房地产商噤声回暖

文|本刊记者 孟德阳

1月14日，保利地产（600048.SH，以下简称保利）率先发布2012年业绩快报。报告显示，其各项财务指标均同比有所增长，其中，签约销售金额同比增长39%至1017亿元，成为“千亿俱乐部”的新成员。

回想一年前的此时，房地产行业的沮丧程度犹如等待末日降临。可不出大半年，房地产紧锁的眉头渐舒，“回暖”之声四起。

截至2012年底，销售额过千亿的开发商已达3家，而排行靠前的开发商均已全部甚至超额完成了一年的销售计划。

这让行业对新的一年充满期待。

购房者方面，尽管限购不见放松迹象，但日子还要照过——要买的房子还得买。在压抑了近3年之后，一线城市的刚需开始集中释放，观望者们涌入市场。在北京，“全款购房”的小广告四处可见，这显然是着急了。

开发商方面，销售金额连月攀升，土地储备不足的房地产公司们有些措手不及。2012年底，整个土地市场仿佛经历了年底大甩卖一样，开发商尽其所能地拿地，销声匿迹已近2年的地王又重新出现，北京、上海等一线城市的地价水涨船高。

小开发商拿地越来越困难，他们有的开始打点行囊，或转做房地产投资基金，或干脆告别行业。

而留在行业中的公司，为了绕开“限购”，也开始尝试不同的商业模式，导致商业地产不温不火地发展了几年后，在2012年大热了一把。同时，像旅游地产、养老地产、文化地产等新的业态也如雨后春笋般冒了出来。

无论是商业地产还是住宅地产，在个别城市也仿佛听到泡沫嗫嚅的声音。鄂尔多斯房价暴跌，温州炒房断供，海南库存越堆越高……整体形势向好的背后，隐藏着巨大的不确定性。

纷繁复杂的2012已逝，2013年好不好过？《英才》记者专访了几位房地产企业家，试图勾勒出他们眼中的2013。

调控正在失效？

在资源非常集中的核心城市，“房地产调控的持续是没有什么值得怀疑的”。

刘晓光：我隐隐约约感觉到春天来了，但在市场变动比较大的时候，比如房价过快上涨，也会出现进一步的调控，也会有冬天。

房地产行业已经在“史上最严厉”调控下生存了近3年，多少有些适应了，而伴随着时间的推移，新的符合购房资格的消费者不断进入市场，调控效果已不如当初。

“是加大剂量改打吗啡，还是改吃补药加大房屋供应量？”原中国房地产开发集团总裁孟晓苏将限购政策比喻为“麻药”，他在微博上如是比喻称，并且认为这种麻药已经逐渐失去效果。

以北京为代表的一线城市房价仍面临巨大的上涨压力，无论是年前媒体热炒的一天涨价60万还是一个月涨价70万，或许仅是个别现象，但仍能够反映出市场上“购房心切”者不在少数。

针对这样的现象，住建部一再用“坚决”、“绝不”等字眼来表示自己坚持房地产调控不动摇的决心，试图稳定市场预期，防止房价在短时间内剧烈波动。

中坤投资集团（以下简称中坤）董事长黄怒波曾对《英才》记者十分肯定地表示，限购政策不会在短期内取消掉，“即便两会开完后也得有半年的调研时间，政府肯定不会让房价一下子上来。”

万科企业股份有限公司（000002.SZ，以下简称万科）执行副总裁毛大庆在接受《英才》记者采访时也持类似观点，“房地产调控的持续是没有什么值得怀疑的”，“区域经济的均等化是一个中长期的过程，而在短时间内，大中型城市的资源优势非常明显，而在这个时间段房地产调控一旦放松，房价将出现难以估量的暴涨。”

“调控要看市场的状态。”首创集团总经理、首创置业（2868.HK）董事长刘晓光告诉《英才》记者，“我隐隐约约感觉到春天来了，但在市场变动比较大的时候，比如房价过快上涨，也会出现进一步的调控，也会有冬天。”

一线城市的房价借“回暖”之势略有抬头，但这在业内人士的眼中并不意味着“投资、投机”需求的回归，只是市场信心的变化，毛大庆认为，这并不应该成为调控“加码”的理由。

“快钱”难挣

“在北京、上海，销售价格的70%是楼面地价，这是开发商控制不了的。”

“在北京、上海，销售价格的70%是楼面地价，这是开发商控制不了的。”阳光100置业集团董事长易小迪对《英才》记者称。

“动辄四五十个亿的拿地成本，小企业非要跟大企业拼，那根本没戏。”北京世嘉房地产开发有限公司（以下简称世嘉地产）董事长朱仝向《英才》记者感慨道：“小企业无法与之抗衡，只能分化到一些细分市场，比如旅游、度假等地产形式，要有一些个性化的东西，这些是央企、国企们做不来的。”

的确，中小型房地产企业想要与大公司在一线城市竞争并不容易，由于城市核心区域可供出让的地块越来越少，地价也越来越贵。

所以在地域上，易小迪表示看好未来二、三线城市的机会，“近几年二线城市人口膨胀速度已经超过了一线城市，诸如成都、杭州、沈阳这样的城市，外来人口在购房者中的比例已经超过40%甚至一半，这表明二线城市在重复一线城市10年前的进程。”

除住宅地产外，三线城市由于新型商业物业相对稀缺，易小迪认为存在商业地产的发展机会，但关键在于商业经营特色和专业管理能力，“是功能性的需求，而不是多大面积。”

事实上，在2012年，由于商业地产基本不受调控政策的影响，开发住宅的开发商“一窝蜂”地尝试转型，这也导致个别二、三线城市商业综合体供应量急剧增长，甚至有业内人士质疑部分地区已经出现了“泡沫”。

黄怒波认为，商业地产的持有比例不宜过大，中坤未来仍将专注于旅游地产。但他也提醒进入者，做旅游地产要有耐心。

与商业地产类似，旅游地产受调控政策的影响也不大，此外，相对较低的拿地成本也是吸引众多中小型开发商进入的重要原因。

“活水”难喝？

2013年的经济环境“不会太宽松，但也不会坏于2012年。”

2012年连续两次下调银行贷款基准利率，这对“缺血”的房地产行业无疑是一件好事，而在业界看来，这也成为推动下半年销售回暖的重要原因。截至去年11月末，我国房地产开发企业资金到位增速连续增长6个月。

在《英才》记者的采访中，刘晓光认为，2013年的经济环境“不会太宽松，但也不会坏于2012年。”

但黄怒波却对融资现状表现出了担忧，在过去的一年中，他认为困扰整个行业最大的问题便是融资困难，除销售回款外，中坤的资金来源主要来自于银行贷款。

在IPO之路不通畅的情况下，除了银行贷款，房地产公司想要找钱的确得费些周折。

好在，2013新年伊始，就有好消息传来。1月14日，万科发布公告称“继续停牌”。直到1月19日，万科才发布了转股的具体方案。再联想到2012年万科收购南联地产，销售冠军也在积极开发“水源”，行业对资金的饥渴程度可见一斑。

除了万科，“A+B”型的房地产上市公司还有十余家，如招商地产、深深房等。倘若万科转股成功，效仿者必不在少数，这或许能成为房地产企业融资的一条新路。

“在调控过程中，房地产中小企业并不是被盈利能力压死了，而是被掐断了贷款。尤其是前几年，国资背景的开发商都有低价资金来源。”易小迪分析道，“但现在，我们感觉资金成本下降，而且银行业开始关注盈利能力强的民营企业了。”

通过信托和房地产基金的融资成本仍要远高于银行，在未来的一段时间内，要弥合资金成本上的差距，中小开发商只有通过提高项目溢价和商业模式的创新。

与易小迪的选择稍有不同，朱仝更倾向于通过“抱团取暖”的方式来解决资金来源。另一方面，与金融机构合作，他更希望资本能够在项目一开始时便介入，只有这样才不至于在接下来的竞争中处于劣势。

“比如在土地的一级开发方面，世嘉是有能力、有资源进入的，但需要通过与地方政府和金融机构的沟通，锁定成本，否则没办法突破。”朱仝称，“倘若我们连一级开发都做不了，到二级开发前的摘牌就更没希望了。”

很难重现垂直上涨

想要看准房地产市场，难度恐怕不亚于买中彩票。

华远地产（600748.SH）董事长任志强可能是被问烦了，发了这样一条微博：“年初，每次论坛上媒体记者都问同一个问题，今年的房地产市场走势。但谁能猜出政策会咋样？”

“我觉得短期预测是不准确的”，也难怪易小迪这样认为，回看2012年初的预测便知，想要看准房地产市场，难度恐怕不亚于买中彩票。

去年任志强曾预测今年3月房价会大涨，不管到时能否成真，房价牵动着每个人的心。

“总体涨幅不会很大，但好的地段一定会涨”，刘晓光对《英才》记者称。其他几位接受采访的企业家观点也基本类似：在限购政策没有退出的前提下，房价很难重现垂直上涨的局面，用“稳中有升”来概括或许更合适。

在购房需求方面，易小迪认为今年的改善型需求将呈爆发式增长，从而行业整体的销售规模会有所增长。

毛大庆则表达了审慎乐观的看法：一些二、三线城市也存在着超量卖地、过度开发的情况，“可能会导致这批城市在未来一段时间消化不良。”

比起一年前的阴霾，目前房地产行业似乎轻松了很多，但开发商的苦恼恐怕一言难尽。“黄金十年”已过，伴随着中国经济的发展和城镇化进程的推进，2013年被认为是房地产行业进入下一个十年的路口，下一个十年将是怎样的十年？开发商们即使无“远虑”，却难以消“近忧”。