县级城市房地产行业的发展历程及现状——以山东潍坊诸城市为例

颜青

（山东建筑大学，山东 济南250101）

0 前言

在涉及到房地产行业的发展时，很多文章会区分一线二线、三线四线城市房地产的发展，但是事实上，在经济发展如此迅速的今天已经无法准确分析这个城市是一线还是二线，是三线还是四线，而且，很多县市级城市不符合三线四线城市的定位，应该划归为三线四线之外，因此，本文在论述时直接以县级城市作为参考对象。20世纪90年代初期的经济改革造就了一大批房地产企业，而且这些企业依然是诸城市房地产行业的标杆，这20年左右的发展历程和问题纠葛可以说汇总了县级城市房地产企业的发展之路，可供借鉴。2013全国百强县排名诸城排名第五十，在2013个国家排在前100位的国家中最具竞争力的排名五分之四十，比较具有代表性，在城镇化方面无论从理论还是到实践都走在全国的前列，很有研究价值。

1 中国房地产行业的发展历程及现状

中国的房地产行业发展道路跟中国经济的发展历程几乎是一致的，20世纪50年代至改革开放之前，中国的房地产收归国有，没有房地产市场也就无从谈起房地产行业。伴随着改革开放以来，中国的房地产开始复苏并慢慢发展，这些发展也是伴随着改革开放的步调进行的，由沿海向内陆推进。20世纪90年代以来，中国的房地产市场开始形成，多数县市的房地产企业也是在这个时期成立发展起来的，这一时期，企业的福利分房、集资建房成了一种风尚，众多小的施工队也正是在这种带动下走进了城市；另一方面，在经济利益的驱动下，众多改制企业开始慢慢朝着房地产业的方向发展。诸城市当年也成立了众多这样的房地产企业，如诸城市红星建筑集团公司、诸城市华东房地产开发有限公司，诸城市大源建设集团等等。20世纪90年代中后期，南方尤其是海南地产泡沫的出现，国家开始对房地产行业的调整，众多小的建筑公司开始合并、解体或者直接垮掉。但是随之而来的是国家政策对房地产业的鼓励和引导，中国的房地产业开始步入快车道，房地产业也由单纯的拿地盖房向综合性多元化发展。接下来的这十几年，几乎每年都出台国家的调控政策，但是外资、合资、本土企业对房地产的热情一直不减，伴随着宏观经济发展势头的良好，房地产业也开始在国民经济中占据举足轻重的地位，但是地产泡沫也伴随着国家政策的变化而在不同地区开始出现。

2014年十八大的召开，新一届政府的新一轮房地产政策开始显现，在经历了一轮又一轮的疯长和冷清之后，更多的买房者趋向于理性，但是买房者的理性并不能代表房地产业的停滞不前，在全国媒体一片唱衰的论调中，县级城市的房地产业依然红红火火，信息的不对称性导致目前的县级城市的房地产市场依然是卖方市场！

2 房地产行业发展热的原因

当前，中国的房地产市场已经趋向甚至过于饱和，但是中国的房地产热依然不减，尤其是县市级的房价不仅仅是雷打不动、一动不动，更是时不时提价、抢购，为了买套房子，托关系，找熟人，彻夜排队抢号。这种热根源在哪里，本文从以下几个原因分析：

2.1 房地产业有其劣根性

中国的大多数房地产企业多是在经济利益的驱使下进入这一行业的，多是为发财而来，无论多少大都存在着挣钱就做、不赚就转的思想。更何况县级相对规模较小的房地产企业，大多是转型而来甚至农村的石匠、木匠、瓦匠或者小包工头借着政策的东风所发展起来的，赚钱的路子门清，但是管理的理念滞后，更何况家族式管理，押宝暴发户式的思维，远远没有脱离小农经济，拍脑袋决策的他们也就不会像大中城市的房地产企业那样受国家调控政策那么大的影响。

2.2 中国社会的传统思维和当下的主流价值观决定人们的思维方式和价值取向，必须要有一套自己的房子

儒家思想对中国一直有着超乎一般的影响，尤其是儒家思想对孝亲理念影响至深的两个方面——婚姻关系和血缘关系，也就是所谓的成家、立业，无怪乎人们搞笑地称房地产业为丈母娘经济和亲娘经济，这“两大经济”也形成了众多的所谓刚性需求！

2.3 投资渠道少，准确的说是可靠的投机渠道少

中国经济不断的发展，人民群众的生活逐渐富裕，手头的钱宽裕了，就开始考虑怎么让手头的钱活起来，多挣点。但在中国无论是金融业，还是证券业，在同等风险下所带来的价值收益要远远低于投资房地产。而且房地产这种看得见摸得着的实体对于中国百姓的心理冲击要远远高于手里紧攥着的一张票据，这也正是所谓的刚性需求之外的投资需求，中国百姓都能明白的道理，更何况专业的投机集团，无论是国内的，还是国外的，进一步炒热了房地产行业，从开始所谓的一线二线城市，现在又来到了更小的县级城市。

2.4 政策性影响，或者说是政治性影响

中国是一个农业大国，农民是国家的主体，而农民最大的愿望不仅仅是风调雨顺，他们最终想的是像城里人一样的生活，楼上楼下，电灯电话，这也正是国家一直致力于推动的城镇化。但是好的政策更需要好的执行者，地方政府在一切唯GDP为目标的前提下，城镇化就有些走样，为了维持好土地财政、建设好形象工程，各地的暴力拆迁案件也就不足为怪了。城镇化运动在一些地方确实存在一些问题，但是城镇化毕竟是大众百姓幸福的必由之路，是现在或者将来必须要走更要走好的，无论是美国、欧洲、日本，都走过这段路，中国只是走的快了一些，但是城镇化必须推进。前些年诸城市在全国开始试点城镇化的新思路，结果被扣上了“农民被上楼”的大帽子，轰轰烈烈的撤村建社区的运动被众多媒体所棒杀。虽然诸城市依然在走着这条路子，但是已经没有了当年的规模和气势，现在看来依然说不清利大于弊还是弊大于利！

表1 2010年诸城市城中村改造拆迁和安置情况

2.5 信息不对称性让居民对房价的“预期”导致购房热

针对房地产的国家政策每年都出台，可是居民眼中的房价却每年都在涨，而且只有涨得快慢两种情况。他们不相信国家统计部门的环比、同比的各种数据，他们相信眼见为实，拿到手里的才是自己的。信息的不对称性主要体现在开发商和购房者两方面，开发商通过分批申请预售许可证的方式来造成一种房源紧俏的表象，通过夸大或者虚假宣传自抬价格；媒体也存在众多不负责任的宣传和误导，当地政府部门不作为等等情况，小县城的人们不关心离自己很遥远的北京、上海、深圳的房价，他们只关心自己手中的一万块钱再过几年到底还能不能再买到一平方米。

3 县级城市房地产行业的走向和解决思路

经济基础决定上层建筑，政治与经济不能孤立的来看。房地产行业的持续性高增长，带动房价、地价的节节攀升，使其本应作为满足人们日常生活的基本产业，而逐步演变成为拉动中国GDP数字的火车头，甚至已衍生成政治性问题。国内外众多专业人士认为，中国的房地产业已经绑架了中国经济，并逐步影响到政治当中。因此，国家出台了一系列的房地产调控政策，以使其沿着健康、良性的轨道发展。但当房地产行业确已从单一的经济性问题升级成集政治、经济、文化于一体的社会性综合性问题的时候，已经不是一次会议、一项法规所能改变的了。我们不仅需要着眼于房地产行业本身，更需要众多手段共同作用，以期达到让房地产业的热降下来，让国家的经济更健康，让百姓的生活更美好。

图1 诸城市2010-2012年房地产市场

房地产市场进入拐点已渐成专业人士的主流判断，摩根大通近日预计，今年中国整体房价下降2%，但是这2%的数字仅仅是一个整体，对政策和价格敏感度相对较低的县级城市来说，今年降价的可能性不会很大，价格可能会在基本稳定的主流下略有上涨，而且未来几年县级城市也基本不会出现悬崖式的价格下跌。拐点的出现不代表房地产业从此会走上下坡路，相反，会更规范、更综合性地发展。总书记，总理说，今后十年经济成长的主要动力是一个持续的城市化，而不是简单的城市土地，建筑，一个城市的地区，除了一个住宅区，还要有配套区、绿化区、相关的交通、道路、绿地、管网等基础设施建设，这些都离不开房地产行业，都需要在人们的城镇化思路上做文章，都需要对目前轰轰烈烈的房地产业进行更有效的规范，这都需要国家、社会、房地产企业自身的努力。国家控制好货币的发行量，掌握好信贷政策，推行更有效的住房政策，改变经济的增长方式，社会媒体本着实事求是的原则，不要盲目的唱衰或者虚夸房地产业，房地产企业要在发展思路上有转变，做良心企业，有文化内涵的企业。针对县级城市的房地产企业，在把握好国家大政方针的同时，融入当地实情。

诸城这几年的发展类似于西方大城市卫星城的思路，在市区城市发展整体规划为东移北扩，大企业开始外迁到周边的乡镇，既解决了市区拥堵，又解决了周边村民的就业问题，而且让本地的年轻人留在了当地。与此同时，各个乡镇结合当地的情况撤村建社区，融合聚居，着力建设聚居地的相关配套工作，腾空乡村走规模化发展的道路，老人在土地里劳作了大半辈子，最终过上了城市里的生活，年轻人愿意留在农村走规模化发展道路的可以留下，不愿意的可以到周边的企业工作。而实现这一切的都是在房地产企业的支持下完成的，与此同时，房地产企业也受益颇多，应该来说这是一条各方都有利的发展道路。中国社会科学院近日发布的2013年《城市蓝皮书》认为，中国真实的完全城镇化率仅为42.2%，与西方发达国家相比还有很长的路要走，中国的房地产业在面临诸多泡沫的同时也面临这新的更大的机遇。

4 总结

中国房地产行业走过的道路，经过高调、迅猛发展了多年之后，中国的房地产业终归要走上健康的发展之路，摒弃过去旧的发展思路，坚持以人为本的，注重质量品质的理念才是真正的长久大计。中国的房地产业存在局部泡沫，但是这种泡沫是不合理的发展思路造成的，中国的房地产业存在着诸多问题，但这种问题会在新的发展面前逐个解决，从长远看，中国的房地产行业不仅不会衰落，而且会有更新的更大的发展机遇。

［1］李美丹.中国房地产价格地区差异的实证研究[D].浙江工商大学，2008，1，1.

［2］吴敬琏.不担心房价降下去 更担心楼市崩盘[N].第一财经日报，2014-5-28.

［3］胡薇.儒家思想中的家庭伦理[N].沙洋师范高等专科学校校报，2010，10（5）.