“以房养老”困局待解

编者按：“以房养老”又称为房屋“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。从明年开始，“以房养老”的试点工作即将启动。这种“倒按揭”的“以房养老”模式，在国外曾取得一定成功，在中国能被老百姓和金融机构所接受吗？为何先前多地的试点叫好不叫座？作为公共养老的一种新的补充模式，“以房养老”需要跨越哪些障碍？

“这房子当然得留给孩子们，给银行算什么事儿呢？”谈起是否愿意“以房养老”，63岁的北京市民张先生不假思索地说。

张先生有两套房子，一套改造的4层楼房出租出去，用来给租客开饭馆和小卖部，每月会有两三万元的租金收入。还有一套100平方米的房子供家人居住。张先生和老伴儿都已退休，两人的退休金加起来一个月有八千多元，再加上丰厚的租金收入，生活过得相当殷实。

张先生说：“孩子们都已经成家立业，我们老两口又都有医保，养老问题不大。要是把房子抵押给银行，就是孩子们不说，我们自己都觉得不合适啊。”

今年9月13日，国务院颁布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。实际上，“以房养老”的概念十年前就被提出来，北京、上海、南京等地分别以不同的模式在尝试“以房养老”， 与此前金融机构倡议不同，此次“住房反向抵押养老保险试点”被写入了国务院养老产业的建议意见中，引发舆论广泛关注。

“养儿防老”VS“以房养老”

今年上半年，华东师范大学课题组对上海1400名50岁以上市民作问卷调查。结果显示，即使是无子女群体家庭，愿意参加“住房反向抵押贷款养老项目”的仅为19.1%。针对此问题，《支点》记者也随机采访了国内几个城市的市民。

北京市民汤力（化名）对“以房养老”模式疑虑重重，他表示：“如果把房子抵押给银行，银行给我们的价格不好怎么办？另外，政策经常会有变化，有很多不确定因素，自家的房子还是留在手里保险些。如果真的需要钱来养老，可以把房子在高价的时候卖了，然后再租便宜点的房子住。”

济南市民刘先生对“以房养老”非常关注，他坦言：“我们不会用‘以房养老’的方式，自己有孩子，还是要靠孩子来养老。至于‘以房养老’政策，可能对于没有孩子或者孩子不孝顺的人比较适合，他们不靠儿女，用房子来养老是一种方式。但对于有儿有女的，不会采取这种方式，这是一种无奈之举。”刘先生认为，这种方案也不适合农村，农村也没有房产之说。中国是重视亲情的国家，但是可以用一定的法律法规来规范那些不孝顺的人。

在《支点》记者的随机采访中，大多数老年人与北京张先生一样，更愿意把房产留给儿女。然而，年轻人和部分中年人表示可以接受“以房养老”。

来自河南的于先生告诉记者，以后等孩子买房时他会提供一些帮助。等他退休后，如果孩子愿意为他养老，他会把自己的房子留给孩子。如果孩子有自己的生活，无法照顾自己，他会考虑“以房养老”的方式。

深圳市民赵先生表示：“如果父母愿意把房子抵押给银行来养老，我是没意见的。现在深圳有两套房的老人比较常见，把富余的房子抵押给银行来养老，也是可以的。再加上有些子女不在身边，不方便照顾，以房养老的方式也可以考虑。”

金融机构观望者居多

2011年10月9日，中信银行总行推出“养老按揭”服务，规定凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。这一业务至今还能在中信银行官方网站上看到，但是尝试者寥寥。

记者在采访中发现，对这种“倒按揭”的“以房养老”模式，目前大多数金融机构持观望态度，还没有推出相关产品，也没有出台相关方案。

中国人寿深圳分公司副总经理李冠莹在接受《支点》记者采访时表示：“公司目前还没有推出‘住房反向抵押养老保险’，大家都在密切关注这件事，具体措施还没有出来。目前，我们公司更加倾向于个人养老递延型产品。”

浦发银行一位不愿透露姓名的负责人告诉《支点》记者：“对于‘以房养老’，我们也很关注新闻报道和政策动向，但是还没收到来自总行的任何方案和信息。”

“我不看好‘以房养老’，现在银行不愿意做这个事情。”浙江民泰商业银行嘉兴分行副行长孙天宏认为，对银行来说，这种模式占用资金的时间太长了。短期存款长期贷，银行哪来收益？另外，房价变动大也是阻碍因素。房产税、遗产税等都到了改革的时刻。还有房产70年的限制，也会阻碍“以房养老”的推行。

孙天宏说：“现在看来，大力发展‘以房养老’还是有些难度的。明年推行试点，关键看有没有市场，是否符合人们的心理预期。以前也有过试点，为什么不成功呢？为什么国外可以做，在中国不能做呢？天时地利人和，要具备条件才行。中国最难的是思想变革，传统思想是很难改变的。在传统观念里，房产是可以继承的。因此对老人来说，将房产抵押给银行比较难以接受。”

多地试行效果不佳

“住房反向抵押贷款”起源于荷兰，然而荷兰却几乎没有人选择这一模式。20世纪80年代，美国出现大量的“房子富翁，现金穷人”，“以房养老”模式应运而生，并且覆盖了该国4%的人群。随着老龄化的到来，众多国家引入了“住宅反向抵押贷款”。在我国，近年来多个城市也曾尝试“以房养老”，然而效果不佳。

“给我房子、替你养老”。2005年4月，南京汤山留园公寓推出这一业务时，一度引来不少人关注。该公寓为这一业务规定的条件是：拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上、无儿无女无亲戚的孤寡老人，可自愿将房产抵押给老年公寓，并入住老年公寓。老年公寓把老人的房子出租，用于缴纳养老费用。老人去世后，房屋产权归老年公寓所有。两年后，当地媒体的调查称，该公寓只有4名老人入住，留园老年公寓即将进行工商注销。

华东师范大学金融与统计学院教授汪荣明指导学生专题调研了“中国反向抵押贷款养老”模式，针对南京在此方面的探索，汪荣明课题组分析，这个方案的限制条件过于苛刻，机构公信力不够，很多老人不敢把房产交给民营机构打理。

2007年，上海公积金管理中心推出了“以房自助养老”模式，具体内容为：65岁以上的老人将自己名下房产卖给公积金中心，可一次性收取房款；该房屋由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同；老人可按租期年限，将租金一次性付与公积金管理中心。

然而，这一尝试并未取得预期效果。汪荣明课题组在调研中发现，这一模式推出初期咨询者众多，但是真正申请试点的对象仅是个位数。据沪媒报道，2010年，“以房养老”上海试点早已停止，上海公积金管理中心表示，“无恢复时间表”。项目失败的主要原因，汪荣明课题组分析认为，“大多数老人不能接受签约的时候就变更房屋产权。”

其他城市的试点也是如此，大多因办理业务的客户过少而销声匿迹。

“以房养老”障碍重重

自今年9月《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”以来，中国房地产开发集团理事长孟晓苏就变得异常忙碌。作为“以房养老”保险产品首个倡导人，这几个月来，他一边接受各路媒体采访，一边在微博上跟他的20多万粉丝讨论“以房养老”的种种问题。

2011年9月，银监会在公开办复全国政协委员“以房养老”提案时表示，我国现有的制度——房屋产权70年致“以房养老”难推行。产权到期后该如何处置，成为各方讨论“以房养老”障碍的热点话题。

“70年房屋产权是误读。”孟晓苏查阅了相关法律法规后，就此问题专门在微博上发表言论称：“ 2007年颁布的《中华人民共和国物权法》明确规定：‘住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期’。如何理解‘自动续期’，即70年到期不必办续期手续。而且再到期时又‘自动续期’，因此它是‘永续无期’。”

然而，即便如孟晓苏所说70年到期后可以“自动续期”， 但物权法对如何续期、续期是否收费等问题都没有明确规定，且至今未出台相关司法解释。

对于土地使用权续期问题如何处理，《城市房地产管理法》第22条有这样的规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

由于《物权法》没有明确规定，因此该条规定现行有效，有可能成为处理土地使用权续期问题的依据。同样，由于《物权法》留下的这一法律空白区，地方性法规也可能在土地使用权续期问题上“做文章”。

如此看来，“以房养老”不仅面临传统观念的障碍，还存在一些法律法规的盲区。除此外，作为一种养老的新模式，是由政府控制，还是市场主导？在实际操作过程中，需要哪些监管措施？贷款人是否需要担保？如何控制房价变动给贷款人及金融机构带来的风险？老年人抵押房产后，如果选择进入养老机构，是否真的能获得优质服务？政府对养老的相关配套资源将如何配置？

公开数据显示，目前中国60岁以上老人已有约1.94亿，2050年将突破3亿。这意味着4个人中就有一位老人，养老压力可想而知。用房子抵押获得银行贷款，以支付养老负担，成为解决养老金缺口的一种思路。

其实，真正的养老，还是要靠目前国家基本的养老制度，能够实现大体上每一个人，通过他工作的积累，对自己有一份基本的保障。那么剩下的养老需求，实际上是一种个人化的、有差异的养老方式。“以房养老”仅仅是一种补充。

不过，“以房养老”要想顺利推广，上述种种问题和障碍需要解决。作为一项民生项目，“以房养老”的探索还有很长的路要走。

国外“以房养老”启示录

尽管“以房养老”在中国还很新鲜，但在国外很多地方都存在不同形式的“以房养老”模式。他们有的很成功，被认为是“很有效”的养老方式；有的却并不受欢迎，“倒按揭”几无市场。

虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作为补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人。许多美国老年人在退休前10年左右就为自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。

日本对“以房养老”的申请条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不可申请。

在加拿大，超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万-30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

而英国“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式 ；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。

新加坡倾向于将“剩余价值”交给其继承人。在新加坡，60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。这种模式风险较小。