皖江城市带房地产业与城市化互动关系研究

2013-09-05琍安徽商贸职业技术学院会计系安徽芜湖241002

宿州学院学报 2013年12期

徐琍安徽商贸职业技术学院会计系,安徽芜湖,241002

皖江城市带房地产业与城市化互动关系研究

徐琍
安徽商贸职业技术学院会计系,安徽芜湖,241002

通过构建房地产业和城市化水平测度指标体系,在运用因子分析法的基础上,运用模糊数学构建房地产业与城市化互动关系测评模型,对 2011年皖江城市带各城市房地产业与城市化的互动关系进行了总量定量测度,测度结果显示:皖江城市带各城市房地产业与城市化的协调度均处于较高水平,房地产业与城市化协调性好,总体呈现积极的互动关系,房地产业对城市化的协调性略优于城市化对房地产业的协调性。皖江城市带中的池州地区城市化水平相对较低,不能充分满足房地产业发展的需求;而安庆市房地产业的宏观调控措施使得房地产业发展水平与城市化发展所要求的协调发展水平有一点差距,使得两个地区房地产业与城市化协调度相对偏低。

房地产业;城市化;互动关系;皖江城市带

2010年,国务院正式批复设立皖江城市带承接产业转移示范区,示范区规划发展目标包括承接长江三角洲地区产业转移、促进经济快速增长、产业结构优化及推进城镇化发展等[1]。示范区城市化发展水平决定着承接产业转移的承载基础及由产业转移所带来的要素集聚的吸收能力[2],而房地产业的发展水平则影响着承接产业转移所需的生产生活空间。可以说,示范区房地产业发展水平与城市化水平成为影响示范区建设的两大重要因素。同时,房地产业与城市化之间也存在着密切的关联。一方面,皖江城市带城市化的发展为房地产业的发展提供了发展机遇,例如,增长了房地产产品的需求,奠定了房地产业发展的经济基础,提供了城市基础设施保障等;另一方面,皖江城市带各城市的城市化发展也离不开房地产业的支撑,例如,房地产业发展提供了人口流入及产业转移所需的居住和生产活动空间,房地产业的发展推动了城市经济的增长,增加了财政收入,拉动着内需,并在一定程度上改变着城市的风貌等。但是,近年来,房地产业与城市化在发展过程中也存在着一些问题,如房价上涨过快,使得房地产及相关产品的消费影响了消费结构的优化,房地产投资呈现了过热的趋势影响了产业投资结构的优化;城市交通拥堵、环境污染等城市病也影响着房地产业的发展等。房地产业与城市化的互动关系,不仅影响着两者各自的发展,也影响着皖江城市带承接产业转移规划目标的实现进展,对皖江城市带房地产业与城市化互动关系进行测评,可以为进一步发挥两者积极互动关系,促进两者协调发展提供依据。

1 模型构建

为了反映和测定房地产业与城市化之间的互动关系,本文先构建房地产业发展水平及城市化水平测评指标体系,并使用因子分析法测定2011年皖江城市带各城市房地产业发展水平及城市化水平综合得分,在此基础上,再引入模糊数学及协调发展度测评模型,使用协调发展度指标总量测评各城市房地产业与城市化互动关系。

1.1 房地产业发展水平及城市化水平测评指标体系构建

根据全面性、代表性、可操作性、客观性原则,参考国内相关研究文献[3-5],本文从经济发展及人力资源、人口城市化、生活城市化三个方面选取 7项指标,构建皖江城市带城市化水平测评指标体系;从总量发展、市场供给、市场交易、企业发展四个方面选取7项指标,构建皖江城市带房地产业发展水平测评指标体系(表 1)。

1.2 房地产业与城市化互动关系测评模型

1.2.1 测度模型

协调发展的实质是两个或两个以上系统或其要素保持理想的和谐一致、配合得当的状态[6],即当房地产业与城市化之间保持协调的状态时,两者具有积极的互动关系;反之,当两者不协调时,则表现出消极的互动关系。因此,本文在运用因子分析法测定房地产业与城市化水平综合得分的基础上,构建协调度模型,测度两者的互动关系。

公式中,X(c,u)为某城市房地产业与城市化的协调度;X(c/u)和X(u/c)分别为某城市城市化对房地产业的协调度和房地产业对城市化的协调度;cn与cn′为某城市第n年城市化因子分析综合得分及与房地产业协调发展的城市化水平得分;un与un′为第n年房地产业发展水平因子分析综合得分及与城市化协调发展的房地产业发展水平得分;sc与su分别为房地产业和城市化因子分析综合得分的标准差。

表1 皖江城市带房地产业发展水平和城市化水平测评指标体系

1.2.2 评价标准

参考国内相关文献,采用平均分布函数方法,确定互动关系等级标准[7-9](表2)。

表2 互动关系等级表

2 皖江城市带房地产业与城市化互动关系实证分析

2.1 数据来源

本文数据来源于2012年《安徽统计年鉴》[10],采集皖江城市带合肥、滁州、六安、马鞍山、芜湖、宣城、铜陵、池州、安庆相关数据资料(为方便研究,将位于长江以南的芜湖、马鞍山、宣城、铜陵、池州五城市归入江南集中区;将位于长江以北的合肥、滁州、安庆、六安四城市归入江北集中区,其中六安市实际为六安市的金安区和彭城县,为保证数据资料完整,本文使用六安市资料[11]。此外,2010年设立皖江城市带承接产业转移示范区时,包括巢湖,但 2011年安徽省撤销地级巢湖市,并将原巢湖市及所辖一区四县分别划至合肥、芜湖、马鞍山,因此,本文数据中没有巢湖[12])。

2.2 皖江城市带房地产业与城市化水平综合得分

2.2.1 数据处理

为消除各项指标量纲差异的影响,首先对各项指标进行标准化处理[13]。

2.2.2 因子分析

使用 SPSS 17.0软件进行因子分析,分析结果为:皖江城市带房地产业与城市化水平因子分析的KMO值分别为0.802和0.724,可以进行因子分析,Bartlett检验值sig值均小于0.01,反映出变量间相关性显著;因子分析前 2个公因子累计方差分别为98.249%和 95.284%,说明提取 2个公因子可以解释总体信息的 98.249%和 95.284%(表 3、表 4)。根据公式(6)分别测得2012年皖江城市带各城市房地产业与城市化水平的综合得分(表5)。

公式中,ZFj为第j年的综合得分;FACji为第 j年第i个公因子得分;qi为第 i个公因子的方差贡献率。

表3 皖江城市带房地产业发展水平因子分析说明的总方差总方差解释

表4 皖江城市带城市化水平因子分析说明的总方差总方差解释

表5 2011年皖江城市带房地产业发展水平和城市化水平综合得分

2.3 测度房地产业与城市化互动关系

根据因子分析测得的房地产业发展水平综合得分(u)及城市化水平得分(c),分别以房地产业发展水平综合得分(u)为因变量、城市化水平综合得分(c)为自变量,再以城市化水平综合得分(c)为因变量、以房地产业发展水平综合得分(u)为自变量进行多次方程拟合[14],比较拟合方程的R2和残差平方和,确定拟合方程(公式 (7)、公式 (8)),以测得 2011年皖江城市带各城市房地产业协调发展水平(u′)及城市化协调水平(c′),进而测得房地产业对城市化的协调度(X(u/c))和城市化对房地产业的协调度(X(c/u))(表 6)。

2.3.2 测度 X(c,u)

根据公式(1),测得 2011年皖江城市带各城市房地产业与城市化协调度X(c,u)(表 7)。

3 结果分析

3.1 对皖江城市带各城市 X(c/u)和X(u/c)分析

2011年,皖江城市带各城市的城市化对房地产业的协调度(X(c/u))与房地产业对城市化的协调度(X(u/c))均处于较高水平(表 6),其中,城市化对房地产业的协调度平均值为0.977 2,略低于房地产业对城市化的协调系数 0.993 6。同时,滁州、池州、安庆的X(c/u)小于X(u/c),表明皖江城市带总体上以及这三个地区的房地产业对城市化的协调性略优于城市化对房地产业的协调性。

皖江城市带各城市的城市化对房地产业的协调度(X(c/u))总体保持在较高的水平上,各城市之间的区别不大,即总体上城市化基本满足房地产业发展所要求其协调发展的水平。其中,江南集中区X(c/u)值的平均值为0.971 5,略低于江北集中区X(c/u)的平均值 0.984 3,表明江南集中区的城市化对房地产业的协调性略低于江北集中区。整个皖江城市带中,安庆和池州X(c/u)的值相对偏低。

表6 2011年皖江城市带城市化对房地产业的协调度(X(c/u))及房地产业对城市化的协调系数(X(u/c))

表7 2011年皖江城市带房地产业与城市化协调度(X(c,u))

皖江城市带房地产业对城市化的协调度(X(u/c))同样总体保持在较高的水平上,各城市之间的区别不大,即总体上各城市房地产业发展能达到城市化所要求的协调发展水平。其中,江南集中区X(u/c)值的平均值为0.993 3,略低于江北集中区X(u/c)的平均值0.994 1,表明江南集中区的房地产业对城市化的协调性略低于江北集中区,与 X(c/u)测算结果一样,皖江城市带中安庆和铜陵 X(u/c)的值相对偏低。

3.2 对房地产业与城市化协调度分析

对比互动关系等级表(表2、表7)可以看到,2011年皖江城市带房地产业与城市化协调度总体位于较高的水平,均大于0.85,即房地产业与城市化协调性好,总体呈现出积极的互动关系,消极互动效应弱。与前文(X(c/u))和(X(u/c))分析结果较为一致。其中,江南集中区X(c,u)平均值为0.970 7,略低于江北集中区X(c,u)平均值0.988 3,表明江北集中区房地产业与城市化的协调性及积极互动效应略高于江南集中区。对比各城市X(c,u)可以看到,安庆和池州的X(c,u)值相对偏低,各城市 X(c,u)值排名依次为:合肥、芜湖、马鞍山、六安、宣城、滁州、铜陵、安庆、池州。

进一步分析各城市房地产业与城市化水平综合得分(表5)可以看到,皖江城市带各城市房地产业与城市化水平基本保持较为一致的得分水平,其中,江北集中区的房地产业及城市化水平的综合得分平均值显著高于江南集中区,而安庆与池州的房地产业与城市化水平综合得分差异较大,从而使得两个城市的X(c/u)和X(u/c)值差异较大,进而X(c,u)较低。进一步分析两个城市的各项指标值可以看到,池州城市化水平相对偏低(得分排序为最后一位),主要是经济发展水平(地区生产总值、固定资产投资、财政收入指标)及生活城市化水平(城市燃气普及率指标)偏低,不能充分满足房地产业发展的经济基础和城市基础设施保障的需求,对房地产业发展的支撑力不足,从而池州房地产业与城市化水平综合得分差距较大,因此,X(c/u)和 X(u/c)差异较大,进而 X(c,u)较低。安庆房地产业发展水平相对偏低(得分排序为最后一位),该市房地产业2011年调控力度较大[15],从而使得房地产市场供给(房地产业投资额、施工房屋面积指标)和市场交易量(销售面积指标)相对偏低,房地产企业信心不足(房地产业在岗职工平均工资、施工房屋面积指标),使得该地区房地产业发展水平相对偏低,与城市化发展所要求的协调发展水平有一点差距。

4 结束语

通过上文构建的协调度模型,可对皖江城市带房地产业与城市化的互动关系进行总量定量测评,并找出两者互动关系存在问题的原因,在此基础上运用结构方程等方法进一步分析各影响因素的影响程度。此外,可运用该方法对皖江城市带自 2010年设立至今房地产业与城市化互动关系的发展变化进行分析,确定两者互动关系长期的变动规律,从而为相关的宏观调控政策(如房地产业调控方式及力度、城市化发展及城市建设的调控方式等)的制定提供较为准确的理论和数据依据。

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