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纽约是怎么强迫开发商为穷人盖房的

2014-02-11薛涌

中国新闻周刊 2014年43期
关键词:穷人开发商房价

最近二十年,纽约领导着美国的城市复兴,不仅经济空前繁荣,犯罪率等负面指数也急剧下降。然而,成功带来了问题。高速发展引发收入上升、人口膨胀、房价暴涨。911的打击和金融危机之后,房价高企势头依然很猛。居民不禁要问:照这么下去,这个城市谁还住得起?

这也是在继朱利安尼和布隆伯格这两位亲企业、重市场的市长之后,左翼大将德布拉西轻而易举当选纽约新市长的原因。他有“住房市长”之称号,竞选的核心政纲,就是保有和建设20万套保障性住房或经适房(Affordable Housing)。根据2011年的数据,纽约有335万多套住房。新市长的理想,是要让6%左右的住房成为经适房。按照美国通行的标准,所谓经适房,就是住房费用不超过住户年收入的三分之一标准的住房。比如,一个税前年收入6万美元的家庭,用在房子上的钱一年不应该超过两万。

纽约守着华尔街这样的金融重地,是世界经济的中心。各行顶尖人物,包括作家、艺术家等等,也都纷纷居住在纽约。有钱人太多,购买力过度旺盛,地方则就那么一点点,自然房价高企。最近几年俄罗斯、中国等地的富人空降纽约购房,在房价上更是火上加油。没有政策性干预,普通居民就会被挤出城市。而城市离开了普通老百姓,又难以正常运转。事实上,纽约大约一半的出租房,都受到某种租金管制政策的制约。德布拉西在就任市长之前,就以代表租户和房主战斗而建立了自己的政治声望。

美国大城市最为通行的一种政策干预方式,就是在规划上给开发商一些优惠,让开发商在所承建的住房中,保证一定比例的经适房。也就是说,开发商必须完成给穷人盖房的指标,然后才能在市场上开发商品房。纽约大体也是循着这样的思路。纽约的问题是人多地少,要发展只能走高密度的道路。这就必须从密度中为穷人争取生存空间。比如,房子盖多高、多密,都有城市规划管着,开发商受到各种限制。一栋高楼平地而起,影响着周边环境,也在交通、学校等等方面给市政带来巨大压力,政府当然要规约。这就成为政府和开发商讨价还价的砝码:我让你把楼盖高一截,你必须保证提供多少套经适房。

布隆伯格任上,如果开发商寻求这种规划上的优惠的话,就必须保证所建住房有20%是经适房。德布拉西则更进一步,要求开发商建三分之一甚至更多的经适房。2014年9月,他进一步强调,所有要求突破既有规划限制的开发商,都必须完成建设经适房的要求。也就是说,你不建经适房,就别想开发商品房。如果能把楼多盖几层,赚头就非常大。在这种利益的驱动下,开发商更有动机兴建经适房,以从政府那里换取向高发展的许可。

接下来的问题是:一个城市的发展,能否无限制地越来越高、越来越密?这是城市学家和经济学家讨论越来越热烈的问题。过去的摩天大厦,多是办公楼等商业建筑。如今,住宅型摩天大厦则成为新潮。

从建筑技术上看,这样的高层完全不成问题,并且还带来另一个好处:因为其规模非常大,一栋建筑恍如一座小城市,能自成一体,不太受周围环境的限制。很多豪华摩天住宅,可以到相对便宜的街区开发。这里最大的瓶颈,恐怕是城市交通等基础设施能否支持这么高密的发展。为了解决这样的问题,也只能向汽车要空间。在布隆伯格任上,公共交通、自行车交通等基础设施的发展力度不断加大。这一趋势,在德布拉西任上也将继续。

评论家们纷纷指出,德布拉西的经适房目标之宏伟乃前所未有。究竟怎么落实,不免让人疑窦重重。不过,德布拉西靠着这样的政纲轻松当选,至少说明了纽约的人心所向。一个城市的发展,离不开公交司机、清洁工、教师、店员以及各种服务人员。他们往往是早来晚走,不可能移居到其他地方的。另外,未来的乔布斯们,也往往是大学刚毕业但雄心勃勃的“屌丝们”。他们一旦住不起纽约,这个城市就没有前途。所以,不管左派右派,城市房价,对他们来说是个竞争力的问题。所以,已经高密度的纽约,当看到大量的年轻人因为房价跑到得州时,马上有一种竞争的危机感。

而在中国,也许用一向希望炒高房价的开发商的话最好概括:“房价可以控制人口增长和控制人口素质。”在某些既得利益者心目中,穷人的福利和蹭吃蹭喝几乎是同义语,他们希望用房价保住现有的既得利益,把进来寻求发展的人赶走。如果这样的理念支配了我们城市的政策,未来的发展怎么可能持续?

薛涌

(旅美学者,在美国萨福克大學任教)

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