工业用地使用权交易方式与开发区企业土地要素产出弹性研究

2013-11-22王克强熊振兴

中国土地科学 2013年8期

王克强，熊振兴，高魏,2

（1.上海财经大学公共经济与管理学院，上海 200433； 2.上海市地质调查研究院，上海 200072）

1 引言

1.1 研究背景

工业园区的土地使用权的取得方式有出让和其他方式。土地资源是推动经济发展的一个重要生产要素，工业园开发区作为实体经济发展的平台为土地要素创造财富提供了价值载体。国有土地使用权的取得有划拨和出让两种方式，而出让中有协议、招标、拍卖或者挂牌。国土资源部门先后规定了划拨用地目录和出让用地范围及方式，要求2006年12月份以后以招拍挂方式出让工业用地，2007年11月1日正式生效的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资源部令第39号）对工业用地出让方式做出了更加明确的规定，确立了以招标拍卖挂牌方式配置土地资源的制度。但由于历史的原因，工业园区早期的土地使用权出让多是划拨、协议等其他非招拍挂形式，而且除了国有土地出让外还存在集体土地性质的出让。通过招拍挂方式与其他方式取得的土地使用权的方式，对于工业园区土地配置的影响如何？对于节约集约用地的效果如何？为此，本文利用某工业园区的企业微观数据进行了检验。

1.2 文献综述

土地要素的产出弹性是衡量土地利用效率及其对经济产出贡献的一个重要指标。国内学者将土地变量引入模型进行了比较充分的研究,但具体的模型有多种。武康平和杨万利在新古典经济增长的基础上构建了土地要素与经济增长关系的模型，认为土地产出弹性和土地利用技术增长率是影响经济增长的重要因素[1]。丰雷等使用扩展的索罗模型，实证分析表明经济发展中土地要素贡献显著，弹性为0.2018，中部地区最为显著，达0.5593，东部和西部地区弹性分别为0.0612和0.1268[2]。喻燕和卢新海将土地要素引入索罗增长模型，测算武汉市土地要素产出弹性为0.15[3]。大部分学者在Cobb-Dauglas函数中加入土地要素，如毛振强和左玉强通过该方法测算了1996—2003年间土地要素对中国二三产业的产出弹性为1.038[4]；李明月和胡竹枝运用Cobb-Dauglas函数以上海市为例测算了1991—2002年间经济增长中土地要素的产出弹性为0.206[5]。此外，叶剑平等基于传统的Cobb-Dauglas函数加入固定不变的土地要素建立空间误差模型，认为考虑了空间相关效应更加接近现实，测算1989—2009年间土地产出弹性是0.3978，贡献率为19.31%[6]。李民峰构建超越对数生产函数模型运用岭回归方法，估算1997—2008年间土地要素贡献处于20%—30%的水平[7]。

上述研究在具体的研究对象和土地要素指标的选取上各不相同。研究对象主要可分为地区、工业区,土地要素的计量也有细微差别。张占录和李永梁[8]、杜玉梅和何芳[9]分别以全国国家级开发区和上海市公告开发区为研究对象，都以开发区累计建成土地面积度量土地要素。喻燕和卢新海[3]、赵华和葛杨[10]分别以武汉市和长三角地区有代表性的特征城市为研究对象，都以城市建成区面积来度量土地要素。毛振强和左玉强[4]、丰雷和魏丽等[2]都选择了全国31个省市并以城市建设用地面积为土地要素指标。李明月和胡竹枝认为基于要素价值而非数量来测度土地要素的贡献更为准确，将上海市土地交易价格统一，土地要素投入量为当年交易价格指数和总面积的乘积[5]。李民峰使用全国建设用地面积时包括了居民点及工矿用地、交通运输用地和水利设施用地[7]。陈伟等选择江苏省开发区面积除去出口加工区、保税区、旅游度假区等非工业产业区作为研究对象[11]。

纵观这些研究可以发现，从地区层面、开发区层面对工业用地配置效率的研究已经取得了较大的进展，但从微观企业层面进行量化研究的还不多见；对土地计量以建成区面积、开发区累计建成面积等为主的研究较多，但从企业用地角度计量的还不多见。本文旨在从企业视角研究土地要素投入的产出弹性，并比较招拍挂方式和其他交易方式取得土地使用权效益是否存在差异。本文以上海市某开发区为例，以2008年1月1日为时间界限，对之前未实现招标方式出让和之后实施招拍挂方式取得工业用地的企业用地效益的差异进行比较。提出以下假设并进行检验：（1）2008年以后取得土地的企业的用地效益要高于之前取得土地的企业的用地效益；（2）通过招拍挂方式取得土地的企业的用地效益要高于比其他方式取得土地的企业的用地效益。

2 模型构建和数据来源

2.1 理论模型

企业经济增长主要来源于资本、劳动、土地等要素的投入以及科学技术、管理才能、制度变迁等因素。Cobb-Dauglas生产函数可定量衡量不同投入要素对产出的影响[12]，本文以该函数为基础构建包括土地要素的生产函数，估算土地要素的产出弹性。

Cobb-Dauglas函数的基本形式是：Y=AKαLβ，其中变量Y，A，K，L分别表示总产出、全要素生产率、资本和劳动，参数α=（Y/Y）/（K/K），β=（Y/Y）/（L/L），分别表示资本和劳动要素的产出弹性，即资本和劳动投入的变化引起产值的变化的速率。将土地要素引入经济增长模型后Cobb-Dauglas生产函数的一般形式为：Y=AKαLβSγ，其中S为土地要素，γ为土地要素的产出弹性，γ=（ Y/开发区土地要素对经济增长的贡献——基于江苏省面板数据的估计与测算）/（S/S），即假定其他投入要素固定不变增加土地供给所引起的产量的相对变动。根据α、β和γ的组合情况，生产规模可分为报酬递增（α+β+γ＞1）、报酬递减（α+β+γ＜1）和报酬不变（α+β+γ=1）三种类型。其中（α+β）/γ表示土地要素的替代弹性，若该比值较大则表明资本和劳动取代土地要素较容易。

在运算过程中，为使数据平稳避免异方差的出现和防止相关关系被掩盖，以及计算弹性的方便，对上述模型取对数可得：

两边对土地要素（S）求导数得：

即土地要素的产出弹性，可理解为每增加1%的土地投入总产出增加γ%。

2.2 数据说明① 由于土地面积和容积率之积即建筑面积比单一的土地面积更能体现土地的价值，因此本文用建筑面积度量土地的投入量。

某工业区各企业研究变量如表1所示，其中Y为工业总产值，K为累计固定资产总投资，L为年末就业人数，S为企业建筑面积。样本包括2010和2011两个年度的数据②本次收集的数据是2010、2011年的开发区企业用地的信息；没有收集到2008、2009年的开发区企业用地的信息。。

3 实证分析

3.1 模型设定和全样本分析

面板数据的参数估计需要区分固定效应和随机效应，本文基于上述数据使用LM检验和Hausman检验来判断个体效应的形态和选取模型形式。使用Breusch&Pagan个体效应检验得LM统计量为35.41，P值为0.0000，表明存在随机效应，应同时考察样本随截面和时间变动的信息。Hausman检验得χ2统计量为6.68，小于χ2表中3个自由度临界值7.815，P值为0.0829，大于0.05的显著水平，表明随机效应模型更适用。FGLS和MLE是处理随机效应的两种估计方法，使用软件 Stata12.0，估计结果如表2所示。

比较发现，两种方法估计结果近似，MLE模拟效果更好。从MLE方法的结果看，该开发区土地要素产出弹性较劳动要素低，但高于固定资产投资的产出弹性，企业土地要素每投入1%可增加0.333%的工业总产值。其中α+β+γ＞1，（α+β）/γ＞1，表明该工业区存在规模报酬递增，且土地要素可以被固定资产投资和劳动力有效替代，同时劳动要素产出弹性显著高于固定资产投资和土地要素弹性，并大于其产出弹性之和，即β＞α+γ，工业区主要为劳动密集型产业。

表1 数据描述Tab.1 Statistical description of original data

表2 随机效应估计结果Tab.2 Estimated result of random effect model

3.2 分组估计结果

以2008年1月1日为界进行分组，比较土地出让制度实施前后土地要素弹性的差别，结果如下：

（1）2008年以前：ln Y=3.353+0.097 ln K+0.891 ln L-0.176 ln S

（4.08）（1.07）（7.04）***（-0.69）

即Y=3.353 K0.097L0.891S-0.176， LR chi2（3）=31.34，Prob ＞ chi2=0.0000，loglikelihood=-43.329412。

（2）2008年以后：ln Y=5.166+0.013 ln K+0.593 ln L+0.589 ln S

（7.48）（0.19）（5.07）***（ 2.80）***

即Y=5.166 K0.013L0.593S0.589， LR chi2（3）=35.22，Prob ＞ chi2=0.0000，loglikelihood=-70.040193。

可见，2008年之前交易的土地并不能带来企业工业总产值的增长，增加土地供给并不一定带来企业经济效益的增长。2008年后取得土地的企业土地量增加对企业产出有显著增长作用，根据模拟结果，土地要素每投入1%可增加出让型企业0.589%的工业总产值，说明新的制度安排促进了土地资源集约利用。

为进一步具体的比较招拍挂方式与其他方式对企业土地要素产出弹性方面的区别，可根据土地使用权的取得方式将企业分为两组进行估计，分别将上述方式取得土地使用权的企业称之为“招拍挂方式企业”和“其他方式企业”。采用随机效应模型和MLE方法可得：

（1）招拍挂方式企业：ln Y=4.063+0.058 ln K+0.801 ln L+0.555 ln S

（5.30）（0.70）（7.61）***（2.47）**

即Y=4.063 K0.058L0.801S0.555， LR chi2（3）=50.30，Prob ＞ chi2=0.0000，loglikelihood =-45.971445。

（2）其他方式企业：ln Y=4.968+0.039 ln K+0.583 ln L+0.216 ln S

（6.99）（0.60）（4.41）***（0.94）

即Y=4.968 K0.039L0.583S0.216， LR chi2（3）=23.32，Prob ＞ chi2=0.0000，loglikelihood=-63.06286。

该模型显示，招拍挂方式企业的土地要素产出弹性（0.555）高于其他方式企业（0.216），即土地要素每投入1%可增加其他方式企业0.216%的工业总产值，而招拍挂方式企业的工业总产值可增加0.555%的工业总产值。招拍挂方式的企业的土地边际产出更大，由此可得招拍挂方式更加有利于土地的高效利用。

该工业区主要为制造业，两类企业都是劳动密集型产业为主。尽管如此，还可以发现，其他方式企业要素弹性之和即0.039+0.583+0.216＜1，招拍挂方式企业要素弹性之和即0.058+0.801+0.555＞1，这说明两类企业规模报酬不同，招拍挂方式企业规模报酬递增，而其他方式企业出现规模报酬递减。这表明通过其他方式取得土地的企业生产要素没有得到合理的配置，土地资源存在一定程度的粗放利用和浪费，生产效率低下，按现有技术水平通过扩大生产规模来增加产出将得不偿失。

从土地要素的可替代性程度看，招拍挂方式企业（α+β）/γ=1.55，其他方式企业（α+β）/γ=2.88，可见，两种类型的企业对土地要素的需求都可以被替代，但相对而言，其他方式企业土地要素更容易被固定资产投资和劳动力要素所替代。上述分析表明，招拍挂出让制度的执行可以更好提升土地要素价值，使其在经济增长中发挥更大的作用。

4 结论与建议

以招拍挂方式出让土地，竞争程度激烈、价格高，构成企业生产成本，促使企业加强土地的集约利用。招拍挂方式企业土地产出要素弹性高说明该类企业的土地资源得到更充分的利用，经济效益更显著，增加供给能带来更多的工业产出；其他方式企业土地要素的边际产出相对较低，土地资源利用效率较低。2008年及以后土地要素产出弹性高表明工业用地出让制度的改革提高了土地集约利用效率，通过土地出让方式的转变有利于增强企业的成本意识，从而促进企业加强对工业土地的开发程度，提高土地要素的单位产出。

随着市场经济的发展，按照资源市场配置的原则，土地市场交易应进一步缩小其他方式取得土地的数量，扩大招拍挂方式覆盖面，除军事、保障性住房、特殊用地外，工业用地乃至政府、学校、医院等使用土地也可通过招拍挂形式出让，以有利于用地者核算土地使用的成本，提高土地利用效率，促进工业园开发区科学发展，可促进土地资源的合理配置[13]。

（References）：

［1］武康平，杨万利.基于新古典理论的土地要素与经济增长的关系［J］.系统工程理论与实践，2009，（8）：50 - 55.

［2］丰雷，魏丽，蒋妍.论土地要素对中国经济增长的贡献［J］.中国土地科学，2008，（12）：4 - 10.

［3］喻燕，卢新海.建设用地对二三产业增长贡献定量研究——武汉实证［J］.地域研究开发，2010，（3）：124 - 128.

［4］毛振强，左玉强.土地投入对中国二三产业发展贡献的定量研究［J］.中国土地科学，2007，（3）：59 - 63.

［5］李明月，胡竹枝.土地要素对经济增长贡献的实证分析——以上海市为例［J］.软科学，2005，（6）：21 - 23.

［6］叶剑平，马长发，张庆红.土地要素对中国经济增长贡献分析：基于空间面板模型［J］. 财贸经济，2011，（4）：111 - 116，124.

［7］李名峰.土地要素对中国经济增长贡献研究［J］. 中国地质大学学报（社会科学版），2010，（1）：60 - 64.

［8］张占录，李永梁.开发区土地扩张与经济增长关系研究——以国家级经济技术开发区为例［J］.中国土地科学，2007，（6）：4 -9.

［9］杜玉梅，何芳.土地要素对开发区产值贡献实证研究——以上海工业开发区面板数据为例［J］.工业工程与管理，2010，（2）：81 - 84.

［10］赵华，葛扬.长三角经济增长中土地贡献的现状和趋势——对长三角主要特征城市的实证分析［J］.南京社会科学，2011，（2）：15 - 21 .

［11］陈伟，严长清，吴群，等.开发区土地要素对经济增长的贡献——基于江苏省面板数据的估计与测算［J］.地域研究与开发，2011，（5）：146 - 149，155.