重在未雨绸缪时——专访上海梦奇供应链管理有限公司首席物流顾问相元勇

文/本刊记者 刘光琦

中物联发布的《第三次全国物流园区(基地)调查报告》显示，目前我国物流园区发展存在包括盲目求大、空置率高等八大问题。针对报告中提到的诸多问题，上海梦奇供应链管理有限公司首席物流顾问相元勇认为，如果在每一个项目开发之前都能科学地确定该物流园区的市场需求和战略定位，完善战略规划的细节和服务体系的设计，就能有效地避免物流园区失败的风险。目前国内各地的物流园区建设如火如荼，而在这些物流园区项目中，有多少是经过了详细的调研和考察的就难以统计了，但只要仔细观察现状，不难发现许多失败的案例都是由于没有从该项目的实际情况和市场需求出发，而在一定程度上造成了规模和质量的失控。

首先要注重可行性

“物流园区的可行性调查也是园区投资分析的重要一步，是把物流园区也作为一个商业项目来进行各个维度的评估。首先是市场的可行性。包括两条线，一条是对于未来收益的预判，其中最重要的是调查研究目标市场的空间和饱和度，以及这个项目本身的市场定位。其中，选择目标市场要根据投资方的规模、能力、所从事的主业及公司本身的战略发展方向来判定投资这个项目未来的竞争力将会怎样，该项目在目标市场里面将会占有多大的市场份额。之后再根据选定的目标市场和业务类型，来确定该项目的盈利模式。最后根据项目本身的投资规模、定位和竞争战略，明确这个项目未来的收入情况怎么样，这就是判定收入的一条线。另一条线是判断所需要的投资，如果根据市场分析，确定了目标市场之后，业务类型也确定了，就要求园区具有一定的功能来支持这个市场业务，包括要投资什么样的硬件和软件，以及需要投入多大的人力物力财力，这几个结合起来，物流园区投资项目的投入成本就基本确定了。有了这上下两条线，就可以分析这个园区在未来几年大概的收益水平，投入是什么样的，收益率是怎么样的，回收期大概是怎么样的。从而从市场的角度来得到结论判断这个项目是否可行。有调查显示，目前大部分建成或在建的物流园区正是缺乏深入市场调研和明确的目标定位，对于‘园区建成后为谁服务’‘如何服务’等类似问题根本没有规划，这无疑导致很多物流园区在功能定位和目标客户锁定上表现出盲目性，导致仓库空置率高等运营难题，甚至在开发过程中就因为投入过大而难以为继。”

技术和政策层面的评估不可或缺

相元勇认为，物流园区规划可行性的另外两个重要的维度集中于技术和政策层面。“技术层面的调研也非常重要，这是项目未来竞争实力的体现。物流园区要为目标市场提供服务，园区的硬件和软件条件是基础，因此，在园区的先期规划中就要对这些方面进行评估，比如信息化的软件、设备和管理型的人才是否都具备，如果这个地区很偏远，可能就会找不到适合的人才，而网络不通也会导致信息化难以实现。还有的园区因为选址的原因，需要重视当地的地质条件和抗震烈度，甚至风力的问题，这些都会对可建的仓库类型有所限制，或者加大投资额度。政策方面的评估也是物流园区开发的一个重要方面，特别是对于一些有特殊功能的物流园区来说，能否取到相关资质是园区能否顺利建设运营的关键，同时，能否得到当地政府的支持，可以为入驻园区的企业提供更为优惠的经济政策也是成功的又一砝码。”

“由于开发建设物流园区的投资相当巨大，土地占用多，并受城市发展、产业结构变化等因素的影响较大，稍有不慎，便会造成巨大的浪费或投资失误。同时，作为一个投资项目，商业上的可行性是至关重要的。特别是对于物流园区这一业态，宏观经济上的分析，当地市场的调研以及功能定位的选择绝对是重中之重。但目前的行业乱象却折射出在物流园区前期规划中的弊端。”相元勇不无担忧地表示，虽然无论是企业还是政府，决策流程上都需要有前期规划，但因为成本等方面的原因，很多投资方并不愿意履行这些步骤，即使有书面的可行性方案，也只是走走过场，找工程设计规划单位来完成前期所有规划，而不是寻求专业的物流咨询机构的帮助，最终得出的报告也难以全面反映项目的真实情况，这根本与前期规划的实际意义和巨大价值相去甚远，从很多失败的案例中都可以看到物流发展规划存在的诸多问题，其中最重要的是缺乏从物流园区具体实战运作的专业角度的考虑。“事实上，通过市场、技术和政策等方面对项目进行一个系统全面的分析，来对物流园区的前景进行预判，肯定能为项目寻找到适合的市场定位并规避不必要的风险。随着开发土地的愈发紧俏，在土地招拍挂中就需要有一个可行性的分析，对土地用途、所建项目、投资强度以及绿化率都要有所体现，只有这个项目能产生经济效益，符合政府在这个区块的总的规划，这个项目才能真正落地，这也从一定层面上避免了以物流的名义圈地的现象。”

依据市场变化而调整

对于目前物流园区分布不均匀、空置率高等问题，相元勇认为，物流是一个服务行业，它的市场和形势是根据上游的业态和需求的变化而变化的是一个动态的过程。“我曾去中西部地区做过项目和调研，我认为虽然那里的物流中心确实偏少，但需求不少，土地供应不少，未来发展空间巨大。而东部沿海的物流园区是多还是少，则不应拿一个时间点的数据来看待。从市场的层面来看，如果对物流的整合程度高一点，物流外包的比例高一点，物流园区的需求就会高一些。以珠三角为例，现在看来物流园区的分布有一些过剩，其实前几年并不是这样，因为当时出口加工型的企业特别多，甚至仓库还不够用，而近两年由于出口加工型企业的经营环境恶劣，大批的企业倒闭或者迁移，导致了当地物流市场的容量萎缩。市场是一直在变，虽然近两年有金融危机，但可以看到电商的仓库需求已成为一种增长状态，这也会消化一些物流园区的供应量。物流园区的客户选择，应不断根据市场变化作出调整。”