如何对房地产开发成本进行有效管理

杨承飞

摘要：房地产项目成本控制是一个系统工程，贯穿于项目开发的全过程，不同的工程规模、不同的企业、不同的管理体制都有差别，特别是在当前房地产调控加压、房地产成本居高不下的情况下，房地产企业的竞争，其实是成本控制力的竞争。在激烈的市场竞争环境下及微利经营的空间里，更应以严谨务实的态度做好成本控制工作的每个环节，挖掘企业潜在的经济效益，以保证成本目标的实现。本文作者结合多年来的工作经验，对房地产开发的成本控制进行了探讨。

关键词：房地产 开发 成本控制

中图分类号：F293.33 文献标识码： A

1.房地产开发成本控制概述

房地产开发的成本控制是对土地成本、销售费用、项目管理费用、市政建设费用以及税金等12项开发成本所占的比例、构成、弹性空间、可控性等进行评估分析，使其更好的应用于投资决策时的成本估算、初步设计方案成型后的成本预算以及控制目标在开发过程中的成本，从而降低房地产开发的成本，扩大开发的利益。随着我国城市化进程的脚步不断加快，人们对于购房的需求也越来越高，作为国民经济支柱产业的房地产事业也成了投资和消费的热点。然而，土地资源有限，土地成本节节攀升，致使房地产开发项目成本不断提高，无形中加大了投资风险。那么房地产企业该如何解决这一难题呢？关键是成本控制。

2.决策阶段的成本控制

房地产公司在取得项目后，一般由策划设计部门进行市场调研及项目策划定位，以确定设计目标和方向，这是投资决策前的重要内容。投资决策阶段主要是进行可行性研究，是项目投资决策的基础，为了有效控制工程造价，必须做好以下三方面工作：第一,有针对性地进行市场调查与预测，分析目前市场的销售状况，判断未来销售趋势，确定开发适销对路的房子，即完成项目定位。第二，通过广泛的调查研究，比较同类项目，进行功能分析及多方案比较，在充分的技术论证和经济评价后，最后确定技术先进、功能可靠、经济合理的项目建设方案，从而计算出较为准确、切合实际的设计阶段的目标成本。第三，根据项目规划条件及可行性研究成果，科学地编制方案设计任务书。

3.设计阶段的成本控制

项目决策以后，控制工程造价的关键在于设计阶段。虽然设计阶段费用只占房地产开发项目全过程费用中很少一部分，一般在建安成本的1.5%-2%，但国内外大量工程造价资料分析表明设计阶段对工程造价的影响程度为35%-75%左右，这表明设计阶段的造价成本控制是整个项目成本控制的关键。房地产运营的前端成本控制是有很大的调整空间，地产单位应该在设计阶段进行优化再优化，没有大胆的优化也就没有更大的利润出现。

3.1进行设计招标，选择设计单位及方案

策划设计部门根据投资估算和政府批准的规划设计条件，编制设计任务书和招标文件，由评标专家依据科学的评标办法，择优确定中标方案也就是确定了设计单位。中标的方案相对于所有投标方案而言是优秀的，但并不一定就是理想的最终方案，而未中标的方案也有其优越的地方。建设单位需要对中标与未中标方案进行重新整合，“去其糟粕，取其精华”，即进行优化。优化后的方案不仅仅在技术上先进可行、功能上满足需要、使用上安全可靠，还要是经济上最合理的。只有这样，才能促使设计单位在设计方案中巧妙构思，精雕细琢，以实现在方案设计阶段把工程造价控制在投资估算的范围内。

3.2推行限额设计

分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法。首先，按照设计任务书和投资估算进行限额设计，在保证功能的前提下，控制概算不超过投资估算——主要是对基础类型和设备、材质的控制。再按照批准的初步设计和概算控制施工图设计。通过限额设计，每个专业、设计师都有一个投资限额的目标。既保证设计在技术上先进合理，又不突破投资限额的目标，从而杜绝在设计中任意提高安全系数和设计标准，及减少设计频繁变更给工程造价控制带来的难度，保证工程造价得到有效控制。

3.3加强出图前审核

从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷在施工前加以克服时，所花费的代价最小，取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计的不足带到施工阶段，减少不必要的浪费。

4.招投标阶段的成本控制

招标工作是房地产开发过程中成本控制的重要环节，在开发企业的业务流程中招标工作贯穿全过程，从土地的竞拍、规划设计、施工总承包、专业分包、甲供材料设备到销售代理、物业委托都要通过招投标。房地产各阶段的专业种类繁多，招投标部门的人员很难对各专业都掌握，而且对各个阶段的专业工作必然没有专业部门熟悉，因此，在招投标过程中首先要发挥各专业部门的作用和积极性，这样就要求各专业主管部门必须设有专业业务能力强，责任心强的人员，能积极配合招投标部门做好工作。此阶段是以项目的施工图预算作为招投标的控制标准，该过程的关键在于出图时间、各部门职责范围内的招标文件的审核、入围单位的选择、商务条件及现场情况的充分对接、商务和技术标的分析、商务谈判的技巧等。

5.施工阶段造价控制

施工阶段资金投入虽然较大，但成本基本定型，主要是保证工程质量与安全，控制额外费用的支出，及早发挥项目的经济效益。对施工阶段的成本控制，各房地产公司都非常重视，也都知道如果控制不好，最后的工程结算价会比合同价高，因而都花大力控制，以保证结算价与原合同价都不会相差太远。对于施工阶段的成本控制，一般主要控制以下几个环节：

5.1控制设计变更

由于各设计机构和设计人员水平参差不齐，在施工图的设计中，可能存在设计失误或不完善的地方。因此，想要完全避免设计变更是不现实的，只有尽量控制设计变更的发生，特别是应该把设计的变更控制在施工之前，不要等施工完后才发现要修改，所以开发商要重视公司内部的图纸审查。

5.2工程承包企业选择

要选择施工工艺先进、工期时间短、社会信誉好、报价合理、技术力量雄厚的企业。好的工程承包企业对于开发商缩短工期和节省工程造价方面来讲是非常重要的。在此选择上开发商不光要选择最合理报价单位还要权衡施工企业的自身素质高低。

5.3监理单位选择

开发商可以通过公开招标的形式，从众多监理单位中选出业绩好、信誉高、监理费用低、技术力量强的监理单位来进行监理。好的监理单位不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助开发商提高经济效益，控制工程成本的支出。

5.4明确承包合同内容

在签订承包合同时，一定要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，明确施工中可能产生的职责不清、影响造价和延误工期及合同价款的结算方式等因素进行事先约定，并以法律形式确定下来，以保证双方按约履行。对于施工过程中可能引起索赔的因素，做出预期应对方案，避免过多索赔事件的发生。

5.5控制工程变更签证

对于工程签证，开发商一定要加强管理、监督与审核。应在施工前认真审图，找出设计的问题并及时变更，以减少返工修改的费用和签证的次数。对于工程中的签证，应分清是合同内包干的还是必须另外签证的，以免重复计费。新增签证必须先由设计部门确认其可行性与必要性后，并由监理、甲方現场代表及施工单位三方认可后进行签证，同时也必须经过开发商成本控制部门的核实。另外，开发商派驻现场人员必须熟悉与工程相关的所有资料，以减少签证漏洞出现。

6.结算阶段成本控制

结算阶段的成本控制主要包括以下几个方面：第一，结算工程必须按照设计图纸及合同规定全部完成并且验收合格，如有撤销或甩项应有手续，并在结算中予以扣除。第二，准确计量工程量的增减，严格执行投标单价或签证的价格，并注意与合同文件的对照。第三，严格按合同及相关协议的规定，合理确定工期奖、优质奖等相关费用。第四，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算的质量。第五，正确处理索赔费用。

7.结语

综上所述，房地产开发的成本控制是一项复杂的工程，其涉及到很多方面，包含很多不定因素，开发商如若想获得理想的收益，就必须在施工的各个环节有效的加强成本控制，这样才能保证效益、保证企业在竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1] 王贵龙.房地产开发工程项目成本造价在各阶段之预控[J].安徽建筑,2006,(12),85—86．

[2] 全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会.工程造价计价与控制（第一版）.北京：中国计划出版社,2006.

[3] 张育波.房地产企业成本核算与费用控制及管理实务全书［M］.北京：中国科技文化出版社,2007.