论人民币购买力平价之房价现状

●黄海秋

论人民币购买力平价之房价现状

●黄海秋

文章以漫谈的形式论述外贸顺差，通货膨胀，房价的关系。

房价 货币贬值 外贸顺差

基本上，从改革开放到现在为止，房价就没跌过，那么为什么房价还在涨？将来还会不会继续涨？

房价为什么会涨？因为货币在贬值！

为什么货币在贬值？因为货币超发了！

为什么货币要超发？为了体现国家外贸顺差增加的财富！

大家都知道外贸顺差和逆差都不是好现象，那么国家为什么不想办法解决外贸顺差问题？因为外贸顺差所产生的大部分外汇都是美元。

全世界各个国家每年都会有新的商品通过劳动而被生产出来，为了对应这些商品的价值，各个国家必须印刷货币，不然当商品增加，而货币没增加，就会出现通货紧缩的情况，货物会越来越不值钱。古代的货币通常以用贵金属来代替，当然古代的开采技术有限，而劳动力发展速度也很低下，每年的经济增长速度都很有限。比如某个农民甲，如果他没开垦出新的荒地，那么可能三十年后，依然是几亩地的固定产值。所以每年商品和财富的增加都可以用新开采出来的贵金属来等价。但是基本上一个国家承平过久，依然会出现货币越来越不值钱的情况，因为没有战争的破坏，市面上的商品会一直在增加。而贵金属的开采速度有限。北宋发生过大规模钱荒（通货紧缩），如果读者有兴趣知道的更详细的话，可以自己去核对一下每个朝代从开国到亡国之间这段时间的米价。

但是，近现代以来，各个国家都用纸币，商品生产出多少，纸币就能跟上多少，只要国家信用不破产，那么出现通货膨胀的情况会多一些，出现通货紧缩的情况会少一些，没有特殊情况或非常时期，国家都会控制好物价水平，不会无缘无故地超发货币。

目前，我国存在通货膨胀现象，笔者认为这是超发货币造成的。为什么要超发货币？笔者认为跟美元有关系。

目前国际上的贸易往来基本上都是以美元来结算的，大宗交易的交易货币就只能用美元。我国家每年都有大额的外贸顺差。因为我们国家的人很勤劳，我们除了需要外面的一些原材料外，几乎不太需要从国外购买东西。衣服，我们自己做，车子还有手机等交通及通信用品，我们国内品牌的东西占的市场份额越来越多，家用电器，基本都是国内品牌。吃的，我们自给自足。衣食住行，我们几乎都能自己搞定，我们当然不需要到外面买东西了，而且工厂的产能总有多余的，可以卖给老外。由于我国劳动力价格低，所以我们的产品总是比老外的同类产品价格便宜。所以国际上出现一个有趣的想象，价格比我们便宜的东西，质量比我们的差的大，或者一些欠发达国家暂时还生产不了。而质量比我们好的欧美日韩的产品，由于他们的用工成本比较高，跟我们比完全没竞争力。那么贸易顺差越来越大就很好理解了。我们的外汇多了，就需要在国际上买东西，无非是工业品原料，石油以及比我们先进的技术。石油和工业品原料是我们进口的大头，很有限，用不了多少外汇，而发达国家的一些先进技术，尤其是核心技术他们又不肯卖我们，所以，我国的外汇就总是顺差。

当然，这些钱是外汇，外汇是无法在国内流通的，但是出口贸易公司也是辛苦赚来的钱，不能让他们赚的钱不能花是不是？所以，国家会对应这些外汇储备印刷等量的货币（按汇率算）在国内发行，给贸易公司，而外汇储备则由国家统一管理。贸易公司需要在国外买东西的时候，拿人民币按汇率找国家兑换成相应货币拿出去花。如果不印这些货币。就等于出口贸易公司白忙活了。必须得印。

这样就出现一个问题，国内的钱越来越多，但实际上，商品没增加，因为，这些钱，按道理应该花出去。找老外买东西，然后把东西回流国内，但是我们花不出去。我们需要的东西，发达国家不肯卖。出路在哪里？出路只有一个，就是我们在国外买东西不用美元交易。这样我们就可以直接把外汇储备从美元变成各种国家的货币，外贸顺差的压力就能去除。所以只要国际货币还是美元，我国外汇顺差继续增加，通货膨胀就会继续。直到美元不是国际货币的那一天，国内的通货膨胀就会停下来，房价就不会再往上涨。

所以，一句话，只要美元还是世界货币，我们在国外买石油还是买工业品，都得用美元交易的话，国内的通货膨胀就无法从根本上抑制，那么房价就会继续涨下去。涨幅跟国家的外汇储备总量每年的增加值有关。此外，人民币对美元升值，就对内贬值。截至2013年末，我国外汇储备3.82万亿美元，按现行汇率6.05计算，假如其中60%以美元持有，那么人民币兑美元每升值1%，就会造成我国1387亿元人民币的国民财富账面损失。

根据CIA给出的2012年经济排名及维基百科的产业排名，购买力平价后的产业排名：

GDP（ppp）第一产业第二产业第三产业

世界：808300 47689.7（5.9%）246531.5（30.5%）514078.8（63.6%）

欧盟：157000 8321（5.3%）35953（22.9%）112726 （71.8%）

美国：156700 1880.4（1.2%）29929.7（19.1%）124889.9（79.7%）

中国：123800 12008.6（9.7%）57690.8（46.6）54100（43.7）

印度：47350 8049.5（17%）8523（18%）30777.5 （65%）

日本：46170 544.4（1.2%）12696.75（27.5%）32965.38（71.4%）

德国：31940 255.52（0.8%）8975.14（28.1%）22709.34（71.1%）

俄罗斯：25090 1103.96（4.4%）9433.84（37.6%）14552.2（58%）

巴西：23620 1275.48（5.4%）6471.18（27.4%）15872.64（67.2%）

英国：23230 162.61（0.7%）4901（21.1%)18165.86 (78.2%)

法国：22530 428.07（1.9%）4122.99（18.3%）17978.04（79.8%）

意大利：18340 366.8（2%）4383.26（23.9%）13589.94（74.1%）

欧盟采用的百分比为2011年CIA的数据，世界GDP为假设2011年的789400亿美元乘以世行预测的2.4%全球增长率得来，世界GDP的百分比则为维基百科的数据。

通过以上数据比较，得出以下结果：（未统计的国家不参与排名）

第一产业排名：

1.中国12008.6占全球25.2%

-欧盟8321占全球17.5%

2.印度8049占全球16.9%

3.美国1880.4占全球4%

4.巴西1275.48占全球2.7%

5.俄罗斯1103.96占全球2.3%

第二产业排名：

1.中国57690.8占全球23.4%

—欧盟35953占全球14.6%

2.美国29929.7占全球12.2%

3.日本12696.75占全球5.1%

4.俄罗斯9433.84占全球3.8%

5.德国8975.14占全球3.64%

6.印度8523占全球3.45%

7.巴西6471.18占全球2.6%

第三产业排名：514078.8

1.美国124889.9占全球24.3%

—欧盟112726占全球22%

2.中国54100占全球10.46%

3.日本32965.38占全球6.4%

4.印度30777.5占全球5.9%

5.德国22709.34占全球4.41%

6.英国18165.86占全球3.5%

7.法国22530占全球4.38%

8.巴西23620占全球3.08%

9.俄罗斯14552.2占全球2.83%

10.意大利13589.94占全球2.64%

这是三产结构，可以看出中国的第二产业是美国的两倍，而第三产业（全是水的那玩意）只有美国的三分之一，第一产业不做比较，因为美国人比我们少，低可以理解。

很多人会说，中国的资产很大比例都是国外资本。实际上并不是这样的，中国可没有拿西方国家多少投资，中国长年的外资占二产的比例是10%到20%（包括港澳台），一般不会超过20%。我记得加入WTO之后的10年，中国引进的FDI不过7600亿美元而已。占这10年GDP的1%多一点。外资占中国固定资产形成的比例也只有4%，比发达国家平均25%和发展中国家的13%低得多。所以中国基本上是靠自己积累发展起来的国家。

房地产业算进GDP。中国的算法是一套房子售出后，就按照这套房子的成本价减去相应的买地成本及土地清理成本得出该套房的GDP。但转手生意不算进GDP，无论你转手赚了100万还是1亿都不算进去。

美国的房地产业是买进一套房子后每年要按照国税局对该套房产当年价值的评估收相当于当年房产价值2%到3%的房产税，进而计算出该房屋一年能收多少租金，即使你不租出去给自己住，也算成是自己租自己房屋的租金支出，进而产生全国的房产业与住房租凭业产值。说白了，就是中国只有房主首次卖出时减去成本后算进GDP，此后房主怎样折腾都不算进GDP。而美国是除了买房当年算GDP，以后每年还按房租价值，年年都算GDP，即使这套房子是你自己住，一样要算。所以，为什么美国会出现次贷危机，因为低收入人群买房子后，该房屋价值上涨，国税局就要收更多的房产税，低收入人群交不起这个税和月供，就违约破产，进而造成企业大面积收不了钱，进而大量破产的情况。

笔者个人是非常看好中国的，不希望房子价格太快太猛下跌，一旦房价跌的太快太猛，国家的经济形势就会大乱，受害的是老百姓，不管是有房的还是没房的。

那么，该不该买房？变化多，是这半年来多数人对楼市的普遍感受。前有“新国五条”影响，后有钱荒突袭，影响楼市的外部变化层出不穷，让人心跳加速，幸福感摇摆。楼市在一热一冷间也孕育着越来越多的变化：比如，这半年来土地大卖已超去年全年；比如，在绿城“孤独求败”多年后，半年间多家外地房企大鳄相继入驻；再比如，商品房销售火热，但“主角”却悄然变换成改善型置业群体。

改善户型越卖越热，快速开发成潮流。在2012年之前，绝大多数房开从拿地到产品面市往往需要2～3年的漫长周期，这样的时间进度一直是业内共识。从去年开始，像中梁等本土行业先行者，从拿地到开盘最快的仅仅需要8～9个月，在今年特殊的市场背景下，精准拿地、精准设计、精准销售，快速回笼资金等继续快速开发模式已经成为市场潮流。

土地和新盘常被喻为“面粉”和“面包”般的依存关系。今年上半年土地市场热卖，“面粉”都准备好了，离面包会有的日子还会远吗？

以上漫谈纯系笔者的个人观点，如有谬误，望读者明察并指正。

[1]21世纪经济观察报

[2]温州都市报房产周刊

[3]试论金融危机下中小房地产企业发展对策[j].中国集体经济，2009（1）

（作者单位：温州市现代集团资产中心温州现代物资有限公司资产经营部 浙江温州 325000）

（责编：李雪）

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