“蓝丝带”巧解物业纠纷

２０１２年１１月１６日，渝北区回兴街道金果路社区枫桥水郡小区。

“臭味没了。”走到小区门口的丁福建停住了脚步。

“丁大哥下班了呀？”迎面走来的小区物业管理人员热情地向丁福建打招呼。

一夜之间，小区内随处摆摊的小贩不见了，垃圾也被清理了，业主与物业管理公司对峙的局面缓和了。

这一改变的背后，是渝北区“蓝丝带”物业纠纷调解委员会的悄然发力。

物业纠纷

２０１０年４月的一个早上，枫桥水郡小区。

“卖风筝，卖风筝哟……”睡梦中的丁福建被一阵叫卖声吵醒。

丁福建起床走到阳台上一看，原来是一个小贩在小区摆摊卖风筝。

“物管怎么不管一下？小区怎么允许人进来卖风筝呢？”丁福建跑到楼下物管值班办公室吼起来。

路过的居民纷纷涌进来。

“哪有心思管，你们小区拖欠了好几万物管费。”一名物管人员说。

人群一阵骚动。

“凭啥交？我家的厕所管道堵塞，污水流进家中，向物管反映多次都没得到解决。”一住户心中充满怒火。

“我接房时，发现房屋出现裂缝和漏水，但一直得不到解决，所以，我才拒缴物管费。”

双方争执不休，现场一片混乱。

社区居委会主任黄明琼急急忙忙赶来调解，一场纷争暂时平息下来。

枫桥水郡小区出现的物业纠纷问题，在渝北区并非个别现象。

目前，渝北区具有物业管理资质的企业有２９４家，管理房屋建筑面积５５００多万平方米，管理小区８８５个，城区物业管理覆盖率达到９２％，可物业管理纠纷却逐年成倍增长。

物业纠纷如何解，成了社区居委会的一块心病。

“蓝丝带”

一连几天，渝北区房屋管理局副局长李青松一走进办公室就发愁。

“现在的物业纠纷太复杂了，已从原先单纯的追索物业费向服务质量、乱收费、专项维修资金使用、乱搭建以及解聘物业公司等引发的各种纠纷发展。”李青松将物业纠纷进行了细致分类。

这样一来，物业纠纷涉及的行政部门就很多。

“怎么办？”李青松向区领导诉苦。

“整合多元力量解决专门问题。”区长黄玉林支了招。

“好主意。”李青松顿时眼前一亮。

很快，渝北区人民法院、渝北区司法局、渝北区房管局等部门负责人坐在一块商讨。

“针对物业纠纷，联合各个部门成立一个专门的调解委员会，怎么样？”李青松抛出自己的想法。

“区里这么多小区，大大小小物业纠纷由一个调解委员会调解，能行吗？”有人提出疑问。

“那怎么办？”

“不如针对不同的物业纠纷类型，从社区、街道到区级部门，建立三个不同层面的调解委员会。日常的一些小纠纷，由街道和社区的物业纠纷调解委员会调解，一些大的纠纷由区级物业纠纷调解委员会来调解。”有人提出建议。

“可以。”大家纷纷表示赞成。

“给这个调解委员会取名‘蓝丝带’吧。”李青松建议，“这样便于大家记住。蓝色代表着冷静、理性，调解时，双方当事人手腕上各系一根蓝色丝带，这样可以起到心理引导作用。”很快，“蓝丝带”物业纠纷调解委员会在渝北区各个社区诞生了。

诉调对接

２０１１年３月的一天，渝北区人民法院。

“这起拖欠物管费的纠纷已经调解成功了，为什么还要起诉对方呢？”民事审判三庭庭长李静翻阅着手里的案卷，心中满是疑惑，“这起纠纷是我亲自参与调解的啊。”

原来，调解协议达成后，业主迟迟不交拖欠的物管费，物业公司只得到法院起诉业主。

这样一来，调解协议就成了一纸空文。重启诉讼程序，立案审查需要七天，简易程序审理需要三个月，如果一方不服提起上诉，二审还将持续三个月……

“关键是调解协议没有强制效力。”李静陷入了沉思，如此一来，调解的效果大打折扣。

就在两个多月前，《中华人民共和国人民调解法》正式实施，其中一大亮点就是确认调解协议具有法律约束力。“这就补上了我们调解中缺掉的重要一环。”李静兴奋不已。

随即，渝北区规定，在物业纠纷调解中，调解协议达成后，双方当事人可自愿申请法院予以司法确认，确认后的调解协议具有裁判文书的法律效力，若一方反悔，对方可直接申请法院强制执行。

调解服务

２０１１年１０月的一天，渝北区回兴街道金易华苑Ｂ小区楼下围满了居民。

“物业公司怎么还不清理化粪池？”业主陈红英话中充满火气。

“就是。”居民纷纷表达不满。

２００余户居民因小区的化粪池得不到疏通头疼不已。

“这是以前物业公司遗留的问题，应该由以前的公司来解决。”小区新入驻的物业公司如此回答。

事情陷入僵局。

很快，渝北区“蓝丝带”物业纠纷调解委员会行动起来。２０１１年１１月２５日，渝北区房屋管理局“蓝丝带”物业纠纷调解室。

现场少了几分火药味，双方代表手系蓝丝带，心平气和地述说着各自的“难处”。

经过双方代表陈述，问题的症结终于找到了。以前的物业公司不肯承担金易华苑Ｂ小区化粪池清掏费，是因为小区拖欠着该公司服务期间的物管费，该公司想以掌握的小区物业资料作为收取被拖欠物管费的“筹码”。

“要是小区业主委员会帮助物业公司收取拖欠的物管费，物业公司就没有后顾之忧，就会主动承担小区化粪池的清掏费……”调解委员会对业主代表动之以情。

“你们公司可以继续派人留驻小区收取拖欠的物管费，你们完善物业交接资料后，小区居民会减少对你们的不满情绪，也便于新入驻的物业公司开展工作……”调解委员会对物业公司晓之以理。

最终，双方按照调解委员会的建议达成调解协议。

“蓝丝带”就这样巧解了一个又一个物业纠纷。

自２０１１年３月成立至今，渝北区各级“蓝丝带”调解委员会共受理物业纠纷案件９０００余件，案件调解成功率高达９８．６％。