高通智库：转型服务商的新常态

文│张宏 高通智库总经理

过往“舒服”的行业转型状态，因为市场调整压力，而快速转换为极强的转型意识。在新阶段，资本、新产品领域、管理更新，将成为“新常态”。

经济与房地产的周期错配

二季度经济增长的数字性表现，轻松重回7.5%。在数字的背后，喜忧参半。上半年紧张的资金环境，在定向刺激政策累加下，五六月份出现改善；考虑到6月份金融机构的周期性操作，下半年仍有必要延续宽松。

从房地产与经济关联性角度，一是经济下行仍在继续。二季度经济增长数字企稳，来自出口拉动和基础设施投资高增长。7月份经济数据出炉，再次明晰了探底持续的格局。7月中国出口同比增速从6月份的7.2%大幅上升至14.5%，但形成鲜明对比的是主要港口货物吞吐量同比增速从6月份的7.6%下降至7月的3.6%。1～6 月基础设施投资同比增长25.1%，下半年继续维持高增长难度增大。

各项先行指标也显示了调整压力，7月份，人民币新增贷款创近5年新低；7月份全社会用电量同比增速急降至3%。上半年全国税收总收入同比增长8.5%，增幅创下十几年来的新低。

二是，房地产调整周期与经济周期的错配。本次经济调整基于政策主导，已历时3年，基本实现“出清”的定位；而房地产在2013年，各项核心指标在高位（土储支出、销售增长、投资增长），并且房企2014年年初销售目标仍延续25%左右增长（基本是3年倍增的商业逻辑）。在经济、房地产调整重叠后，高位下调的房地产与经济周期存在错配。

从变量政策角度，经济“新常态”定位下，新改革红利释放和新经济增长点形成之前，探底和稳增长将成为一种“新常态”循环。

有关房地产调控，在地方政策大面积“弱救市”后，部委政策在7月中旬刚刚转向。房地产政策对市场风险的预期不足，能否在未来几个月出现明显变化，对市场调整影响显著，其中尤以信贷政策最为关键。

从行业角度，即便内地房地产中长期具有良好空间，但在当前经济与地产调整错配的对接阶段，其格局注定将显著的分化，持续深化。

行业可能出现 “市场调幅偏小与行业调幅偏大”并存的局面。领先企业在调整中优势更加显著，中小房企则面临“宁可踏空，不可断粮”的境遇。

房地产前景与核心问题

进入8月中旬，在大范围限购退出的局面下，房地产销售仍未见本质性好转。行业主流的“高周转、高杠杆”模式，在此格局下，无疑要承受压力。

2014年高通智库的年度预测报告《地产开局——资金链是行业最大风险》，作为我们今年行业观察的核心关注指标，至今各种融资渠道的风险偏好在上升。

在现实的格局面前，当前行业内部和舆论的悲观情绪上升。由此，行业的前景与信心值得探讨。

表3中的数据表明，部分加氢反应器出口过程气中有机硫摩尔分数高达100×10-6以上，而在随后的吸收单元中，低压下醇胺溶液对有机硫的脱除效果较差，绝大部分有机硫未能除去，直接灼烧排放。

从长期空间看，内地的浅层次城市化率，名义52%，实质40%，仍是一个研判支点性指标。住宅建成存量，户均1套，结合国内清晰的收入分配格局，也无需太多讨论。人口拐点与老龄化值得关注，但人口结构变化的平滑，对市场影响具有长期渐进性，需要关注，但并非当前绝对性的决策指标。

中期角度，经济与政策定位使房地产行业定位清晰——新型城镇化、棚户区改造、京津冀一体化、铁路土地开发等等，均预示房地产投资在经济中仍具有明确的定位。

不同以往的是，经济增长模式变化对房地产的影响、房地产细分市场的表现等，将出现变化，促使行业在产品目标市场出现调整。

另一方面，资产证券化和REITs等制度建设，有望在长期为行业转型提供支撑。

从短期看， 基于货币政策转型、房调转向、限购大面积退出、开发商理性定价等叠加，房地产销售有望在四季度出现好转。短期销售判断，这种“天气预报型的判断”在实现时点上具有不确定性，但销售回调在明确的救市政策下，将为行业提供一个缓冲期。

其实，即便出现短期的销售回升，对于行业而言转型压力却没有丝毫降低。在住宅双轨制的基础上，棚改大力度启动，其深刻市场影响仍有待观察。

转型进入执行期

当前房地产出现了与以往不同的变化：首先，利息市场化分流短期刚性需求，银行3月期理财产品平均预期收益率为5.6%，预计未来家庭资产中金融产品占比将提高。住宅租金回报率1.5%～2.5%。

行业整合分化需求。房地产前五强市场占有率，从2007年的4.5%提升至2013年第8.7%。在行业分化下，行业整合将提速。

综合来看，房地产整体未来将进入中速增长的态势，企业决策者适合理性定位和建立长期发展标尺。房地产主动优化、更新，已成必然。

按照行业惯例的“弯道超车”思维，当前转型情景可描述为：“天气变了”——经济环境、房地产市场格局；“路径改变”——资本、土地，政策、区域市场、目标产品；“换车型”——高周转、高杠杆、高成本的模式较难延续；“车技提升”——基于转型后的组织和运营。

从转型方向看，基于房地产资本属性的更加显著，未来多元化融资、资产管理、轻资产战略将成为行业新主题词。

基于产品创新的企业战略转型将成为主流。在经过上一轮集体转型“商业地产”之后，业主的资金、产品和商业运营能力不足，这将造成商业地产领域进入结构性调整期。

在从“中国制造”向“中国服务”转型的过程中，风景独好体现在依托新兴产业的复合地产领域（养老、医疗、新能源、信息科技、高端制造业等）。

基于强烈的转型意识，行业转型将进入执行期，传统领域“坚守”的开发效率提升，新目标领域的特色管理、组织架构调整将伴随。