本城市来看，其中八成的新增住宅供应将同比上升，宁波、南京等城市同比增幅超过20%，其中增幅最高的宁波达到了48%。

“在一线城市中，深圳2014年的新增供应相对充足，北京和上海2014年的预期供应分别相当于2013年成交量的91%和85%，从数据上看略显不足，但考虑到这两个城市有巨大的本地购房需求，以及对外来人口的强大吸引力，其市场实际潜在需求应远远大于当前成交规模，因此北京和上海的供应水平仍有不足。”

克尔瑞研究中心分析师杨晨青认为，由于一线城市土地的高度稀缺，市场仍然存在较大的提价空间，因此在短期需求不足，长期溢价空间看好的情况下，开发商在一线城市的供应也自然更为谨慎，惜售意愿更强。

“在二线城市中，除厦门和苏州2014年预期供应不能覆盖当前年度成交量之外，其余城市供应均充足”，杨晨青还表示，部分如宁波这样供应量大增的城市已出现阶段性供过于求的征兆，这部分城市未来房价上涨动力将被削弱，当地市场竞争将趋于激烈。

在“2014中国房地产新年峰会”上，全联房地产商会创会会长聂梅生表示，预计2014年房地产市场仍将延续分化的走势，二三四线城市将面临消化库存的压力，一线城市因受到供求关系的影响，其房价仍将惯性上涨，只是同比涨幅较去年有所回落。聂梅生最后指出，从长远看，随着中国经济的发展，一线城市房价未来将逐步向国际大都市靠拢。

贷款难或将持续全年

今年年初为何房贷申请一反常态的困难，原因何在？一位农商行负责人指出，今年初房贷政策并没有出现预期的松动，部分原因是今年监管部门对银行提出的新要求。据了解，今年监管部门对银行提出均衡放款的要求，不能在一段时间集中放款。对此各家银行提出均匀放贷的目标，总行要求各分支行上半年和下半年贷款规模相近，各月之间贷款规模相近，从而导致今年年初贷款没有出现松动的迹象。

“监管部门对银行提出均衡放款要求”的说法从一位国有银行工作人员口中得到了证实。这位工作人员表示，“现在分支行每天都上报贷款数据，所以现在虽然是年初，但房贷并没有明显放松。”目前房贷规模和贷款利率优惠由各银行自行制定，但多家银行均表示首套房贷暂时没有优惠。

农商行负责人分析认为，利率市场化将促使银行调整贷款结构，降低对房贷的倾斜力度，“相对于小微贷、企业贷等流动资金贷的短周期和高利率，房贷长则二三十年，短的也要五年，降低了银行资金的流动性和灵活性，而且由于是低风险业务，利率水平不可能太高，对银行来说不具备吸引力。”他表示，过去由于利率不能自由浮动，银行更倾向于低风险的业务，但未来随着利率市场化的推进，银行会把更多的资源投入到高利率的业务，“这是市场导向的必然结果。”

那么2014年房贷趋势会怎样呢？中国银行湖南省分行金融理财师陈经理分析认为，目前银行资金处于紧平衡状态，预计2014年，房贷将很难有宽松的节奏，贷款难将持续全年。综合楼市多年的发展来看，信贷处于宽松的情况下，房价不可能下调；而信贷如果收紧，房价将会出现调整。endprint