完善市场助推房企创新

◎ 本刊记者 陈桂龙

中央政府实施限购等严厉房地产调控政策以来，调控的短期目标基本实现，投资、投机性需求在限购城市已基本被挤出市场，全国商品房价格过快上涨的趋势得到遏制。但是，不仅房价合理回归、房地产市场健康发展的长期调控目标任重道远，而且2013年房价仍有较大上涨压力。房地产蓝皮书专家对2013年房地产行业该出台什么样的政策给出了建设性意见：未来应继续实施限购、限贷、限价、征收所得税等措施，坚持遏制投机、投资性需求不动摇，必要时需强化这些措施的力度，扩大房产税试点，避免积累的自住需求爆发性释放，以巩固前期调控成果，防止房价大幅反弹。同时，应根据房地产市场情况合理制订各城市土地年度供应计划，重视保障房公平分配和法规建设，积极探索房地产市场长期平稳健康发展的机制和体制。

（一）因地制宜制订土地供给计划

就全国而言，近两年严厉调控使购房者观望气氛浓厚，房地产市场不景气，开发企业对市场前景不乐观，购置土地意愿不强，当年土地购置面积增速下降，2012年1～10月甚至出现同比18%的负增长，比2011年同期减少6089万平方米。当年土地购置面积是反映房地产市场的重要指标，对房产市场具有重要影响和先行性指标的意义，当年土地购置量是次年新开工面积的基础，会影响到其后两三年的市场供给，并会影响购房者的预期。事实上，2005年以来商品住宅销售面积一直超过竣工面积，2005～2009年住宅竣工套数为2258万套，而同期销售为2914万套，二者之差为-656万套。2010年和2011年全年分别相差-31836万和-25338万平方米，2012年1～10月相差-23300万平方米。就全国平均状态而言，持续的求大于供是推动价格上涨的重要因素。

但是，城市间房地产市场已开始出现分化，各城市应根据其人口增长、经济发展等状况，建立房地产市场与经济发展、收入增长、土地市场、城镇化进程、保障房建设、金融体系安全等因素的协调发展体系，确定土地供应目标，制订适合自身的土地投放计划，并公之于众，稳定房地产市场预期。

一线城市、热点城市、区域中心城市及其他房价上涨速度过快的城市，应增加土地供给，制定房地产开发流程规范，管控房地产开发进程，加强对出让土地开发和房屋建设进程的监管，处罚故意延缓开发进程的企业，保障出让土地开发产品及时入市；采取分割卖地、竞配建、严格准入等多种方法防止“地王”出现；加强对土地的统筹管控，积极利用和充分盘活存量土地；依法依规处置收回闲置土地，严防和打击囤地行为。

在库存高、房价泡沫明显的三、四线城市，管理部门应对房地产市场做好调查研究，并根据人口、经济和城市发展制订房地产发展规划，根据规划科学合理供地，平衡市场供求，防止以盲目发展房地产拉动经济增长的冲动，保持市场供求的基本平衡和稳定；及时公布市场信息，避免消费者盲目购房，杜绝浪费资源；既要防止部分投资投机性需求被挤向未限购的三、四线城市，又要控制商品房空置率；研究和建立市场预警体系，及时发布市场警示信息，防止市场大起大落。

（二）确保保障房分配公平

大规模的保障性安居工程已进入竣工和交付入住阶段，社会各界对分配问题格外关注。分配问题解决不好，就会造成新的不公和社会矛盾，确保公平分配是关系保障性安居工程成败及可持续发展的“生命线”。因此，需要地方政府规范分配程序，下大力气做好分配工作，使真正的住房困难群众受益，真正把保障性住房建设成果转化为惠民成果。

第一，要公开透明。规范准入条件、分配政策、分配程序、投诉处理等规章，明确分配对象、分配过程，公开分配房源、分配结果。利用网络、报纸、电视、广播等媒体公开各环节规章、运作及结果，方便群众及时了解和社会监督。

第二，要建立多部门的家庭住房和经济状况联动审核及信息共享机制。随着开放搞活，部分居民收入来源多样化、隐蔽化，单凭收入证明难以反映其真实收入情况。社区公示、邻里查证咨询等审核方式有时也难以发挥应有的作用。需要建立金融（包括证券）、车管、房管、税务、工商、社保、公积金、户籍管理等与个人财产、经商活动、家庭经济状况等密切相关的部门信息的互动共享机制，充分整合、核对申请家庭的信息，以利于进行综合审核。

第三，严格处罚、动态监管。规范处罚规章，严格对违规分配、违规获得保障房的处罚措施，明确处罚执行部门，对瞒报收入、权力寻租、徇私舞弊、利用规章漏洞转移资产或恶意骗保者做到零容忍。健全纠错机制，及时纠正分配过程中发现的各类问题。设立举报电话、信箱等，加大社会监督力度，严厉查处住房保障工作机构内部人员失职渎职、贪腐违法行为。保障房主管部门应通过家庭住房、经济状况等信息共享平台，及时跟踪掌握保障对象入住保障房后的家庭经济情况变化，定时定期对已经入住保障房的家庭收入和经济状况进行核查，严格退出机制，建立健全退出办法及对拒不退出人员的处罚办法。

第四，加快保障房立法。保障房的建设是安居工程、民生工程、惠民工程，工程大，涉及面宽、政策性强，投资多，周期长，涉及亿万人的利益。需要将保障房的建设、使用、管理等纳入法制轨道，使其有章可循、有法可依，推动保障房建设、使用、管理在阳光下运作，做到公开、透明、公正。

（三）探索解决农民工住房问题的多种途径

城市农民工是一个数量庞大的群体，绝大多数农民工收入低、无力购房，大部分甚至无力租住城市租赁房，通常只能租住在空间狭窄、设施简陋、基础设施不完善、房租便宜的城乡接合部，居住条件差。解决好农民工的住房、定居问题，直接关系城镇化进程和质量，是农民工市民化的难点，也是城镇化健康发展的关键。但受限于农民工收入、政府经济实力等，农民工住房问题需要多途径逐步解决。

一是，完善农民工租赁房市场。城乡接合部或城中村的租赁房，租金低廉，适合农民工的收入，农民工可和房主直接谈租，方式灵活。现阶段应探索将农民工出租屋纳入保障性住房体系，探索由用工单位集体租赁等模式，规范农民工住房租赁市场，允许城乡接合部的农民和集体组织利用集体建设用地建设出租屋，为出租屋建设做好相关服务和支持，改善农民工集中租住区居住环境，缓解城市政府建设保障房的资金压力。

二是，推进和健全涵盖农民工的城镇住房保障体系。目前，虽有一些城市已提出将农民工纳入城镇住房保障体系，但限制条件过多，门槛过高，农民工基本仍被排除在城镇住房保障体系之外。应鼓励有条件的城市将有稳定职业并在城市居住一定年限的农民工逐步纳入城镇住房保障体系，推进农民工市民化进程。

三是，探索建立农民工公共租赁房制度。在工业园区、产业聚集区等农民工较集中的区域建设农民工经济租用房，鼓励企业、社会机构和集体将闲置房等改建或投资建设适合农民工居住的租赁房。

四是，推进农民工住房公积金制度。2005年住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行发布的《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》，已在政策上明确了农民工缴存公积金的权利。但企业积极性不高、农民工流动性大且对公积金认识不足，该项制度仍需强力推进实施。应因地制宜逐步完善农民工公积金政策，强化企业责任，虽然农民工目前还不具备利用公积金购房的条件，但可用于租房。

总之，农民工住房问题需要多途径、多层次逐步解决，既要顺应城镇化趋势，有利于农民工市民化，符合农民工流动特点，也需要与住房政策体系有效衔接。

（四）探索土地“年租制”

土地“批租制”将70年的土地出让金一次性收缴，摊入建房成本、抬高房价，并已成为地方政府土地财政依赖的主要根源之一。由此驱动一些地方政府为在任期内增加财政收入、提升政绩，违规违法出让国有土地，寅吃卯粮，竭泽而渔。

应继续探索年租模式土地批租，试点土地出让“批租制”改为“年租制”。把一次性土地出让巨额收入分散到70年期限内，对政府而言，不仅保证了土地财政收入细水长流，而且随着土地增值，还能够持续不断地取得土地的增值收益，使地方政府的土地收益长期稳定，逐年增长，更具可持续性，也真正实现土地增值收益归所有权者，降低炒房收益，遏制炒房动力。

实施“年租制”，使居民住房的土地租金逐年提高，如与房产税叠加，将促使居民住房消费更加合理。对开发企业而言，可大幅降低开发门槛，减小融资压力，缓解房地产开发商资金问题，增加市场供给，降低房地产开发的金融风险。

与批租制相比，年租制将大幅减少地方政府一次性土地收入，会给城市建设资金带来压力，影响城市发展，应根据各地经济发展的不同情况，对中西部不发达城市和其他地区还没有形成产业支撑的城市，或城镇化进程尚处于起步阶段的地区可考虑采取“批租制”，在发达城市则可采用“年租制”。

（五）防止城镇化沦为“房地产化”

城镇化是未来经济发展的重要驱动力，是现代化建设的重要内容之一，也是扩大内需的最大潜力所在。但传统的粗放型城镇化难以为继，城镇化需要与城镇经济发展相协调，与工业化、信息化、农业现代化同步，走“多元、渐进、集约、和谐、可持续”的新型城镇化道路，着力提高城镇化质量。新型城镇化要满足进城人员的综合需求，而不仅仅是住房问题。城镇化需要房地产支撑，但仅有或单纯靠房地产发展并不能推动城镇化，要防止城镇化沦为房地产化。

第一，结合国情，通过各类、各级媒体宣传新型城镇化，使全社会了解新型城镇化的科学含义，防止对城镇化的片面理解甚至肆意曲解。尤其要通过培训、专题研讨等方式，使各级政府政策制定者、决策者深刻理解新型城镇化的科学含义。

第二，编制城镇化规划的同时配套编制房地产发展规划。城镇化对我国社会经济发展具有战略意义，为保证新型城镇化的实施，应编制新型城镇化发展规划，制定促进城镇化发展的政策意见，并在编制城镇化规划、制定促进城镇化发展的政策意见的同时，配套编制房地产发展规划，对各区域城镇化进行指导和宏观管理，使房地产发展与城镇化相协调。

第三，科学编制城市规划。科学合理制订城市建设和发展规划，防止规划编制中的长官意志，把好规划审查关，严格按照规划进行城市建设，确保规划的严肃性，防止和避免盲目追求城市规模扩张。探索城市建设投资主体转向专业从事基础设施等建设的社会投资方，以市场化方式遏制地方政府“造城”冲动。政府要加强监督，创造一个公平多元的新型城镇化投资环境。

第四，严格征地范围。彻底改变土地城镇化快于人口城镇化的现象，土地的农转非与人口的农转非挂钩。严防城镇化沦为地方政府获取土地财政的手段，防止以新型城镇化的名义大规模圈地，禁止违背农民意愿逼迫农民进城、上楼等，防止农村“被城镇化”。

第五，始终坚持房地产调控。推进新型城镇化，重在提高城镇化质量，重在解决人的城镇化。在推进城镇化过程中，应始终坚持房地产调控，杜绝大拆大建，防止以“拆房、建房、卖房”推进所谓的城镇化，预防借城镇化盲目造城、炒作房地产、造成房地产泡沫，将城镇化和房地产引入良性发展轨道。

（六）调控促使房地产企业创新

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，房地产市场竞争日益激烈，由于近期国家不断出台新政策加大力度对房地产进行宏观调控。房地产企业创新是一项新的课题，在行业发展中占着越来越重要。原先的地产市场划分，是用一种模式来套，中端、高端、低端，而时下房企在提供产品的时候应先站在社会需求和社会矛盾的角度来进行思索和思考，比如应对新政，房企应该在户型开发和空间上有所创新。中国房地产企业的创新类型主要分为以下几种：项目创新、技术创新、制度创新、组织机构和结构以及环境创新。创新使得企业有了源源注入的生机，从而发生脱胎换骨的变化，取得了良好效果。其中未来以“低碳、绿色、健康”为主题产品则是主导的方向，围绕住宅技术创新与居住健康，住宅产业化技术应用及集成解决方案依然任重道远。