著名经济学家谈新政下的经济、货币和房地产走势央视财经评论家叶檀在广州第九届现代建筑经济前沿论坛做专题报告

著名经济学家谈新政下的经济、货币和房地产走势央视财经评论家叶檀在广州第九届现代建筑经济前沿论坛做专题报告

“对房地产有信心的人显然已经越来越少，尽管房地产市场交易仍然火爆。”

2013年3月18 日，由中国建筑金属结构协会铝门窗幕墙委员会主办的第九届现代建筑经济前沿论坛（锋泾[中国]建材集团有限公司冠名赞助）在广州举行。论坛邀请了当代知名财经评论家叶檀博士，请她尝试剖析中国房地产趋势与经济形势，着重探讨未来经济对于建筑行业的影响。叶檀博士在报告中谈了自己对今年房地产市场和经济发展走势的看法。

全球房地产交易量快速上升

“现在的房地产交易量离历史峰值不远。”

高盛2013年初发布了一份全球的房地产市场的报告，2013年1月～2月间，全球的房地产交易量非常大，据相关估计今年的交易量达到1万亿美元。全球交易量最高的历史峰值是2007年，也就是金融危机之前。当时货币涌入房地产，导致当时房地产交易量达到了1.25万亿美元。也就是说现在的房地产交易量离历史峰值不远。如果说，美国、中国、日本继续增加货币投放量，房地产交易量一定能够超过峰值，而这意味着什么，也就无需多言了。

另外一个数据也可以作为佐证，不久以前，道琼斯指数突破了历史最高，这也是比较反常的。在货币不断发行的过程当中，全球的房地产交易量在上升，上升最快的地方，就是北美。所谓北美就是加拿大、美国。美国主要是集中在纽约附近和加利福利亚附近，而加拿大则主要是两个地方，一个是温哥华、一个是多伦多。当前，我国有两个标志性的房地产公司在北美投资。一是潘石屹，二是万科。

这说明一个问题——很多人都在分散资产。去年一年的时间，中国官方统计3000亿美元流散到国外。事实上，如果统计不那么保守，实际数据会更高。

房产税将“吓退”房地产的投资需求

“我觉得未来中国房地产中的房产税试点会推广，不要怀疑这一点，除非中国政府疯了。”

从去年下半年到今年房地产的上升不可遏制，很多人去年上半年是观望，结果去年下半年基本上所有的刚性需求都释放了。现在的房贷里面83%左右是刚性需求，首套房贷。现在是一个刚性需求大释放的阶段。很多人说现在房地产要上升了，没错。但是，请警惕这是回光返照。

现在已经有迹象表明，最敏感的那个群体，以前投资房地产最厉害的那个群体开始抛售自己的房产。他们开始进行风险对冲。他抛售了房产之后他干什么？他到国外，他换成美元，或者他进入实体，他需要进行配制。不像以前，90%的资金都在房产里面都没事，现在不行。如果你把你的资金百分之百的集中在房地产里头，我告诉你，五年之后，收税收死你。

现在是一个时间窗口，是投资性需求逐渐退出，刚性需求逐渐回暖交替的进程中。而房价还在高位，我认为这样的房价的增速是无法持久的。

中国现在有两个税种是最值得关心的：

著名经济评论家叶檀博士在前沿论坛演讲

第一个税是资本所得税，也就是我们现在所称的房产交易所得税，征收房地产买卖差价的20%，使房地产交易成本直接提升了20%，这是一个非常非常高的成本。然后就是物业税，也就是房产税，这是持有环节所得税。

以美国为例，房产税在纽约等地，持有成本每年1.5%左右，最高的百分之二点几，每年政府都评估房产的价格，然后每年收税，年年要缴，只要有房子就得交税，永远。

第二是管理费，独幢别墅基本上不用交管理费，但是买公寓、买联排别墅，尤其是在大城市，或者是旅游中心买房子，交死你。纽约最便宜的公寓，一个月500美元到1000美元的管理费是正常水平。这相当于中国的物业费，每月必交。我觉得未来中国房地产、房产税试点会推广，不要怀疑这一点，除非中国政府疯了，否则一定会推广，而且限购会取消。

超发货币是房地产“泡沫”根源

“24小时开动印钞机在印钞，你啥也不做你就可以‘发财’。”

那么我们接下来再来看一看，是什么支撑房地产。我们要看某一地区的房地产是上升还是下降，会不会崩盘，要看城市的经济发展，要看当地的存款和人口的增长程度。如果是看总体的房地产走势，就要看负债率和央行的货币政策，货币是推动房地产市场最重要的东西。所谓的房地产上升，最最重要的导火索就是货币。没有货币，没有金融杠杆，就没有房地产的泡沫，就不可能房地产价格大幅上升。

在此前十年的时间里头，我们的广义货币发行量，现在已经增加到接近100万亿左右，是我们GDP的两倍以上。这100万亿之中，有50万亿是2009年到2012年发的。就是这四年，大规模的发行货币。短短四年的时间，我们的发钞量超过了以前二十几年的时间。为什么现在的房价会上升，应该已经非常清楚。很多人说“我啥也没做啊，怎么房价就在上升？”你要知道，你啥也没做，央行在替你做，他们做得很辛苦，24小时开动印钞机在印钞，你啥也不做你就可以“发财”。

与中国不同的是，美国几年前并没大规模发行货币，但是房价在2008年之前上升也是很厉害的，这就是“金融杠杆”的力量。像瑞典、德意志的银行，他们的杠杆率达到了30倍以上。也就是说一块钱通过金融衍生品可以做30块钱的生意，这就意味着杠杆特别特别“长”。我们经常抱怨，中国央行大规模地发钞，美国央行很好，美国到现在通胀比中国要低得多。这是因为美国人玩儿的是金融衍生品，不是小儿科的超发货币。通过金融衍生品把所有的坏账卖到国外去，照样可以让金融杠杆成为世界第一长。也正因此，美国经济是世界第二虚高，第一高的当然是中国。美国只要金融衍生品大规模的出现，房地产价格一定上升。中国也是如此，不过我们的金融杠杆只是8到9倍的长度而已。

至于说道中国经济会不会崩盘，或者以什么样的方式崩盘？我认为，如果有那么一天，中国经济转型不利，出现了债务崩盘的话，也不会以“再崩盘”的形势出现，而是会以高通货膨胀的方式出现。

货币政策必将趋稳

“央行像一个抹布大仙，一方面是大规模的发货币；另外一方面，是拿着一块回笼货币的抹布，在那儿拼命的想把这个大海擦干。”

想要让货币的杠杆率急速往下降，政府可以做些很简单的事情。比如加息，比如增发国债。但是这将直接毁了货币，假若真的发行，杠杆率会急速下跌，同时货币也会出现很大问题，这就意味着政府要真的对高通胀宣战了。

同时，政府可以在面对开发商时，把相关土地政策收紧，比如土地款要求一次性缴齐、专款专用、取消预售制度等。如果真的实现，我认为中国的房地产开发商有一半要崩了，没有办法，这是一定要崩的。

当前，政策都已有这方面的相关预案，但政府不敢用，怕崩盘，就是怕崩盘。房地产信托方面，开发商出现了非常大的分化。小的开发商、中小的开发商今年房地产融资成本为20%～30%，比较高。因此我认为未来几年中小开发商肯定出局，没有底气。未来就是大型开发商的天下。我说的大型开发商不光指的是央企，比如说什么中粮、远洋这些央企，还指的是在某些当地成为一霸的这些开发商，比如建业、中天。这些开发商跟当地的政府关系特别特别密切，能够挺过难关。

很多人说那么政府到底是不是想压房价呢？我们来看现在的货币政策，央行的货币政策到底是收紧还是放松？大家去看这个银行间的拆借率，非常简单，他既没放松也没有收紧。去年年底过松，尤其春节之前，央行大规模的放松，进行逆回购，这个资金市场全是资金。银行间的拆借率大幅下跌，这时候房地产价格不可能下跌。但是等到今年货币发得太多，又进行回购了，回购之后，银行间的拆借率就上升了。所以我们央行在做一个什么游戏呢？我经常在说我们央行像一个抹布大仙，一方面是大规模的发货币，发100万亿人民币，另外一方面呢，是拿着一块回笼货币的抹布，在那儿拼命的想把这个大海擦干，这个是擦不干的。

未来中国不可能持续2009～2012年这四年的货币政策，不会继续大规模超发货币。李克强总理在记者招待会上说得非常清楚，要持续发展、防止通胀。要持续发展、又要防止通胀，那就意味着货币政策是什么政策？是稳健的政策。我们的货币的总量不会变，我们的利率大致是不会变，保持在现在这样的利率水准不会变。那也就意味着我们将来的资本市场不可能再大规模出现之前四年出现的泡沫。

基本建设投资不会缩减

“你们相信，一个城市有将近300个开发区吗？不管你信不信，反正我是信了。”

李克强总理承诺三个不：不再增加公务员的数量、不再增加公费支出，不再兴建楼堂馆所。那么大家就会担心，不再兴建楼堂馆所是不是意味着高楼会被抑制？那是不是意味着政府的那些工程都会被抑制？不会。因为每个地方他都需要有博物馆，每个地方都需要有音乐厅。那很多人怀疑，这算不算楼堂馆所？不算。那么政府没钱怎么办？两个办法，第一个发行国债，第二个是向企业借债来建。

以兰州城市建设为例。这个城市可以拓展的空间非常小，但是政府的雄心壮志完全超乎想象。要在半年之内把200座山推平，这是政府公开的说法。需要很大量的资金怎么办？资金来自于太平洋建设这个公司的垫资，垫资之后有一个十年的帐期，政府一年一年的还给他。这个就叫借资建设项目。事实上，一旦走上了政府主导的投资的轨道，是很难下来的。所有的地方都想把自己打造成核心城市。

你们相信，一个城市有将近300个开发区吗？不管你信不信，反正我是信了。因为我亲眼看到了。整个中国除了新疆、西藏之外，所有的地方，都密布开发区，政府主导一定是这么一个结果。而且不光中国是这样，国外也是这样子。日本政府也在拼命的投资，拼命的搞基建。日本的轨道交通已经非常的发达了，轨道交通的下面的地下商店也非常的发达，东京、京都、大阪基本上是一个地下的商业王国。沿着高速公路，过去之后会发觉是断头路，海边建了一座桥，可以跟美国金门大桥媲美，非常漂亮，那个桥除了供人参观、游览、自杀之外，没有其他用处。这一类的事情，中国也一定还会做，一定还会建高楼大厦，并且一定还会政府主导以借债的方式去做。

“城镇化”不一定能推动房价上涨

“一个国家的好坏是由短版决定的，是由农村决定的。”

中国未来的一个关键词是城镇化。有的人认为城镇化会让中国的消费内需大发展、会让中国的房地产市场大发展。因此房地产市场大有前景，因为每年中国1500万的农民变成市民，需要住房；未来十年有四亿左右的农民要进入城市。到2050年，中国的城市人口到了70%，那么到底会怎么样？中国的房地产市场太有发展了。而另外一些人认为，即便是城镇化也救不了中国的房地产，因为泡沫太大，必然崩盘。崩盘之后房地产价格下行进入低位振荡的走势。

实际上，并没有任何一种城镇化一定会带来房价的上升。国际上城镇化率最高的国家是巴西。但是，联合国却在巴西扶贫，房子非常的简陋，密密麻麻像蜂巢一样。里约热内卢郊区，远远的看过去，全部都是连片的贫民窟，铁皮房子搭建的。

进入城市不一定意味着能买得起房子。要看进入城市的人带来多少资产，这个才是最重要的。国际上有几个贫民窟特别有名，民国时候的上海郊区、巴西贫民窟，还有印度的孟买。印度最好的街道上，是牛在走。最好的别墅边上就是连片的贫民窟和躺着的流浪汉。

城镇化未来最恶劣的方向就是政府把所有土地的钱全都拿走了，然后让赤贫的农民进入城市，变成城市的贫民。还有一种城镇化是比较好的，比如说亚洲的城镇化。亚洲的城镇化都比较成功。最典型的是日本，当时的国民收入倍增计划之后，日本是不存在城市跟农村的区别的，最偏僻的产苹果的地方的生活质量跟在东京没什么区别。美国的乡村也如此。一个国家的好坏是由短版决定的，是由农村决定的。李克强总理所推行的城镇化，第一是土地确权，另外一个是棚户区改造。未来还要在全国推进一千万户的棚户区改造。那么保障房、棚户区改造是中国必然会推进的一个方向。房地产泡沫不会继续扩大、保障性需求在上升，然后刚性需求再入市。

房地产市场出现分化

“跟中国的经济一样，中国的房地产市场处于一个急剧分化的过程当中。有的地方非常好、有的地方非常糟糕，有的地方已经崩盘、有的地方冰层还在加厚，完全不一样。”

中国的房地产市场现在有一个特点，就是区域分化跟板块分化。中国现在房价上升最快的地方，第一北京，第二上海，第三广州，第四深圳。接下来的第二梯队是厦门、青岛这两个地方，都集中在沿海的一线城市和二线城市。

评价房地产危不危险、市场情况如何，第一要看人口。人口进入的量到底怎么样？我一直比较看好成都这样的城市。成都最近十年，每年的常住人口增速是31.5万，每年常住人口在增加。以前一些很小的城市，现在新区也可以扩得非常大。像常州这样的小城市，常住人口是468万，这十年大幅上升，绝大部分都是外来人口。如果说户籍制度能够改革，这些人就可以在当地落户。其次是人口增加比较快的地区，再次是高铁经过比较多的地区。未来到2020年，中国所有的省会城市都通过高速铁路。

北京的房地产会崩盘吗？如果有一天北京的房价崩盘，只有两种可能。第一种可能是迁都了，那么房价必将大幅下跌，因为北京作为核心城市的优势不存在了。第二种可能是中国经济彻底崩盘，中国的房地产市场彻底崩盘，然后最后崩盘的才是北京。这是可以想像的。一线城市的资源积聚程度越来越高，大城市的压力很难缓解，因为所有的资源都在大城市中，最好的大学、最好的医院、最多的工作机会。中国的500强企业，300多家总部在北京。北京的房价不是以北京的当地人的收入来衡量的，而是以中国最富裕阶层能够动用的现金来衡量的。北京的房价有多高、有多少人要买，就说明中国的富裕阶层的现金流有多少。上海也是如此，广州同样也是如此。

另外一些城市的发展前景并不是很好，比如济南、福州，紧邻着青岛与厦门，这些近邻吸附能力很强，这不利于邻近城市的发展与进步。

中国的房地产板块目前在非常剧烈的分化过程当中。有些城市事实上冰山的外围已经开始裂开了，已经断裂了。最典型的是鄂尔多斯，断裂的标志就是地方经济在崩盘：实体经济完蛋了，其中煤炭价格下跌是主因。还有就是负债率高的三四线城市和人口外流的城市，这些城市的房地产市场都很危险。

以资源主导的三四线城市，像以前的神木，是全中国最幸福的地方，全民医保。但是现在，房姐浮出水面了。一个东西肯定要死了才能浮出水面，这说明房姐的资金链断了。

另外一些是政府投资投得非常大的地方，搞造城运动，催生了很多鬼城。这些地方的特点是存款没有上升，人口没有增加。如果有一天地方债务危机爆发，就完蛋了。

还有一些比较危险的地方是以出口外向性的经济为主导的中小城市，如果配套设施不健全，对于当地又没有吸引力，那就更可怕。

最后是城市人口聚集量不大，但是当地政府又特别有雄心壮志的。这一类城市主要集中在中原地区，比如开封，政府年收入100亿，却要花500亿重建一个古都。没有人口、没有资金进入，负债率又高的话，泡沫很容易崩盘。开封、安阳、邯郸都是这样的城市，都是曾经有过辉煌，现在想要继续辉煌，一直在做梦的城市，负债率又特别高，这样的城市一定要小心了。

（根据录音整理，未经本人审阅）

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1671-3362（2013）05-0020-06