物业管理问题凸显 社区治理呼唤自治

文｜本刊记者 耿春雷

陈幽泓

对于正处在城市化浪潮中的中国普通民众而言，社区一词似乎并不陌生，但也并不熟悉。我们知道自己生活的小区是社区，但并不清楚它的功能与作用；我们知道有水电问题找物业管理，但不知道其实自治管理更方便有效；我们知道每月要交物业费，但并不知道这钱的去处和用途，也从来没人告诉哪些是我们的权利和义务？

我们知道的是，社区环境越来越差，却不知何处投诉；公共物品损耗严重，却鲜有修补；邻里之间偶有摩擦，物品权责不明，又无人调解纠纷。为解惑于众，达明于民，本刊特意就社区治理、自治问题采访了中国人民大学公共管理学院陈幽泓副教授。

物业管理模式问题重重

陈教授是人大公共政策研究院社区治理与政策研究中心主任，也是和谐社区发展中心副理事长，因此一说起社区治理就有谈不完的话。她认为社区的重要性不言而喻，它具有准公共性质，但又不是政府，因此在管理上存在很多问题。从中国的行政划分上来看，社区属于基层群众自治组织，等同于行政村，但在管理上多由物业公司来管。可物业公司真的能管好社区吗？

“我们每个人都生活在一个小区中，而我们每个人生活的这个小区里头怎么样，我们大家都不知道。很多小区的地下管线都是烂掉的，很多的水管的涂料是有毒的，所以你喝的水也是有毒的，很多的小区很多人在那里破坏承重结构很容易造成崩塌。很多小区的消防设备是不能用的，而业主又无法检查。”陈幽泓如此告诉记者。

尤其是饮用水的问题，因为高楼都需要二次供水，这就必须把水泵到水箱中。但这些水箱里头可能有死鼠死猫，即使没有，长期不清理也会有各种水生物、尘垢等。和谐社区发展中心的另一位负责雷女士说，他们过去在小区做民意调查的时候发现，很多居民反应的都是水箱问题，但一直无法解决。对于业主而言，谁来监督清理、保障水箱的干净呢？

物业公司维护小区还存在着信息不对称的情况，你很难看到自己的物业费都用在了什么地方。比如电梯是怎么保养的你不知道，如果说电梯坏了，没有专业知识的业主根本无法知道具体情况到底如何。

房子住了15年以上就卖了吧

之所以如此，陈幽泓认为这与物业管理模式的弊端是分不开的。小区里第一个是财产权问题，私人物品和公共物品都很清晰，但介于私人和公共之间的就无法来管。让企业去管，这种物品不能挣多少钱，利益不大。让物业企业去管，他们却是用公共区域来受益。或许前几年还没有什么问题，但几年之后就会出现问题。因为物业企业对小区的维护投入不够，公司的策略就是降低成本，增加收益。

而且，物业管理的模式往往只重视管理而忽视维护，比如小区的地下线路管道需要定期维护，油漆过不了多久就掉了，地过不了多久就风化，砖头就露出来了。我们刚刚盖好就是开始破坏的过程。如同我们不断在重复的历史一样，永远都是一个恶性循环，不断的破坏重建，再破坏再重建。

社区问题并非中国独有，即使是发到国家也有这些问题，比如外国的贫民窟就是烂掉的社区。但发达国家的公共管理能力极强，以美国为例，这个社会到处都井井有条，美国的草坪不论哪里都剪的平平整整。两百年前法国著名社会学家托克维尔曾说，世界上没有任何一个国家能够在公共服务上管理的如美国那么好！

在美国油漆掉了会油上，砖头露出来会重新铺，这种维护意识是社会井然有序发展的根基。我国社区的却是一天天在坏掉，不仅是表面，如煤气管道、地下线路、饮用水管道等看不见的地方，更是令人担忧。所以有物业公司劝告说:“如果一栋房子住了15年以上，该卖就卖了吧。”

那么如何管理维护我们的社区呢？陈幽泓认为，可以尝试推行“丽娜模式”似的社区自治。

区分物权的“丽娜模式”

“丽娜模式”是业主领袖崔丽娜在天津实践的一种创新型的社区管理模式，其核心内容是“区分穷尽的物权自主、量化公开”。也就是说，业主进入小区后，把相应的物的维护权责划分到使用者，采取“使用者付费”的原则，由每个单元门的业主自己修理和更换，可以将其从小区业主大会的物业费或者维修资金中剥离出去。同理，安全通道、屋顶漏雨，按照垂直切分的原则找到使用者，由相关业主掏钱修理、维护。

将共同部分的管理设定为对分不出去部分的管理。凡是分不出去的，由物业管理，由全体业主承担成本、由物业费开支费用，在权责分明的区分情况下实现了把物业费降到最低管理成本。比如小区道路坏了，全体业主修，这就是因物的客观占有不同产生的“物权自主”的区分。

区分物权之后，谁的责任一目了然。然后再成立业委会，聘请专门的职业经理人来负责具体的事物。比如保洁的有职业经理人，消防的也有的经理人（外包给消防局）来做。社区的大小事务则是必须要全体做出决策的，要不要维护，花多少钱、怎么维护，都是全体讨论的结果。这样一来有些共有的地方可以改造成停车位方便了大家出行，而公共的广告位，还能够给他们带来一定的集体收入。

丽娜模式研讨会

当然“丽娜模式”也存在一些缺陷，比如在开始阶段，物权区分无法真正达到穷尽。过于繁琐冗杂的划分，反而增加了业主在小区中的生活时间成本。但正是这些问题形成一种倒推动力，促使社区建设者在建设规划之时，就将物权分割考虑进去，从而促进社区的治理维护。换个角度来看，“丽娜模式”带给我们的不仅仅是社区管理模式的创新，更是一次基层群众自治的有益实践。

社区是基层自治的开始

虽然中国有几千年的封建专制历史，但对于基层群众自治制度却并不陌生。古代就有“王权不下县”的说法。当然这是由于当时统治阶级能力不足，无法将全国的各个地区都管辖到，于是在县乡以下，只设置驿站，进行通信和公文的传播，实行宗法制。宗法制虽然也是一种自治，但并不是建立在法理基础之上，所以就不公平也不完善。

这些足以说明，中国人不但具有自治的基础，而且具有自治的能力，需要的是稍微加以引导。陈幽泓认为，社区管理第一问题就是那些由私人提供的准公共物品的维护。不仅要低成本高收益，还要保值增值。现在全国的业主，各地的业委会、社会组织都在做这方面的探索，这是一个了不起的实验和贡献。

社区无法实现自治，国家就不可能有民主。因为你没有那个能力，你管不了小块儿，又何谈国家这个大块儿。从这个意义上来说，社区自治就是国家现代化的摇篮。我们国家以前是全能政府，政府大包大揽一切。后来国家认识到光有国家和市场不够，还需要有社会。因此在2007年，党的十七大首次将 “基层群众自治制度”纳入中国特色政治制度范畴，成为中国政治制度的四个基本支柱之一。

正是中国共产党在民主建设方面的努力，使得许多如和谐社区发展中心这样的NGO组织充满了信心要推动社区管理的进一步发展。陈幽泓教授表示，未来和谐社区发展中心将从两个方面做推动:第一是提高社区里面业主组织的数量，在各地办各种研讨会、培训班，促进业主能力提高，成立更多的业委会；第二是推动社区组织的建设，给他们解释法律政策，解答相关难题。

和谐社区发展中心前身是人民大学公共管理学院的公共政策问题的课题组，从2005年注册成立NGO至今已有8年的时间。这八年里中心一直坚持以大量实践经验为依托，给社会提供更前沿的理论成果为重心的目标稳步前进。未来随着中国社会的不断进步，民主自治的不断发展，社区自治也将越来越发达，面对的问题也越来越多。我们希望能有更多这样专业的NGO组织，从专业角度出来为社区、为中国社会做出更多的贡献。

物业管理体制的改革和发展研讨会