温州楼市案例的警示效应

陈国强

陈国强 中国房地产学会副会长、北京大学教授

3月5日，一位工人在温州市区江滨路一个高价地块外粉刷外墙。温州楼市的过度投资为现在的房价高位下跌埋下了伏笔。

继鄂尔多斯之后，温州成为内地楼市“裸泳”的新案例。

官方的统计数据多次印证了温州楼市屡创“第一”的事实：国家统计局公布的数据显示，2012年，温州是全国70个大中城市中房价降幅最大的城市；从2012年下半年至2013年上半年，当其他城市的房价普遍转跌为升甚至“涨”声一片之时，温州成为屈指可数的房价下跌城市。温州市物价局的监测数据则表明，2012年，温州新建商品住宅价格指数和成交均价双双下降，其中均价下跌24%。同期，住宅用地平均楼面价格处于近五年来最低值。温州部分豪宅的房价与2010年相比几近“腰斩”。

三年前，作为三线城市中的普通一员，温州房价曾经一度狂飙领涨全国，高峰时甚至超出一线城市的北上广。到底是何原因导致温州楼市急起直落并成为背离全国楼市趋势的“另类”？楼市的温州案例蕴含着怎样的警示意义？

其实无论是温州，还是此前已经陷入困顿的鄂尔多斯，两地楼市的冷暖与房价的起落背后，均有着惊人相似的推演逻辑，那就是“成也投资，败也投资”。

温州房价为何独跌

温州素以民营经济活跃著称，鄂尔多斯则以“羊煤土气”快速致富。两地的社会资金充裕，民间借贷盛行，投资意识领先是它们的共同标签。在日益升温的房地产市场，温州炒房团和内蒙古投资客都曾活跃于大江南北，他们既为曾经低迷的京沪等地楼市加过温、助过热，自身投资获益匪浅，也曾经几度遭遇过房地产调控政策的围堵。在他们的出发之地和大本营温州，房地产领域的投资同样毫无悬念地成为社会资金的不二选择乃至投资首选。

据温州中小企业促进会的统计，2008年至2010年，温州在房地产市场的投资规模约为1000亿元，而历史最高峰达2000亿元，温州的民间借贷约六成进入楼市。丈夫办企业，辛苦经营一年，不如妻子炒房两套，“三线城市，一线房价”成为温州楼市过度投资的最好写照，“全民炒房”则是温州楼市的一大奇观。2009年温州房价几乎翻一番，据说那时但凡有几十万、几百万闲钱的人，都会买上四五套房，不少人盲目跟进，资金不够就与亲朋好友合伙买，卖出后按比例分红。温州楼市的这种过度投资为其后的房价高位下跌埋下了伏笔。

和北上广深等一二线城市不同，尽管是改革开放的先发地区，但温州楼市具有明显的封闭性，外来需求及外来购房者极少，除了能够投资炒房的温州本地人以外，聚集在温州的外来人群主要是务工者，在温州购房的可能性很低。市场两极分化严重、缺少中间阶层，这种市场需求结构决定了温州楼市不存在长期上涨的基础。当人口与资金外流，楼市资金支撑薄弱时，下行趋势就会到来。

“涨也投资，跌也投资”。资金抽出，投资客撤离，这是温州房价跳水的直接原因。温州房价率先下跌，和当地的经济形势也不无关系，经历了2011年老板“跑路潮”，温州企业经营情况一直没有明显好转。由于此前当地企业大肆扩张、涉足房地产，所以当企业持续遭遇盈利难、“钱荒”出现，就必然先从楼市撤离以缓解资金压力。这无疑就成为推倒温州房价的第一张多米诺骨牌。

很明显，温州之所以会在调控中率先“领跌”，是因为温州楼市在前几年狂飙突进，环境和资金双重优势导致其房价在全国领涨，正因为此，温州楼市比其他城市泡沫更大。一旦调控常态化，泡沫率先被挤压，震荡也最大。

很多三四线城市和温州一样，房地产市场同样存在较强的封闭性，投资需求拉动的繁荣很容易掩盖实际需求不足的现实。

“去投资化”的调控政策，第一个中招的就是温州。过去温州楼市靠“投资化”抬起来，现在国家高压政策“去投资化”，温州楼市自然会一夜间缩水，最终反映的是在价格上一路惨跌。

警惕“下一个”

温州房价“领跌”的态势很有可能还将延续。根据温州市物价局的统计，今年温州市区新建商品住宅的供应量将达到160万平方米，这个供应规模相当于去年温州市区新建商品住宅销售量的2.4倍，也是销售最高峰2009年销售量的1.5倍。有机构预测，温州市场大约需要29个月——也即大约两年半才能消化这些库存。

人们还在争论中国楼市有没有泡沫以及泡沫是否会破灭、泡沫何时会破灭之时，温州楼市房价“跳水”已经表明，充满投资的房地产市场难以为继，泡沫终究会被挤破。

按照当地业内人士的说法，2012年温州的房价泡沫挤掉了大约35%-40%，到了今年，同比过去的两年基本上又挤去了10%左右的泡沫。实际上去年一年就是逃命年，到今年上半年，对于所有在温州有项目的房地产公司来讲，还是逃命为主，以价换量。

“三线城市，一线房价”的温州固然绝无仅有，但分析温州案例的来龙去脉，尤其是温州房价大跌的鲜活剧幕，仍足可为许多三四线城市敲响警钟。“许多三四线城市都面临同样的问题，只是没有温州如此明显而已。”这些地方和温州一样，房地产市场也同样存在较强的封闭性，投资需求拉动的繁荣很容易掩盖实际需求不足的现实，一旦投资客离场，投资性需求持续减弱，高企的库存将无法消化，其结局很可能和温州一样。

当投资性资金对楼市的“输血效应”不再，“抽血”举动却频频发生之时，以“限购”、“限贷”为重要手段，以“去投资化”为基本目标的国家新一轮调控政策犹如一记猛拳，让温州这个原本已经风雨飘摇的市场陷入深调。有分析说，如果不是楼市调控导致风向骤变，温州楼市的过度投资或许还能运转几年。2010年楼市调控后，市场处于徘徊、冰冻阶段，快速流转的资金被套在楼市。

在“去投资”日益常态化的政策背景下，“领跌”的温州楼市或许只是一个先行者，那么会不会还有下一个？下一个城市将会是谁？