成都市养老地产发展研究

周潇　徐敏雄　曹青青

摘要：目前，人口老龄化的速度在逐步加快，然而与之相匹配的养老产业和服务却明显滞后。于是，在风起云涌的各大住宅产业竞相称霸的同时，被称为“银发经济”的养老地产走上前台。在对养老地产概念及产生背景进行分析的基础上，以成都为例，研究其养老地产发展现状以及存在的问题，在此基础上从政府、开发商、建筑设计单位和高校各角度提出促进成都市养老地产发展的对策建议。

关键词：成都市；老龄化；养老地产

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：16723198（2014）02005303

1养老地产的产生背景及发展意义

1.1养老地产的涵义

对于养老地产的定义，目前业内并没有一个统一的界定。如果按照业内住宅地产、商业地产、旅游地产的说法，那么养老地产就应当是用以养老的地产。具体讲，就是指专为解决老龄人口居住、生活问题而设计的集住宅、服务、医疗、老年大学等配套为一体的复合地产项目。这类地产项目的开发从建筑设计到项目规划再到装饰标准同普通住宅地产有所不同，其建筑产品的开发接近于高端住宅开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院；把养老地产视作商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目等。

1.2养老地产的产生背景

（1）中国已进入老龄化社会。

根据世界卫生组织的标准，一个国家或地区的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区步入了老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻。全国老龄工作委员会的相关数据显示，全国60岁以上老年人将由2011年的1.78亿增加到2015年的2.21亿，老年人口比重将由13.26%增加到16%；到2020年，全国老年人口总数将达到2.55亿，占总人口比重将达到17.8%，由此可见，中国老龄化速度在逐步加快。

（2）传统养老方式面临挑战。

从古至今，养儿防老、家长处于主导地位、几代同堂一直是中国人根深蒂固的传统养老观念。但在新的社会形势下，居家养老已经显示出其局限性。生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，死亡率的下降推动平均期望寿命延长，家庭赡养的高龄老人增多，低龄老人供养高龄老人的局面开始产生；现代化生产节奏不断加快，劳动强度加大，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重；代际分离、生活方式不同等更是增加了家庭养老的困难。

（3）国内的养老设施无法满足老年人需求。

近年来，经济的快速发展丰富着人们的生活，人们对生活的追求不再只是温饱，而是更注重生活的品质，老年人对养老的质量要求更是日益提高。由于我国已经进入老龄化时期，老年人口数量快速增加要求养老设施的配置与其相适应。然而在传统观念中，只有“三无”老人需要在养老院、敬老院等养老的地方安度晚年，同时由于这些机构的服务以及档次均不能满足老年人的需求，再加上道德谴责的约束，这些养老设施在很大程度上处于闲置状态。显然老年人口的剧增与现有设施的闲置使得我国养老资源、环境以及设施服务的落后更加突出。因此，通过建立配套齐全的高水平养老地产项目，改善现有养老环境，提高养老服务质量，尽可能使养老设施多样化，才能丰富老年人的晚年生活。

1.3发展养老地产的意义

发展养老地产有利于解决目前日趋严重的老龄化问题，改善老年人的居住环境，提高老年人晚年的生活水平。同时，养老地产的发展会带动并促进养老产业的发展。再者，养老地产作为一种新型的产品丰富了房地产产品线，为人们居住和投资提供了更多的选择。

2成都市养老地产发展现状

人口老龄化的浪潮已经来袭。一方面，从相关统计数据来看，成都市的人口老龄化程度已经远远超出全国平均水平，未来仍将继续快速增长；另一方面，成都市的养老机构严重缺乏，无法满足日益增长的老年人口的需要。这对于成都养老地产市场而言，是一个巨大的发展契机。然而与全国一线城市养老地产发展情况相比，成都市的养老地产仍然处于探索阶段。

2.1成都市养老地产市场需求大

《成都市2012年老年人口信息和老龄事业发展状况》的报告显示：到2012年底，成都市60岁以上老年人口达到2230491人，占全市户籍人口的19.01%，比全国平均水平的14.3%高出4.71个百分点。预计到2015年底，成都市60岁以上老年人口将达到244.8万人，占全市户籍总人口的19.15%以上。然而，2012年全市包括敬老院和福利院在内的养老机构达到283所，共有床位数40184张，可见，成都市养老机构严重不足，养老床位缺口约达到21.9万。因此市场上对养老机构和养老公寓的需求是非常巨大的。

2.2成都市养老地产项目稀缺

成都市养老地产起步比较晚，理论研究比较滞后，成功的案例比较少，相比之下，住宅地产、商业地产等却发展得如火如荼，大量的企业和资本进入住宅地产、商业地产。鉴于养老地产开发经营难度大，风险较大，投资回收期长等多重不利因素存在，开发商只能敬而远之。这导致成都市养老地产项目极其缺乏。目前成都市比较知名的所谓的养老地产项目有两个：一个是新津县花源镇的金秋乐园，它主要凭借着其特殊的区位环境优势，在产品打造上按老年人住宅规范要求进行设计，算是成都市第一个养老地产项目；另一个是三道堰的“养老天堂”。而这对于庞大的老年人群需求是远远不够的。

3成都市养老地产发展存在的问题及分析

3.1成都市养老地产开发过程中存在的问题及分析

（1）土地政策问题。

养老地产用地政策、税收政策不明确。对于养老地产用地性质是作为住宅用地或者商业用地进行出让还是作为公益性质用地进行划拨，法律没有明确的规定。在城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，目前成都市场上并没有相关的土地优惠政策，多数养老项目只能选择以招拍挂方式获得，导致前期土地成本相对较高，加之养老地产回收周期相对过长，利润率又不高，这在一定程度上严重制约了开发商的投资热情，致使养老地产发展停滞不前。

（2）融资问题。

养老地产是一个投资回报周期长的行业，投资后获得回报少则七八年，多则一二十年，全部用自有资金而不允许销售的话，则发展很难。目前如果以养老项目向银行融资，银行担心如果项目出现资金链问题，是不可以把老人从作为抵押物的房子中赶走的。因此银行不愿意给养老地产项目贷款。另外，政府未出台足够的优惠政策引导社会资本进入，导致很多开发商出现资金困难，从而影响到养老地产的开发。

（3）市场定位问题。

绝大部分打着养老地产牌的地产项目，从真正意义上说，其实都不算养老地产项目，因为定位的不准确，使得许多项目徘徊在养老地产的边缘地带。它们或是倾向于旅游度假型地产，或是挂着养老养生的名号吸引人投资的商业地产。有些地产商缺乏清晰的市场定位，对老年社区投入考虑不足，盲目进入养老地产，硬件和软件设施不能满足老年客户群的要求，结果导致开发出的产品不能满足老年人的特殊需求，最后只能作为普通住宅产品进行销售。新津县花源镇金秋乐园定位为养老地产项目，然而，它也只是利用其自然地理环境优势，在部分产品设计上按老年人住宅要求进行设计，推出后并未完全被老年客户所认可，为尽快回收资金，最后只能以普通住宅产品销售而草草收场。

3.2成都市养老地产经营管理过程中存在的问题及分析

3.2.1经营问题

（1）运营模式不成熟。比如说营销模式，是采取销售模式还是销售+出租模式，或者是会员制模式；对于养老地产产业链条打造，是自己成立服务公司还是和专业服务公司进行合作等等。到底哪种模式更加可行，这些目前都还不确定。

（2）风险应对准备不充分。养老服务是一项高风险行业，很多运营商缺乏养老地产运营经验，对运营风险认识不足，风险管理不完善，风险应对体制不健全。

（3）医疗配套不完善。医疗配套对于养老地产而言至关重要，是老年客户选择在何处养老的重要考虑。但是一些开发商定位不明确、资金准备不足，开发的医疗配套很有限，多借助公立医院医疗资源，这样一来社区老年业主出现突发急病时就很难保证得到及时有效的救治。

3.2.2管理问题

（1）政府对开发商缺乏有效的监督和管理。一方面是政府监督机制不完善；另一方面是监督机制失效，政府与开发商沆瀣一气，经常会出现开发商违规操作却并未受到有关部门及时制止的现象。

（2）企业缺乏管理经验。养老地产横跨地产、老年护理、保险等多个行业，开发运营难度大，对员工管理、风险管理、老年客户管理等都提出了很高的要求，多数开发商都处于摸着石头过河的探索阶段。

4促进成都市养老地产发展的建议

4.1对政府的建议

建立和完善促进老龄产业发展的法律制度和法规体系。老龄产业的发展既要遵守一系列老年社会保障的法律，积极维护老年人口的合法权益，又要为维护自身利益和规范自身发展寻求必要的法律制度保障，政府的宏观管理与调控也应有法可依；完善社会保障制度和社会养老服务体系，可以借鉴欧洲国家经验，将老年人住房问题纳入社会保障，重点保障低收入老人住房问题，同时要建立系统的标准体系、投融资体系、咨询服务体系、技术开发体系、社会支持体系和政策支持体系等；加大政策扶持力度，确保政策落实到位。

4.2对开发商的建议

第一，重视项目前期可行性研究。养老地产投资额高、回收期长、市场不稳定、后期物业管理要求高、政策优惠无保障等因素都要在前期可行性研究阶段考虑进去。如何融资、如何规避风险、如何回收投资、如何规划业态、如何运营管理等都是前期必须要解决的问题，这些问题将直接决定项目的成败。第二，重视开发经营过程中的风险控制。养老服务是风险行业，老年人的心理都很脆弱，随时可能发生意外，防止减少意外发生、规避服务风险是必须的。第三，完善社区医疗配套设施。养老地产作为针对老年人的老年养护项目，专业、健全、有针对性的医疗配套服务十分重要和必要。第四，注重经营管理模式创新。结合项目自身特点采取合适的经营管理模式，同时加强经营管理模式的创新和尝试，如销售+出租模式+产权酒店模式、会员制模式、反按揭模式、高科技管理等。

4.3对建筑设计单位的建议

加大对老年人需求的研究。深入养老地产项目调研，观察研究老年人的生活习惯，询问老年人关于建筑设计的意见及个人的要求，根据需求针对性设计；加大养老社区规划的研究。结合老年人生活习惯及老年人心理特征指导招商引资，针对性选择配套服务设施，比方说老年大学、小学、幼儿园、旅行社、保险机构等，合理安排社区各组团各功能建筑的布局，比方说居住区和商业区，学习区，休闲区、医疗区等的布局；加大对养老建筑产品及部件设计的研究。结合对老年人的特点进行建筑产品的设计，比如无障碍通道、慢速电梯等，室内部件如卫生间扶手、浴池、面盆、室内报警器等设计都要满足老年人特殊的使用要求。另外，还要考虑到老年人身体机能减退对建筑的逃生通道的要求等。

4.4对高校的建议

总结国内外养老地产开发模式和运营管理模式的经验和理论研究成果，用于指导养老地产发展；加强养老地产理论研究的进度，增加理论成果输出；加强养老地产经营管理人才的培养。

参考文献

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