不动产统一登记 房价马上跌？

毛木子

潘石屹表示不动产统一登记是个好政策，如果实施，房价马上就会跌。这是一个马年的玩笑，还是真有其事

国土部表示不动产统一登记很“艰巨”

如果说对即将到来的马年楼市还有什么期待，可能不动产统一登记算得上最重要的事了。潘石屹甚至曾表示，“这是好政策，如果实施，房价马上会跌。”

国土资源部副部长徐德明日前表示，中国必须建立不动产统一登记制度，以保护广大群众的利益并确保经济的可持续增长。不过，他也承认，建立不动产统一登记制度是一项艰巨的任务。

普遍认为，对不动产进行统一登记，将使政府更容易地查明哪些人拥有多套住房并征收房产税。这对于楼市调控原本是好事，为何让国土部如此为难？

事实上，早在2013年3月28日晚，国务院办公厅就发布通知，要求2014年6月底前出台不动产登记条例。

随后在2013年11月20日国务院常务会议上又指出：要将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土部一个部门承担。

具体内容包括：第一，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。第二，建立不动产登记信息管理基础平台，实现有关部门对不动产审批、交易和登记信息的共享。第三，推动建立不动产登记信息已发公开查询系统。

不过不动产统一登记核心的全国个人住房信息系统联网工作虽然已经启动4年，但进展并不顺利。媒体屡屡传出“利益集团阻挠”的报道，40个重点城市的联网逾期8个月才完成，而更大范围的城市联网工作进度则遥遥无期。

住房信息联网迟迟难以出炉，不动产统一登记料将困难重重，能否顺利冲破阻挠为房产税征收扩容奠定基础，从而实现房价下跌？

“阉割”版住房信息联网没有杀伤力

住房信息联网迟迟难以实现，显示了相关进程推行缓慢，让国土部深深意识到其“艰巨”

此前住房信息联网的技术难题主要存在于：一是从技术上看，系统不统一，没有也无法联网；二是数据不全。某特大城市的住建部门负责人告诉记者，有几类住房数据并不在目前的住房系统中，如以前的纸质数据、产权比较复杂的央产房、还有小产权房等。当然，还包括“利益集团”的阻挠。

如今将不动产登记统一到国土部一个部门，令出一家，理论上有利于解决房产税征收的技术难题，不过还要看国土部能够获得多大的支持来冲破“利益集团”的阻挠。

因此，不动产登记的全面实施预计仍将会持续较长时间，而查询由于涉及个人隐私等多方面的问题，预计仍将受到严格的限制。

国务院虽然要求在2014年6月底前出台不动产登记条例，同时还将增设查询服务，但将限制在此前的法律法规范围内，备受争议的“以人查房”，或仍为“禁区”，被严格限制。

据媒体报道，为减少联网阻力，确保个人财产信息安全，住建部于2013年内部下发的“暂行办法”，个人住房信息系统全国联网在住建部不设查询端口、住建部不设授权查询权限、查询结果不作为法院判决和行政处罚依据，同时，国家住建部、省、自治区层面也不办理查询业务。

这一经过“阉割”的住房信息联网方案，一方面为了安抚“利益集团”的担忧，同时也让其设立初衷失去意义。

光大证券分析师徐高坦言，不动产统一登记制度的建立更有利于明确农民的房地产权，促进城乡间不动产要素的流转。同时他也认为，将为房地产调控、房产税全面铺开提供基础信息。

出了房产税也难以打压房价

不动产登记和房产税是组合拳，长期来看，房产税的征收能增加房屋的持有成本，释放空置房屋，增加供给；还能抑制投资性需求，减轻需求压力，产生房价下降预期。

但从各国经验来看，房产税主要作为地方政府收入来源，而非政策调控手段。英美日韩香港等国家和地区的房产税税率一般都不高，主流税率占住宅价值的0.2-1.4%，对家庭指出的负担也比较低。

韩国曾通过综合房地产税来打击囤积房屋，香港通过调整差饷减免和物业税税率来平滑房地产市场的波动；这些政策产生的了一定的效果，但效果多是短期的，且单一房产税的效果并非十分显著。从长期看，房产税并不能改变房地产市场的长期走势。

以2012年为例，地方财政收入6.1万亿，地方政府性基金收入3.4万亿，土地出让金收入达到2.8万亿，占地方政府性基金收入的83%，占地方财政收入的44%。在中国土地出让金收入是地方财政收入的重要来源。

据国泰君安测算，在房产税税率为1%的假设下，对房屋市值征收的房产税还不及现有土地出让金的一半。

而兴业证券测算，房产税实际税率必须达到2.5%，对应名义税率为6%的情况下，房产税的规模才可能达到土地出让金的规模。而短期内大面积开征如此高税率的房产税明显不可能。因而，用房产税来完全取代土地收入估计会比较困难。

不动产统一登记何时能够顺利完成，国土部表示很“艰巨”，没有不动产统一登记，房产税征收扩容也难以推进；即使房产税确定下来，如何征，征多少也难说。所以想通过不动产统一登记来实现“房价‘马上就跌”的愿望，恐怕要持续很长一段时间。（本文由腾讯·财经观察提供）endprint