纽约是怎么强迫开发商为穷人盖房的

最近二十年，纽约领导着美国的城市复兴，不仅经济空前繁荣，犯罪率等负面指数也急剧下降。然而，成功带来了问题。高速发展引发收入上升、人口膨胀、房价暴涨。911的打击和金融危机之后，房价高企势头依然很猛。居民不禁要问：照这么下去，这个城市谁还住得起？

这也是在继朱利安尼和布隆伯格这两位亲企业、重市场的市长之后，左翼大将德布拉西轻而易举当选纽约新市长的原因。他有“住房市长”之称号，竞选的核心政纲，就是保有和建设20万套保障性住房或经适房（Affordable Housing）。根据2011年的数据，纽约有335万多套住房。新市长的理想，是要让6%左右的住房成为经适房。按照美国通行的标准，所谓经适房，就是住房费用不超过住户年收入的三分之一标准的住房。比如，一个税前年收入6万美元的家庭，用在房子上的钱一年不应该超过两万。

纽约守着华尔街这样的金融重地，是世界经济的中心。各行顶尖人物，包括作家、艺术家等等，也都纷纷居住在纽约。有钱人太多，购买力过度旺盛，地方则就那么一点点，自然房价高企。最近几年俄罗斯、中国等地的富人空降纽约购房，在房价上更是火上加油。没有政策性干预，普通居民就会被挤出城市。而城市离开了普通老百姓，又难以正常运转。事实上，纽约大约一半的出租房，都受到某种租金管制政策的制约。德布拉西在就任市长之前，就以代表租户和房主战斗而建立了自己的政治声望。

美国大城市最为通行的一种政策干预方式，就是在规划上给开发商一些优惠，让开发商在所承建的住房中，保证一定比例的经适房。也就是说，开发商必须完成给穷人盖房的指标，然后才能在市场上开发商品房。纽约大体也是循着这样的思路。纽约的问题是人多地少，要发展只能走高密度的道路。这就必须从密度中为穷人争取生存空间。比如，房子盖多高、多密，都有城市规划管着，开发商受到各种限制。一栋高楼平地而起，影响着周边环境，也在交通、学校等等方面给市政带来巨大压力，政府当然要规约。这就成为政府和开发商讨价还价的砝码：我让你把楼盖高一截，你必须保证提供多少套经适房。

布隆伯格任上，如果开发商寻求这种规划上的优惠的话，就必须保证所建住房有20%是经适房。德布拉西则更进一步，要求开发商建三分之一甚至更多的经适房。2014年9月，他进一步强调，所有要求突破既有规划限制的开发商，都必须完成建设经适房的要求。也就是说，你不建经适房，就别想开发商品房。如果能把楼多盖几层，赚头就非常大。在这种利益的驱动下，开发商更有动机兴建经适房，以从政府那里换取向高发展的许可。

接下来的问题是：一个城市的发展，能否无限制地越来越高、越来越密？这是城市学家和经济学家讨论越来越热烈的问题。过去的摩天大厦，多是办公楼等商业建筑。如今，住宅型摩天大厦则成为新潮。

从建筑技术上看，这样的高层完全不成问题，并且还带来另一个好处：因为其规模非常大，一栋建筑恍如一座小城市，能自成一体，不太受周围环境的限制。很多豪华摩天住宅，可以到相对便宜的街区开发。这里最大的瓶颈，恐怕是城市交通等基础设施能否支持这么高密的发展。为了解决这样的问题，也只能向汽车要空间。在布隆伯格任上，公共交通、自行车交通等基础设施的发展力度不断加大。这一趋势，在德布拉西任上也将继续。

评论家们纷纷指出，德布拉西的经适房目标之宏伟乃前所未有。究竟怎么落实，不免让人疑窦重重。不过，德布拉西靠着这样的政纲轻松当选，至少说明了纽约的人心所向。一个城市的发展，离不开公交司机、清洁工、教师、店员以及各种服务人员。他们往往是早来晚走，不可能移居到其他地方的。另外，未来的乔布斯们，也往往是大学刚毕业但雄心勃勃的“屌丝们”。他们一旦住不起纽约，这个城市就没有前途。所以，不管左派右派，城市房价，对他们来说是个竞争力的问题。所以，已经高密度的纽约，当看到大量的年轻人因为房价跑到得州时，马上有一种竞争的危机感。

而在中国，也许用一向希望炒高房价的开发商的话最好概括：“房价可以控制人口增长和控制人口素质。”在某些既得利益者心目中，穷人的福利和蹭吃蹭喝几乎是同义语，他们希望用房价保住现有的既得利益，把进来寻求发展的人赶走。如果这样的理念支配了我们城市的政策，未来的发展怎么可能持续？

薛涌

（旅美学者，在美国萨福克大學任教）