高楼热当心陷入“魔咒”

本刊记者 张宏

2012年，中国第三产业增加值为23.16亿元，相当于美国当年第三产业增加值的29%，而中国的摩天大楼总量已经相当于美国的88%，但产出率仅为美国的30%。

高楼热，在中国已成为一个不争的事实，上海陆家嘴就是一个典型缩影。2013年8月封顶的上海中心大厦，以632米的高度取代环球金融中心，刷新上海的天际线轮廓，而环球金融中心超越上海金茂大厦成为全国第一高楼不过五年时间。与此同时，高660米的深圳平安国际金融中心已于2009年10月动工，它不仅将轻松夺得“华南第一高”的桂冠，竣工时还将超越上海中心大厦，成为中国第一高楼。

据《2012年中国摩天城市报告》（以下简称“报告”）显示，根据国际公认标准，高于500英尺即152米的大楼属于摩天大楼。以此计算，中国摩天大楼数量总数已超470座，而全球在建的摩天大楼中有87%在中国，今后十年，中国平均每五天就有一座摩天大楼拔地而起。

有统计称，目前国内已建成、加上规划中的摩天大楼总投资已达1.7万亿元。让人疑问的是，如此大规模的高楼建设，是否有必要，社会经济能否承载得起，是什么力量支撑着“第一高楼”竞赛热情不减？

泡沫化的“第一高楼”

“中国内地摩天大楼数量已呈泡沫化。”报告明确表示，目前及未来中国第三产业的规模难以支撑起摩天大楼的高速发展。2012年，中国第三产业增加值为23.16 亿元，相当于美国当年第三产业增加值的29%，而中国的摩天大楼总量已经相当于美国的88%。美国平均每座摩天大楼对应的第三产业增加值近1500亿元，而中国的这一数据还不足500亿元，产出率仅为美国的30%。

“超高层建筑一般以写字楼、酒店、购物中心的综合体居多，服务对象通常是第三产业，特别是生产性服务业。制造业厂房最多只需要三四层高，只有像银行、保险、咨询、互联网等第三产业十分发达、城市土地资源又十分有限的地方，才需要集约型的高层建筑。”中国城市规划设计研究院总规划师杨保军认为，像北京、上海这样第三产业较为发达的一线城市，有必要适度发展超高层建筑。

但现在的问题是，不少三四线城市，第三产业仅百亿元，却要兴建五六百米高的“第一高楼”。贵州贵阳已规划建设的摩天大楼达17座，江苏江阴将建650米高的华西龙大厦，广西防城港也要建设高达528米的“亚洲国际金融中心”。

更多的摩天大楼在未建成就已破产，其中，深圳东门大厦烂尾近20年、珠海巨人大厦烂尾18年、天津双塔天津中心烂尾8年、西安陕西信息大厦烂尾16年、重庆万豪国际金融中心烂尾4年……

即使存在建设期的资金压力、建成后的运营困难乃至长期收益的不确定，地产商们依然乐此不疲。“一些地方的开发商明知无法收回成本，却热衷于盖‘第一高楼’，背后往往是政府承诺将建设‘第一高楼’与其他土地的一级开发权捆绑受让，有些甚至可以零成本获得开发区的大片土地。”住房和城乡建设部政策研究中心研究员翟宝辉坦言。

当然，除了地方政府的角色错位外，包括投资商、地产开发商、银行、设计师事务所在内，摩天大楼复杂的生产流程中所有的环节都存在利益通道的单向锁定问题，参与方都必须认同项目最终可行，才能从中分一杯羹。“利益通道的单向锁定，导致了风险评估系统的失灵，市场免疫能力下降。即使建设高度再高、投资规模再大、回收周期再长的摩天项目，都可以在复杂的生产流程中获得‘集体通过’。”摩天城市网的这份报告分析道，而这最终将加剧摩天大楼在高度和规模上的泡沫膨胀。

“劳伦斯魔咒”的警示

各地不断被突破的天际线，摩天大楼数量的不断膨胀，这将会产生怎样的影响呢？外资机构巴克莱资本的研究表明，过去140年来，摩天大楼热是标志着经济崩溃即将来临的一个可靠指标。纽约的克莱斯勒和帝国大厦腾空而起的建筑热，与1929年纽约股市崩盘和大萧条发生的时间恰好吻合。最近的例证是，2010年完工的迪拜塔新晋成为世界第一高楼，这恰好与全球经济危机爆发的时间一致。

“建筑热是信贷过剩的一个信号。”巴克莱资本房地产调查主任安德鲁·劳伦斯说，历史上，摩天大楼的建造与信贷宽松、土地价格飙升和过分的乐观紧密相关，但当建筑完工之时，经济却进入紧缩衰退的“严冬”。这就是著名的摩天大楼指数，亦被称为“劳伦斯魔咒”。

“摩天城市”的研究者进一步表示，GDP崇拜、政绩工程、长官意志、企业冲动等因素，均有可能刺激单座摩天大楼拔地而起，却无法主导全国性摩天大楼同时出现过热开发。摩天大楼的数量以及高度同时出现密集的异常增长，原因是经济资源配置本身已经出现失衡，“也就是经济环境本身已经恶化，出现结构性震荡，市场自信心过度膨胀才导致了摩天大楼的泡沫累积”，报告如是分析称。

当然，“劳伦斯魔咒”属于现象分析，在中国是否会发生还未知，摩天城市网的报告也未对我国的摩天大楼热潮做具体预测。但对比分析发现，我国目前的状况与上世纪70年代的美国十分相似，美国的经验是，一次突然性的经济调整可以让一座摩天大楼的价值下降30%。

有专家认为，大规模地修建摩天大楼导致的是资源和财富的双重浪费，是市场资源配置出现混乱的重要表现，解决摩天大楼泡沫危机的根本方法，在于恢复市场资源的合理配置，重建经济内在活力，而非透过限制或刺激摩天大楼方案本身。