土地使用效率传导机制和土地利用

刘英群

(东北财经大学 劳动就业与人力资本开发研究中心，辽宁 大连 116025)

一、问题的提出

土地问题是我国社会和经济发展中的一个十分紧迫的问题。我国的土地问题主要表现为一方面耕地面积逐年减少，国务院不得不提出18亿亩耕地保护红线;另一方面城市土地价格逐年攀升，城市住房价格在不断的调控中一路走高。造成这种状况有客观的原因，我国是一个人口众多而可利用土地面积相对短缺的国家，人地关系紧张是一种客观的现实。但是，使这种人地关系越来越严重的一个重要原因是我国现行的土地政策，这种土地政策把全国的土地划分为国有和集体所有两个部分，城市的土地属于国家所有(现实中为城市政府所有)，农村的土地属于农村集体所有。这种土地所有权安排在一定程度上还不是问题的关键，导致我国严重土地问题的关键是政策对这两部分土地用途的规定。按照现行的土地政策，从大的原则上来说，农村集体所有的土地只能从事(大口径的)农业生产，2002年全国人大通过的《土地承包法》明确规定农村土地承包方必须“维持土地的农业用途，不得用于非农建设”，而城市国有土地可以用于任何非农业的用途。这种土地使用政策使城乡之间土地竞租函数形成一个巨大的地租价差，由此导致的一个必然结果是阻断了土地使用效率传导机制，我国的土地问题由此而生。

二、竞租函数理论和同心圆模型

竞租函数是指在城市特定区位上，人们为了获得土地的使用权愿意并且能够为单位土地支付的地租水平。它反映了人们在距离城市中心某一位置上的单位土地与他愿意并且能够支付的地租水平之间的一一对应关系，构成了经济主体对土地的需求曲线。显然，地租水平取决于该单位土地与城市中心的位置，地租水平是与城市中心距离的减函数。

影响地租水平的因素不仅仅是与城市中心的距离，现实中各种经济的、社会的、文化的以及政治的各种因素，都会影响竞租函数的形状和位置。更为重要的是，不同产业、不同经济主体由于各自的特点，会有不同的竞租函数。正因为如此，才形成了土地使用的不同状况和结构，也同时决定了土地的使用效率。

现假设以城市为中心的区域土地都是均质的，交通线从城市中心呈放射状均匀分布，产品市场和要素市场都是完全竞争的;城市内有三个产业部门，即服务业、制造业和房产业，产业内的企业是无差异的;资源是按照市场机制进行配置的，不存在外部行政力量的干预。

在这些假设条件下，城市三个经济部门由于各自的特点分别有不同的竞租函数。与城市其他产业相比较，服务业具有很高的聚集经济性，服务业在运行过程中其非土地要素和土地要素的比率很高，其土地使用量相对较小，服务业的交通成本相对比较重要。因此城市服务业的竞租函数具有负的斜率，其斜率绝对值比较大。

制造业(作为工业的代表)也是城市经济的一个重要部门。与服务业相比，制造业的特点是具有较强的聚集经济性，通过企业间的接近，可以降低成本，提高生产率;非土地要素与土地要素的比率相对要小一些，土地的使用量相对较大，单位面积上的产值相对较少;运输成本也比较重要。因此，制造业企业能承受的地租水平比服务业要低，其土地的可替代性相对较大。这些特点决定了制造业企业的竞租函数水平较低，斜率较小。

家庭对城市土地的需求情况比较复杂。作为消费者，家庭追求的目标是效用最大化。家庭所面临的问题是，必须在住房商品和非住房商品之间进行权衡，在既定收入的约束下，实现效用最大化。消费者的效用取决于所购买和消费的住房数量和非住房商品数量。城市住房价格是区位的函数，随着区位的不同而发生变化。同时，随着居住远离市中心，旅行成本也会增加。应该注意的是，家庭竞租函数不表现为地租和距离之间的函数关系，而表现为住房价格和距离之间的函数关系。但是，住房价格和地租——土地价格是密切相关的。土地价格越高，住房价格也会越高，反之则相反。因此，家庭所能承受的住房价格可以反映家庭所能承受的地租水平。对于家庭而言，在受收入约束的条件下，住房与非住房商品之间具有很强的相互替代性，家庭能够承受的地租水平是比较低的，曲线的斜率也是比较小的。

根据以上各个经济主体竞租函数的特点，可以构建出城市同心圆模型(Burgess，1925)［1］。同心圆模型在城市空间结构以及土地使用研究中的地位和作用，就如同完全竞争模型在微观经济学中研究厂商行为和资源配置效率一样重要。现重点强调以下几个重要方面:

第一，城市空间结构是微观经济主体追求自身经济利益最大化而在空间上进行选择的结果。这里的微观经济主体包括生产企业、消费者和要素所有者。生产企业在一定的空间上进行生产活动，为社会提供产品和服务，他们使用土地等各种要素进行生产，生产的目的是要实现利润最大化。消费者在市场上购买和消费商品和服务以满足自身的需求，他们购买和消费商品和服务的目标是实现效用最大化。要素所有者包括土地要素所有者向市场提供各种生产要素，他们是要素的供给者，他们也同样要追求利润最大化。正是微观经济主体追求各自利益的最大化，才形成了城市的空间结构并推动城市空间结构的演变。

第二，同心圆模型揭示了城市空间结构演变的规律。在满足了以上所设立的各种假设条件下，微观经济主体追求自身利益最大化的结果一定会并且只能会形成同心圆这种城市空间结构，这是不以人的意志为转移的客观规律。现实中的城市空间结构一定符合这个规律，如果不符合这个规律，城市土地的使用就一定是没有效率的。现实中，城市的空间结构并不表现为同心圆结构，那是受现实因素干扰的结果。在所有干扰城市空间结构的因素中，因自然地理、地质条件造成的城市空间结构的改变，并不违背同心圆模型所揭示的城市空间结构演变的规律。而人为的干预特别是政府的干预造成的城市空间结构的改变，一定是违背了同心圆模型所揭示的城市空间结构演变的规律。

第三，与主体利益相关的土地价格能够平衡土地的使用。在同心圆模型中，决定每个圈层土地用途的是地租水平，而土地价格无非是地租的资本化。在土地价格的作用下，只有高效率的行业才能支付得起较高的土地价格，才能获得最优质(空间位置最佳)的城市土地，才能保证土地的使用效率。当城市过度集聚出现拥挤等所谓“城市病”时，土地价格就会提高，在土地价格杠杆的作用下，那些生产率较低的行业就会从原来的土地上退出，让位给生产率更高的行业进入到市中心。因此，只要要素是自由流动的，那么土地价格就能很好地平衡城市土地的使用。

第四，按照同心圆模型，在均衡时城市土地的使用是有效率的。就如同完全竞争市场长期均衡时，资源的配置是有效率的一样，同心圆模型在均衡时，土地的使用也是有效率的。因为在市场竞争的作用下，那些土地使用效率低下的行业或企业必然会从市场上退出，而由土地使用效率更高的行业或企业获得土地的使用权。更重要的是，随着对城市中心土地竞争的加剧，加上其他条件诸如交通、通信条件的变化，城市中心的土地竞租函数会向右上方移动。竞租函数向右上方的移动，意味着土地使用效率的提高。而且城市中心竞租函数向右上方的移动，会带动所有行业或区域竞租函数向右上方移动，进而带动全国土地使用效率的提高。这种土地使用效率的传导，促使土地使用效率的提高，意味着相对土地供给的增加，这是解决我国土地(包括耕地)不足的根本途径。在我国农村，只有土地使用效率的提高，才能推动对农业生产用地的投资，才会促进农业生产技术的进步，才能在根本上解决我国粮食安全问题。

三、城市空间扩展机制

从城市同心圆模型构建中可以看出，城市经济主体的空间选址决定了城市土地利用的空间结构。所以，任何能影响微观主体空间选址的因素的变动都会造成城市空间结构的变化和调整，由此形成城市空间扩展机制。

1.城市产业增长

城市产业增长是指随着企业在空间的聚集，既定规模企业的产出不断增加，整个城市的经济总量大幅提高。表现在空间上，城市产业增长表现为土地的边际产品的提高。聚集经济是推动产业增长的主要力量。在一个特定空间内，众多企业的聚集，相互的竞争和学习，中间投入品的规模经济、劳动力市场经济、信息的交流与沟通等，都能促进企业生产率的提高和产出的扩大，从而带动城市产业的增长。

城市产业增长会对城市空间结构带来直接的影响。在完全竞争的条件下作为土地这个生产要素的价格，地租等于土地的边际产品乘以产品的价格。土地边际产品的提高，意味着同一区位上企业能够承受的地租水平的提高，这必然会带动企业规模的扩大，从长期来看也会吸引新的企业进入到这个城市。结果导致既定空间上经济的密度加大，就业人口增加，这就会导致对土地的需求增加，推动地租水平提高。

2.居民收入的变化

居民收入的增加，必然会对住房的需求产生影响。收入增加对住房需求的影响会产生两种效应，一个是收入效应，一个是替代效用。从收入效应来看，居民收入的增加，必然会提高对住房的需求，从空间角度看，居民能接受更高的住房价格，也就是能接受更高的住房用地的地租。显然，收入效应会推动住房竞租曲线向右上方移动。从替代效应来看，收入增加推动住房竞租曲线向右上方移动，会延长居民到市中心的距离，这会增加居民的旅行成本。旅行成本的增加，会抵消一部分居民对住房需求的增加，这又会推动住房竞租曲线向左下方移动。一般来说，住房作为正常商品，它和旅行成本来比较，一定是收入效应大于替代效应。因此，总的来说，居民收入增加会推动住房竞租曲线向右上方移动。同时，居民收入增加还会改变住房竞租曲线的斜率，使住房竞租曲线的斜率变小，曲线会变得比较平坦。需要注意的一点是，住房竞租曲线向右上方移动，在使住房空间向右扩展的同时，在另一端，它也侵占了原来属于产业空间的一部分。从中可以看到，各种因素的影响是交互作用的。

3.交通条件改善

交通运输条件的改善对城市空间结构的影响是直接的，而且是多方面的。交通运输条件是除地租以外影响城市空间结构的最重要的因素。它对区位的状况，甚至对地租的形成都有决定性的作用。当然它对企业和家庭空间选址也有着决定性的影响。

交通运输条件对企业和家庭空间选址的影响是多方面的。首先它使所有产业和家庭的竞租曲线变得平坦。这意味着随着交通运输条件的改善，所有企业和家庭的空间选择范围都扩大了。其次，它使所有产业和家庭的竞租曲线都向右上方提高了。因为交通运输条件的改善，使城市空间内的能达度和便利性都提高了，这就会降低企业的运输成本和家庭的旅行成本，从而推动竞租曲线向右上方移动。所以，交通条件的改善，使整个城市的竞租曲线提高了，但是市中心地区提高的幅度相对较小，远离市中心的地区提高的幅度相对较大。城市所有的竞租曲线都变得平坦了，而且都向上移动了。但是，产业竞租曲线向上移动的幅度小于住房竞租曲线向上移动的幅度，结果城市空间规模扩大了，城市土地的利用效率大大提高了。

四、土地使用效率传导机制

把城市空间演变过程和城市空间扩展过程作为一个综合的过程来考察，可以看到，城市空间演变过程实际上也是城市空间扩展过程，而且更重要的是这个过程始终伴随着城市土地使用效率的提高。认识到这一点是十分重要的。城市空间结构演变过程和城市空间扩展过程实际上也是城市土地使用效率的提高过程，在这个过程中，起作用的是城市土地使用效率传导机制。所谓城市土地使用效率传导机制就是在各种影响城市土地使用效率的因素中，如果某一项因素发生了变化，就会通过各个要素间的相互联系传导到其他要素，使其他要素也会发生相应的变化，从而改变整个城市土地使用效率，这种要素之间的相互联系就是城市土地使用效率传导机制。

从影响城市土地使用效率的因素发生变化的动因的角度，可以把城市土地使用效率传导机制分成内生传导机制、外生传导机制和交互传导机制三种类型。

1.内生传导机制

所谓城市土地使用效率内生传导机制就是由城市微观经济主体在空间上的相互作用而使某一个或某些经济主体的经济活动发生了变化，并使这种变化传导到其他经济主体，从而引起城市土地使用效率发生改变的机制。

内生传导机制形成的主要原因是聚集经济。如前所述，聚集经济就是指企业的生产成本随着企业在空间位置上的相互接近而下降。聚集经济包括地方化经济和城市化经济。以地方化经济中的中间投入品规模经济为例。购买中间投入品的企业群集必须满足的一个条件是行业内某一个企业的投入需求不足以利用中间投入品生产的规模经济，也就是说当一个城市中使用某种中间投入品的企业数量比较少时，对这种中间投入品的需求量达不到生产这种投入品的规模经济要求，就不会有人去专门生产这种中间投入品。需要这种中间投入品的企业只能自己生产它，由于不能达到规模经济，该企业生产这种投入品的成本必然很高。而当众多需要这种投入品的企业在空间上聚集起来，对这种投入品的需求达到了规模经济要求时，就会有企业专门生产这种投入品，它按照规模经济来进行生产，成本就会下降，这会使所有使用这种投入品的企业从中获益。这种聚集经济让所有企业的成本下降，由此带来产业增长，产业增长会推动该产业竞租曲线向右上方移动，从而提高城市土地的利用效率。

随着产业竞租曲线向右上方移动，缩小了住房所需土地的空间范围，这势必会推动住房竞租曲线向右移动，结果导致城市空间的扩展和城市土地利用效率的提高。实际上城市是由众多产业构成的，聚集经济带来产业增长可以出现在任何产业当中。任何一个产业因为聚集经济而带来成本下降，进而导致其竞租曲线提高，都会产生上述的一系列传导过程。在多部门经济中，这种传导过程不是单方向的，而是前后、旁侧多方向传导的。比如在三部门经济中，即在有服务业、制造业和房产业的经济中，如果制造业因聚集经济而形成了产业增长，它不仅会对住房用地的空间范围产生影响，也会对服务业用地的空间范围带来影响。产业部门越多，这种传导机制对土地使用效率的提高的影响就越大。

2.外生传导机制

所谓城市土地使用效率外生传导机制是指由于城市外部因素的变化而导致城市内部经济活动的变化，并使这种变化传导到其他经济主体，从而引起城市土地使用效率发生改变的机制。以交通运输条件改善引起城市空间结构扩展为例。假设一个城市从外部引入汽车这种运输方式。汽车这种运输方式大大提高了运输效率，降低了所有部门的运输成本，从而推动所有产业的竞租曲线向右上方移动。实际上，外生传导机制会在城市内部产生一种循环累积的效应。当汽车这种运输方式传入城市的某一个产业时，这个产业的运输效率就会提高，其生产成本就会下降。竞争的结果导致这个行业的产品价格也会下降，由此，给其他产业和居民带来了好处。其他产业会从这种好处中获利，他们也会引入汽车这种运输方式，其他产业的生产成本也会下降。这种循环累积的结果是整个城市的各个产业生产效率提高，城市竞租曲线向上移动，城市土地使用效率整体提高了。

3.交互传导机制

上述内生传导机制和外生传导机制只是一种相对的划分。实际上，影响城市土地使用效率的各种因素是相互影响的，很难把它们分离开来。因此，城市土地使用效率传导机制实际上是一种交互的传导机制。交互传导机制就是城市经济内部因素和外部因素共同发挥作用，使城市经济中的某些产业的经济活动发生变化，并使这种变化传导到其他经济主体，从而引起城市土地使用效率发生改变的机制。

以收入对城市空间扩展的影响为例。城市居民收入的增加，可能是城市内部产业增长带来就业的增加和工资水平的提高，也可能是产业增长使企业向城市以外输出商品而获得的收入。随着居民收入的提高，住房竞租曲线会向右上方移动，导致城市空间的扩展，并提高了城市土地的使用效率。而且住房竞租曲线向右上方移动，在使住房空间向右扩展的同时，在另一端，它也侵占了原来属于产业空间的一部分。产业空间的缩小，迫使产业内的企业为获得土地而竞争，一方面提高了产业空间的地租水平，另一方面也提高了企业的生产效率。这种结果就是各种因素的影响交互作用的结果。

五、农业竞租函数

农业由于其自身的特点特别是农业内部结构，决定了农业的竞租函数也是向右下倾斜的。农业要以大量的土地作为生产的基本条件，但是农业内部生产各种不同的产品，各种产品的边际产品价值是不同的，它们能够承担的地租水平有着很大的差异，这就导致了农业的竞租函数也是向右下倾斜的。

实际上，农业竞租曲线不仅是向右下倾斜的，而且是可以向右上方移动的。上文所以提出城市土地使用效率传导机制，其用意也正是在这里。农业技术进步、农业规模化经营、非农产业反哺农业、对农业产品需求的增加，都会推动农业竞租曲线向右上方移动。所以，土地使用效率传导机制可以通过农业内部各种产品的竞租函数传导到所有农业产品中去。城市土地使用效率的提高必然会推动农业土地使用效率的提高。

但是，现行的城市规模控制和城乡土地使用差别政策却人为地将这种土地使用效率传导机制给阻断了。我国城乡之间，特别是在城市和郊区的边界上，土地使用效率和土地的市场价值存在着天壤之别:城市土地使用的高效率却无法传导到农村，甚至都无法传递到城市的郊区。造成这种情况的原因只有一个，就是我国现行的土地制度阻断了土地使用效率传导机制。现行土地制度阻断了土地使用效率传导机制，导致了一系列严重后果:

第一，农业投资严重不足，农业技术进步无从谈起。在我国目前城乡结构状况下，农业技术进步既不具有必要性，也不具有可能性。我国农业劳动力边际生产率小于零，必然是劳动替代资本，劳动替代技术，既没有必要搞生物技术，也没有必要搞机械技术。而农业人口众多，农产品商品化率必然很低，城市居民人均粮食消费量又在逐年下降，靠量的增加来提高农民收入潜力有限，农民收入没有较大幅度的增加，怎么有可能搞技术进步。所以，只有加快城市化进程，减少农业人口，从根本上提高农业生产率和农产品商品化率，才能增加农民收入，才有可能实现农业的技术进步。我国目前农业投资严重不足，农业技术进步迟缓，粮食产量的增加主要靠拼土地自然肥力和大量使用化肥和农药。长期下去，我国农业才会真的形成危机。但是，只靠18亿亩耕地红线是不能从根本上解决问题的。

第二，城市大量蚕食农村土地。如果土地使用效率传导机制能够正常发挥作用，城市空间规模的扩大，农村空间规模的缩小，伴随着农村土地使用效率的提高，就不会产生农业问题。但是，现在土地使用效率传导机制被人为地阻断了，城乡之间土地价值的巨大落差，必然激励人们将农村土地转化为城市土地，以获得巨大的土地价差。这种不提高农村土地使用效率而蚕食农村土地的做法，当然会使我国粮食安全成为一个问题。

那么城乡土地使用效率传导机制是如何发挥作用的呢?现用图1来解释城乡土地使用效率传导机制。在图1中，细线代表初始的城乡竞租曲线，其中R0和RA0分别为城市竞租曲线和农村竞租曲线;粗线代表土地空间结构演变后的城乡竞租曲线，其中R1和RA1分别是土地空间结构演变后的城市竞租曲线和农村竞租曲线。

图1 城乡土地使用效率传导机制

农村竞租曲线是倾斜的，因为农村各种产品的生产效率和经济效益是不同的。高效率和高效益的产品能够承受较高的地租，往往分布在城市的周围;而低效率和低效益的产品只能分布在远离城市的地区，因为那里的地租水平比较低。

在初始状态下，形成了一个土地使用空间结构。其中u0以内是城市区域，u0以外是农村区域。在城市聚集经济的作用下，城市产业不断增长，推动城市竞租曲线向右上方移动，形成新的城市竞租曲线。如果农村竞租曲线不变化，那么城市空间将扩大到u2的范围。

城市竞租曲线的提高，扩大了城市空间(空间城市化)，缩小了农村空间。如果农村竞租曲线不变，那么农产品的供给就会减少。在经济要素向城市集中的同时(经济城市化)，人口也会向城市集中(人口城市化)，城市人口的增加，会扩大对农产品的需求。这两个力量都会推动农产品价格提高，从而增加农民的收入(谷贱伤农的另一面)。随着农民收入的增加和城市对农产品需求的扩大，农民有积极性增加对土地的投入，包括劳动投入、资本投入和技术投入，以进一步提高土地的生产效率。为了减少运输成本和更加贴近市场，他们会和城市产业竞争紧邻城市的优质土地。这就会推动农村竞租曲线的提高。城乡竞争的结果是，城市空间扩大到u1而不是u2。

上述过程证明，正是聚集经济推动城市空间的扩大，并提高城市土地的使用效率。城市土地使用效率的提高，推动了农村生产率的提高和农村土地使用效率的提高。结果，整个社会土地使用效率都提高了，社会生产更有效率，人民的生活水平也不断提高，实现了经济的增长和社会的发展。

上述过程，还可以得到一个推论，城乡土地使用效率传导机制可以阻止城市空间的无限扩展，实现城乡的协调发展，而人为地阻断城乡土地使用效率传导机制一定会使城市空间低效率无限扩张。

［1］BURGESSE W.The growth of the city:an introduction to a research project［M］//PARK R E，BURGESSE W，MCKENZIE R.The city.Chicago:University of Chicago Press，1925:47－62.

［2］MILLSE S，HAMILTON W.Urban economics［M］.Glenview，Illinois:Scott，Foresman and Company，1988.

［3］ISARD W.Location and space economy:a general theory relating to industrial location，market areas，land use，trade and urban structure［M］.New York:Wiley，1956.

［4］刘英群.论经济城市化［J］.大连海事大学学报:社会科学版，2012(6):20－24.

［5］刘英群.关于城市化的理性思考［J］.财经问题研究，2000(12):54－59.