银行房地产贷款项目评估的困境及出路

摘要：随着社会经济的发展，以及城市化进程和住房制度的不断深入，居民的住房消费已经在所有消费中占着重大的比例。房地产企业所需要的资金来源主要来源银行贷款，大部分的土地购置和房地产开发资金直接的来自于银行信贷，同时也给银行贷款带来了一定的风险。本文针对银行房地产贷款目前的现状进行分析，分析银行房地产贷款项目评估的困境，以及针对评估的困境提出相应的对策，从而提高银行房地产贷款项目评估质量。

关键词：银行房地产贷款；现状 ；评估困境；相应对策

众所周知，房地产业是一个高资金密度以及高风险的产业，伴随着房地产事业的蓬勃发展，大部分城市的房价增长过快，房地产泡沫现象也相继出现，给银行贷款也带来危机。房地产贷款在一定时期相对较安全，但是并不意味着高枕无忧。如果市场出现变动，那么就会带来房地产的贷款危机，对银行以及社会的发展带来严重的损害。这就要求相关工作人员做好房地产贷款的评估，来预防房地产贷款给银行带来的危机。

一、目前银行房地产贷款的现状

所谓的房地产贷款主要是指地产或者房产的开发、经营以及消费的过程中出现有关的贷款现象。贷款主要有以下几种贷款：个人住房贷款、土地储备贷款、商业用房贷款。

1.房地产贷款的抵押物无法偿还银行贷款。房地产贷款主要是房地产开发过程的在建工程作为抵押、住房抵押以及土地的使用权作为抵押。在这三种抵押物中最重要的是土地抵押，然而，我国的经济制度是社会主义市场经济，土地大多是经过国家分配的，在放地产的法律范围内没有明确规定土地的储备办法，因此，土地的抵押有可能会出现一定的无效性。另一方面，随着国家对房地产体质的不断改革，房地产的市场也会不断的调整，房价会随之下滑，那么就造成在建工程的价值下跌，导致无法偿还银行贷款。

2.房地产的融资主要来源于银行信贷。从房地产的资金链可以看出，房地产的融资主要来源于银行房地产信贷，主要表现在这几方面：开发商的自筹资金和工程贷款、土地储备贷款、以及房地产开发贷款、在住房销售的过程中出现的住房按揭贷款。由于房地产在开发的过程应付的款资比较大，主要是施工单位和供应商单位的材料款，这些资金的来源主要是通过银行信贷来实现的。并且，在高利润的诱惑下，各大银行纷纷抢房地产贷款，就放松了地产贷款的条件，对一些银行就产生贷款风险。

3.房地产贷款的还款来源没有确定性。在社会主义市场经济的306bc11ce3118bcca29ffdb76a35bb28时代下，一些体质的改革都要随着市场经济的变动而变动。经济发展的周期以及信贷出现的膨胀情况都会导致房地产贷款的还款没有确定性。一旦房地产市场出现变动，就会导致市场的销售竞争，居民的购买力下降，原材料的上涨，这些都会影响房地产开发的商品房的销售情况，使得房地产贷款的还款存在不确定性。另一方面，有可能房地产经营的情况不乐观，不能按照之前答应购房用户的时间来交付住房，这也会导致住房用户不按时偿还住房贷款。

二、银行房地产贷款项目评估的困境

据调查研究发现，我国银行对房地产贷款项目的评估现在还存在不少的问题，造成银行内存在潜在的风险。

1.没有完善的房地产贷款评估体系。银行对房地产商提供贷款的主要依据是房地产商提供的抵押和担保资产。对房地产商提供贷款的评估看上去是解决了银行的风险：如果房地产商无力归还银行贷款的情况时，银行有权利对房地产商提供的抵押和担保进行没收，但是仔细的进行考虑，可以发现房地产商对于抵押的资产和担保的资产越来越多，那么对我国的银行来说，不良资产就越来越多，这些资产存在着变动性，对银行存在着一定的风险性。而且这种评估模式的重点主要是放在了房地商的抵押资产上，没有注意到房地产商本身的还贷能力，只是对银行放贷风险的一种补救措施，并没有对银行放贷提供前瞻性的风险预测，对银行的发展是不利的。

2.房地产企业缺乏信用。目前大多房地产企业的筹措资金的能力相对较差，不能够按时的进行银行贷款的还贷，长期以来，已经形成了短债常用的观念。即使有部分企业能够按时的进行银行贷款的还贷，但是为了在新一轮的房地产竞争中胜出，又开始加大房地产的规模，导致了资金的大量投入，也就没有剩余的资金来偿还银行的贷款，长期占用银行的资金。

3.房地产提供不真实的贷款信息。长期以来，银行对房地d93e3743af67d3e5ea56e7ec20b0a9a1产商的贷款就看它是否提供现有的抵押资产来进行放贷的，对一些房地产企业的真实情况并不了解，银行只能对企业之前的开发业绩、财务报表等能够看到的有限信息进行评估，来估算资金的回归。但是，一些房地产开发企业为了能够获得银行的贷款，会向银行提供一些不真实的企业信息以及财务状况，平时银行也并没有对提供的信息进行审核，后期即使银行了解了企业的真实情况，也只能够采取一些补救的措施，这在一定的程度上就对银行带来了损害。

4.房地产贷款的监督体制不完善。在银行进行放贷的过程中，银行并没有对其过程进行有效监督，容易出现房地产商提供假的贷款信息，银行放贷的时候出现资金不明流失，给银行带来了一定的潜在风险。

三、如何解决银行房地产贷款项目评估的困境

要想减少银行的放贷风险，实现银行的可持续发展，必须完善评估体系，通过贷前以及贷后的评估、加强贷款方的信用、加强银行财务评价体系的完善、建立贷款方的资料信息数据库以及对贷款过程实行监督，这样才能够减轻银行的风险。

1.建立完善的房地产贷款评估体系。完善的评估体系就是在对项目的评估工作中做到有章可循、有章必依，否则，即使制定了完善的评估体系也是纸上谈兵，没有落实到工作中。做好评估体系主要从以下几方面进行有效的全面的评估：

（1）银行对房地产企业直接还款来源得到的偿还款的评估。对房地产商直接还款能力的影响因素比较多，涉及的层次、指标也比较的多。可以对房地产商进行贷前以及贷后进行综合性的评估。

贷前评估：对房地产商进行还贷能力有着影响的因素主要有一下几方面，银行必须对这几方面进行严格的审查。房地产企业的建设项目的合规性信用记录、公司的治理机制以及房产的销售前景等，对这些因素进行审查，依照有关规定，完善贷款审批标准以及审批手续；确定申请贷款人的还款能力和信誉状况，来杜绝不合理的贷款现象。

贷后评估：完善贷款人的后续评估体系，对贷款人的还贷能力进行跟踪以及调查，不定期的进行现场检查和非现场检查，监测房地产商的项目进度、销售进展以及银行贷款发放的情况。根据实际情况对房地产商进行的抵押资产进行变动的价值评估，一旦发现抵押的资产价值不足以偿还贷款的时候，立即向借款人追加额外的贷款担保，来确保银行的利益不受损。

（2）对房地产商的抵押物进行价值评估。抵押物价值的评估可以根据资产评估机构的评估值来进行确定。一旦发现抵押物的未来价值有所减少时，应该在原来的资产评估机构的评估值的基础上重新对抵押物来进行评估。可以通过层次分析法来进行评估：

第一层：在现有的市场经济环境下，来评估抵押物在这种条件下的市场价格。

第二层：不在现有的市场经济环境下，把最新获取的信息作为基础，在同行业中，与类似该抵押物的价格作为评估的标准，来对抵押物的价值进行评估。

第三层：在以上的两种情况下都无法预测到价值，通过估计抵押物的未来价格为标准，来估计它的价值。如果银行没有能力进行估测，可以请专门的估测机构进行估测，来确保信息的可靠性。

2.加强借款方的信用评估。借款方主要是房地产企业和个人，要完善企业和个人的资信系统，它是避免信贷危机的重要途径。所谓的企业资信系统主要是对企业的财务状况、抵押资产、担保资产、欠息情况以及房产的销售情况建立资信资料，完善已有的银行信贷咨询系统。个人资信系统主要是对个人的身份证、个人的社会档案、个人信用以及历史记录进行审查，完善区域性的个人信用制度。这样一来，就加强了借款方的信用。

3.加强银行财务评价体系的完善。财务评价作为银行放贷和房地产贷款的重要依据，有必要加强财务评价体系。银行只有准确的掌握着贷款方的信息，明确项目的偿还能力，才能对财务进行有效的评价，做出正确的贷款据决策，决策是否正确直接关系到银行的资金安全性和银行的效益型，所以银行对财务的评价必须准确，才能确保银行收到预期的投资效益。

4.建立贷款信息资料数据库。通过建立贷款信息资料的数据库，能够加强房地产企业与银行的信息交流，减少银行放贷危险。在现在信息技术发展的时代下，充分利用计算机技术，建立各行业的资料信息数据库，方便查询企业的状况，通过了解这些企业状况进行有效的评估；评估人员应该积极的参与到项目的前期工作中，对贷款方进行评估提供第一手的资料；对各银行之间的信息应该进行交流，银行内部的上下级也应该及时的沟通，避免出现贷款的失误以及重复的投资。提高办事的效率以及准确度。

5.加强房地产贷款的监督。银行对房地产商在进行贷款的过程进行监督是非常有必要的，进一步的完善银行的管理系统，来应对市场经济条件下的瞬息万变。银行的监管部门应该引导各大银行金融机构充分利用银监管会及时的记录一些房地产贷款客户的不守信用以及违规操作等不良信息，严格的检测房地产企业的违约情况，预防和控制贷款客户的违约行为。另一方面，银行应该加强对房地产贷款风险情况的调查分析，建立房地产信贷的风险检测报告以及定期的通报制度。对于房地产贷款中出现的违规经营以及造成对银行损失的进行严重处罚，对于情况严重的，可以通报给相关媒体或者是机构进行揭露并且依照相关法规对企业实习停滞。

四、结束语

在我国，房地产贷款作为银行的主要信贷业务之一，对其贷款所产生的风险，不仅关系到银行的利益，也对我国的整个金融市场有着重要的影响。完善房地产的抵押贷款系统以及风险评估系统，加强监管部门的监管力度，实现信息资源的共享，建立房地产贷款风险控制机制，能够有效的预防银行的抵押贷款风险。银行只有在金融机构的相关配合下，才能够合理的躲避房地产贷款带来的风险。

参考文献：

1.吴大军，王立国.项目评估[M].东北财经大学出版社，2002.

2.熊燕.现阶段我国商业银行房地产贷款风险探析[J].中国市场，2010（18）.

3.张君卓.商业银行控制房地产贷款风险的措施辨析[J].房地产金融，2007（10）.

（作者单位：湖南省工商银行）