无居民海岛控制性指标初探＊

2013-09-29常立侠

海洋开发与管理 2013年3期

常立侠

（广东省海洋资源研究发展中心广州 510220）

我国于2011年4月12日公布了第一批可开发利用无居民海岛名录，掀起无居民海岛开发的热潮，散落在广阔海域的无居民海岛将成为我国海洋开发的重要基地［1］。无居民海岛是海洋系统研究的较新领域，目前，我国海岛在海岛宏观概述、海岛开发的环境影响和评价体系、无居民海岛价值体系和生态旅游等方面有较多研究，但对于无居民海岛的控制性指标如建筑密度、容积率、岸线利用率等的研究和应用还处于萌芽状态。控制性指标是无居民海岛规划的焦点问题，也是海岛开发商关注的核心问题之一。在这种情况下，笔者在完成汕头市凤屿、官屿、猎屿和龟屿4个可开发利用无居民海岛规划编制的基础上，结合工作中的一些思考，对无居民海岛开发利用中的建筑密度和容积率两个核心指标进行粗浅的研究，以期为无居民海岛的开发利用提供有益参考。

1 建筑密度和容积率指标及计算方法

1.1 城乡规划中的建筑密度和容积率及计算

当前城乡规划中有关建筑密度和容积率的研究比较成熟。众所周知，建筑密度又称建筑系数，是建设用地重要的控制指标之一［1］，经营性用地建筑密度是开发强度的一项重要技术参数［2］，可直观反映某一地区的空地率和建筑密集程度［3］。根据《城市规划基本术语标准》（GB／T50280－98），建筑密度是 “一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例（%）”。具体指用地范围内所有建筑的基底总面积与用地面积之比［4］。城市建筑容积率是城市土地利用集约化程度的一个重要标志［5］，是控制性详细规划中重要的定量控制性指标。容积率最初是美国区划制度中土地使用强度的控制指标。20世纪80－90年代引入我国［6］，城市建筑容积率是建筑物总建筑面积与所占用地面积的比例［7］。容积率的大小动态地反映出城市环境、风貌及城市的公共利益等，从而决定了合理容积率确定的重要性［8］。

综上，对城乡规划中建筑密度和容积率的含义进行归纳，得出如下定义。

建筑密度：一定区域范围内，所有建筑物基底面积占该区域面积的比例（%）。

容积率：一定区域范围内，所有建筑物总面积与项目用地面积的比，不包括道路、绿地、大型市政等公共设施的面积。

在以上分析的基础上，以图1某小区建筑物布局示意图为例，说明城乡规划中建筑密度ρ和容积率r的计算方法。

式中：ρ小区为小区建筑密度；A，B，…，G为建筑物，SA，SB，…，SG分别为建筑物A，B，…，G的基底面积，S小区为小区面积。

式中：r小区为小区容积率；SH、SI为绿地面积；SR1、SR2、SR3为道路面积；NA，NB，…，NG分别为建筑物A，B，…，G的层数，其他同上。

图1 小区建筑布局

1.2 无居民海岛建筑密度和容积率及计算

无居民海岛建筑密度和容积率当前还没有统一的定义。初步给出无居民海岛建筑密度和容积率定义。

无居民海岛建筑密度：海岛上总的建筑物基底面积占海岛总面积的比例。

无居民海岛建筑容积率：海岛上建筑物的总面积与海岛总面积的比。

在这里应当注意：由于陆地环境与海岛自然属性存在较大差异，在无居民海岛的开发利用中，开发商不仅仅关注整岛的建筑密度和容积率，还关注海岛不同空间布局（以功能区的形式划分的不同功能区）的建筑密度和容积率，因此在实际的海岛利用强度要求中，既有整岛的建筑密度和容积率的总量控制，同时各功能区根据实际情况和具体需要又有各自的建筑密度和容积率控制量。

结合上述有关定义，以图2为例，说明无居民海岛建筑密度ρ和容积率r的计算方法：

式中，ρ海岛为海岛建筑面积；ρ1区为1区建筑面积；ρ2区为2区建筑面积；ρ3区为3区建筑面积；a，b，…，g为建筑物；h为绿地；Sa，Sb，…，Sg为各建筑物基底面积；S海岛、S1区、S2区、S3区分别为海岛面积、海岛功能区1、海岛功能区2、海岛功能区3的面积。

式中：na、nb，…，ng分别为建筑物a，b，…，g的层数，其他参数含义同上。

图2 海岛建筑布局

2 无居民海岛建筑密度和容积率量化原则

为处理好海岛保护与开发的关系，海岛建筑密度和容积率的量化应遵循以下原则。

（1）建筑密度和容积率与海岛特性相适应。海岛面积小，生态容量低，其建筑密度和容积率应比陆地上的要求更严格，两个指标的上限一般不应高于同等建设条件下陆地上的标准。

（2）建筑密度和容积率与海岛开发类型相适应。一般来说，旅游岛的建筑密度和容积率要比交通与工业用岛等其他性质的用岛更为关注指标在空间布局和量化上的分配。不同海岛开发类型对两个指标的关注程度不同。

（3）建筑密度和容积率与海岛自然属性相适应。除社会需求因素外，海岛的建筑密度和容积率还需要较多的考虑海岛自身的属性，海岛不同部位坡度、地表植被等存在较大差异，各种利用项目所处地段的建筑密度和容积率，要从对环境影响最小的角度具体分析，根据各地段的环境情况而确定。

3 讨论

无居民海岛开发利用强度与陆地上的城乡建筑的要求有异同点。

3.1 相同点

就建筑密度而言，无居民海岛和陆地城乡规划中的含义相似，都是以建筑物的占地面积除以用地面积。在这里城乡规划中的用地面积相当于无居民海岛的面积。

3.2 不同点

（1）建筑密度和容积率的上限不同。城乡规划中建筑密度最大不超过40%～50%，容积率没有严格的要求，目前从汕头4个无居民海岛的规划来看，最大一般不超过20%；无居民海岛上的建筑密度和容积率目前还没有正式的量化标准，但应当比陆地上的标准要低，一般情况下海岛上的建筑物不超过3层。

（2）容积率的表现形式不同。在陆地上，容积率指的是宗地单元内建筑物的总面积与宗地面积的比，不包括用地面积内的道路、绿地、大型市政等的面积；而在海岛上，容积率指的是海岛（功能区范围内）建筑物总面积与海岛总面积（该功能区面积）的比。

（3）控制方式不同。城乡规划中的建筑密度和容积率只有一种控制方式，在同一个小区内，只有一套量化值；而在海岛上，既有总体上的控制要求，又有因不同功能区海岛自然环境的差异而造成的不同的建筑密度和容积率。

3.3 差异的原因分析

（1）海岛是一种特殊的地理单元，与陆地相比，海岛土地资源十分宝贵，因此海岛上的建筑密度和容积率的上限要求要比城乡规划建设中的要求低得多。城乡规划中的建筑密度和容积率是开发商为了追求更高的利益，是以最大限度地满足开发商的利益为目的而制定的；而在海岛上，则是为协调好保护和利用的关系，从维持海岛资源的可持续发展为前提的。

（2）城乡规划中的建筑密度和容积率是在项目开始就规划好了各建筑物的布局，因此用地面积和范围已经明确；而无居民海岛的保护和利用规划中的建筑密度和容积率只能从宏观上给一个上限的控制，具体的数值是在方案中求算；无居民海岛的规划是在实施具体开发方案前编制的，因此，规划中无法获得准确的界趾范围，只能以海岛面积为标准来求算。