更新观念转变理念推动房地产物业管理优质发展

一、引言

21世纪是物业管理行业进入完善和成熟的重要阶段。随着市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，房地产物业管理企业只有在服务观念、服务方式、服务质量、经营理念、市场定位等方面进行相应的变革，才能适应新的发展形势的需要。

二、当前房地产物业管理中存在的主要问题

1 物管企业的监管机制不完善。随着城市建设步伐的加快，物业管理企业数量不断增多，物业市场运行环境已基本形成，尽管《物权法》、《全国物业管理条例》、《劳动合同法》等均已进行了修改和补订，但是各地相关的配套落实政策不健全、不完整、不平衡，缺乏系统而科学的物业管理理论体系的指导，在制定配套法规的过程中，往往局限于对境内外成功的经验模仿或就事论事的解决方法上，存在许多不足之处。

2 物管企业的市场化程度不高。物业管理项目获得权的市场竞争机制还未真正形成，“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。

3 物业管理专业化程度不高。随着人们居住硬件条件的改善，对居住服务、居住环境等软件方面的物业管理服务质量有了更高的要求。当前一些物业管理企业的服务意识、服务水平，距离业主的要求尚有较大的差距，一部分企业由于旧的管理理念和体制，还没有把自己的位置摆正，总是以管理者自居，虽然也讲服务，但服务意识很难到位。

4 物业管理的招投标市场运行机制不完善。当前，全国各地大城市基本建立了物业管理招投标市场，开展了一些物业管理项目招投标。但从实际效果及外界反映看，并未达到预期的效果，物业管理招投标普及率不高，行政领导、企业单位干预大；物业管理投标市场化程度不足。暗箱操作、压价不正当竞争时有发生，使物管招投标缺乏公平、公正性。

三、完善房地产物业管理的对策

1 健全物业管理相应的法律法规。一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章；二是建立设备设施管理法律、法规及规章；三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章；四是建立保安保卫、消防管理的法律、法规及规章。另外，完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的各项活动均有法可依。

2 加强物业管理市场的培育。限制开发商盲目组建自己的物业管理公司，鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业向高度市场化方向发展。

3 进一步完善行业准入制度。加强完善物业管理师制度，物业管理师可以注册物业管理公司，担任企业领导，物业管理师作为职业经理人，接受物业管理企业的雇佣，从事专业物业管理活动，物业管理师可以以自由人的身份，合伙注册“物业管理师事务所”；物业管理师可以以专业人士的身份，受雇于业主委员会。

4 依托《物权法》完善招投标市场运行。通过《物权法》的有关条款，即“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，可以看出法律既允许业主自行管理也允许委托物业服务企业或其他管理人管理，这就会产生不同的管理现象。业主通过业主大会和业委会委托各专业公司管理，也可将物业管理委托给小区内拥有物业管理相应职业资格的业主进行管理。当然，还可将各项管理服务委托给专业物业管理公司。

（责任编辑：陈丽敏）