二线房企上演“天上人间”融资决定未来成败

中报公布完毕，对于大部分房企来说，今年上半年业绩延续了自去年下半年以来的回暖态势，尤其二线房企业绩突出，26家小房企业绩实现翻倍以上增长，较早奠定了全年的业绩基础。行业龙头企业的市场份额进一步提升，四大龙头平均销售增长超过40%。但几家欢喜几家愁，小房企却挣扎求存，甚至退出市场。为支撑企业发展与扩张，目前大小房企都在不遗余力拓展融资渠道。

地产中报业绩理想

今年中报地产133家上市公司营业总收入同比增长率114%，归属母公司股东的净利润（扣除非经常损益）同比增长44.53%， 可谓是既增收又增利。龙头企业继续高歌猛进。万科销售累计实现销售金额 843亿元，行业龙头地位稳固；保利地产紧随其后，上半年共实现销售金额 648亿元。金地集团销售金额197亿元，招商地产实现营业收入161.34亿元。四大龙头平均销售增长超过40%。

良好的销售势头使得地产公司手头现金充裕，2013年上半年A股地产企业销售商品、提供劳务收到的现金为3904亿元，同比增长41%，经营性现金流入较强劲。同时，企业愿意多花钱。行业2013年上半年购买商品、接受劳务支付的现金为3409亿，低于销售商品、提供劳务收到的现金495亿元。结合上半年的重点城市土地投资和全国的新开工数据，表明房企的投资热情在不断升温。

有趣的是，销售加快的同时，存货数量仍保持增长。2013年上半年上市地产企业累计存货达到17577亿元，处于近3年以来最高水平。但实际上，上市地产企业真实库存（竣工未售和在建未售项目）高峰已过。绝对数据增大原因在于：1） 行业集中度提高。上市公司在全行业中代表性地位进一步巩固；2）伴随后期结算，库存增速将进一步回落；3）地价上涨造成新增项目库存价格上升。

二线地产公司业绩突出

由于基数和项目结算时间等原因，半年报实现净利润翻倍以上增长的26家公司都出自二线公司（表一）。而其中不乏一些深耕区域市场同时放眼全国的地产新秀。

排名第一的泰和集团原本是福州房地产开发商，在福建地区品牌认同度高、区域竞争优势明显，2012年就曾经以62.31亿元的销售金额夺得福州楼市销售第一。公司雄心勃勃，力图通过高周转策略，加快推盘和拿地速度，同时，商住双轨模式也使得公司拥有独特的竞争优势。上半年，营业总收入同比增长380%，净利润增长1273%。公司不满足区域房地产商的角色，今年以来公司加强一线城市布局，年内耗资70亿元新增4个北京项目及1个上海项目，“深耕福州，布局全国”的发展思路让其获得投资者的好评。

南国置业上半年实现营收同比增645%，实现净利润同比增927%。上半年公司业绩大幅增长，主要源自荆州南国城市广场与南国灯世界4月开业转入结算。中国水电入主后公司实现了从区域性民企黑马向全国性央企蓝筹的重要转变。公司与中国水电地产首个合作项目花落成都，迈出这一步，也就宣告南国置业向全国版图开始进军。

滨江集团是杭州地区领袖地产企业，一直以来在杭州市场占有率保持领先。上半年多个项目结算使得业绩大幅提升，营业收入同比增长673.19%，归属于上市公司股东净利润同比增长796.87%。

中小房企在巨头的阴影下举步维艰

市场优胜劣汰下， 房地产行业市场集中度，门槛越来越高，中小房企面临生存困境，一部分默默无闻的中小企业正经历着残酷的行业洗牌。万方地产4月初公告，公司名称将变更为“万方发展”，而行业类别也由“房地产业”变更为“批发业”。除此之外，上海新梅、万好万家、绿景地产等也在逐步退出房地产业。

万好万家为应对企业所遇到的困局，公司拟由房地产、酒店业向矿产行业和第三方支付产业转型，力求逐步退出房地产行业。上海本地的一家开发企业——上海新梅近期向兴盛集团出售江阴新兰房地产开发有限公司55%股权，并向兴盛集团购买喀什中盛创投有限公司100%股权，以间接获得宋河酒业10%股权。上海新梅凭此完成了房与酒的置换，公司决策层也确定了在未来一段时间内逐步退出房地产行业的战略。

融资渠道或成房企分水岭

目前一般房企不缺生存的钱，缺的是支撑企业发展与扩张的钱。因而，为了投资发展和拿地扩张，房企争相抛出再融资方案。截至9月3日，沪深两市已有21家房企抛再融资计划，其规模也增加至530亿元。在发布再融资方案的房企中，既有北京城建等大型房企，也有宋都股份、新湖中宝等中小型房企；涉及数额最小到5亿元左右（界龙实业），也有再融资总额达到60亿元的规模（华夏幸福）。实际上，融资渠道的差异，已成为大小房企分化的重要原因。上半年已经有约30家标杆房企通过各种海外渠道进行融资，总额接近800亿元，这早已超过去年全年的规模。